Арендные каникулы: виды, сроки, заключение договора и доп. соглашения

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

  1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
  2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

к содержанию ↑

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы.

Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов.

Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).
к содержанию ↑

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ).

Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения. Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

к содержанию ↑

Важно указать в договоре аренды нежилого помещения

Мы разберем варианты, как прописать в договоре оформление арендных каникул без риска получить штраф от налоговых служб:

  1. Стороны подписывают среднесрочный договор с пониженной ставкой аренды на весь период. В дополнительном соглашении, оформленном после окончания основного договора, будет указана новая арендная ставка, равная первоначальной сумме.
  2. Допустим, съемщик получает 3 месяца арендных каникул. Для исключения налоговых рисков, в договоре указываются 6 месяцев аренды по сниженной ставке — в течение этого времени арендатор платит 50% ставки каждый месяц. Так, за это время собственник получит ту же сумму, какую бы получил за 3 месяца арендных каникул и 3 месяца полной оплаты.
  3. Затраты на ремонт помещения собственник учитывает в счет арендной платы. В договоре указываются сроки ремонтных работ и их ориентировочная стоимость. Согласно гражданскому кодексу РФ, капитальный ремонт в сдаваемом помещении является обязанностью арендодателя. Но в договоре стороны имеют право установить другой порядок.

ВАЖНО: Законодательно собственник вправе по своему усмотрению повышать и снижать арендные ставки. Однако рискованно устанавливать символический размер арендной ставки на время “каникул” (например, 50 рублей в месяц), — такая сделка также может быть признана налоговыми службами безвозмездным пользованием объекта.

к содержанию ↑

Финансовая выгода

Как влияют на финансовую составляющую договора подобные соглашения сторон, стороны устанавливают между собой. Например, арендатор может:

  1. Полностью исключить арендную плату за использование объектов недвижимости на время проведения работ или согласованный период льготного пользования с уплатой коммунальных платежей (вода, свет, газ).
  2. Сократить на согласованный сторонами срок размер ежемесячных платежей по договору на определенный процент.
  3. Учесть стоимость работ и материалов на проведение согласованных сторонами работ по ремонту или переоборудованию помещений, как платежи за аренду.
  4. Произвести взаимозачет арендной платы при расчётах с арендатором.

Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения (образец с указанием любого вида финансовых условий доступен в открытых источниках информации).
Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре.

Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать.
Если идея учесть, например, ремонтные работы в виде оплаты части или полной стоимости арендной платы за определенный период, возникла у сторон договора спустя месяцы или даже годы после его подписания, рекомендуется составить допсоглашение.

В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

к содержанию ↑

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

к содержанию ↑

Когда применяются арендные каникулы?

Наиболее распространенными ситуациями являются:

  • достройка арендуемого здания;
  • перепланировка или переоборудование помещений;
  • косметический или капитальный ремонт здания.

Составление договора

Если какие-либо работы в помещении проводятся в то время, когда юридическое или физическое лицо приняло решение арендовать его – стороны составляют договор аренды. Если работы проводятся через некоторое время после оформления сделки – составляется дополнительное соглашение к договору.

В документе необходимо указать следующие моменты:

  • причину введения каникул;
  • продолжительность каникул;
  • размер арендной платы, установленной в этом периоде;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Также в договоре следует оговорить такие нюансы:

  • перечень помещений, где будут проведены работы;
  • перечень работ;
  • сроки проведения работ.
к содержанию ↑

Почему не стоит полностью освобождать арендатора от платежей?

Указывать в договоре, что сделка заключена на принципах безвозмездности и арендная плата в этот период отсутствует, крайне не рекомендуется. Такое условие может иметь негативные последствия для обеих сторон.

У арендатора возникнет внереализационный доход, с которого ему придется уплачивать налог на прибыль (основание – ст. 250 НК РФ). А арендодатель должен будет начислять НДС на сумму арендной платы, которую он фактически не получил. Также он не сможет начислять амортизацию на недвижимое имущество в этот период.

Еще одним рискованным вариантом является указание в договоре условия о том, что арендатор начнет перечислять платежи только с даты подписания передаточного акта. При этом передача помещения арендатору фактически произошла ранее. Несовпадение дат обязательно вызовет вопросы со стороны сотрудников ФНС.

Ниже приведен договор об арендных каникулах, образец можно взять за основу при составлении аналогичного документа.

В данной статье рассмотрим несколько вариантов получения льгот и отсрочек по аренде для разного вида бизнеса:

к содержанию ↑

Каникулы для арендаторов коммерческой недвижимости в наиболее пострадавших отраслях экономики

Отсрочку по арендной плате до 1 октября 2020 г. теперь смогут получить все арендаторы, в том числе и коммерческой недвижимости, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от пандемии COVID-19 отраслях экономики.

Вне зависимости от формы собственности на недвижимое имущество. То есть арендные каникулы распространяются как на предпринимателей, арендующих государственное и муниципальное недвижимое имущество, так и на договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в частной собственности.

Кроме того, всем арендодателям рекомендовано снизить арендную плату на время приостановки деятельности арендатором, а также с учетом нерабочих дней, установленных Президентом РФ. Такие нормы введены статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», аналогичное Постановление с разъяснениями выпустило Правительство РФ от 03.04.2020 г.

№ 439.

Основные условия для получения отсрочки по аренде:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В каждом субъекте он свой, в Москве такой режим введен Указом Мэра № 12-УМ 5 марта 2020 г. Соответственно договор должен быть заключен до этой даты.
  2. Предприниматели арендуют нежилое помещение;
  3. Организации и ИП ведут деятельность в наиболее пострадавших от эпидемии коронавируса сферах экономики. Такой Перечень утвержден Правительством РФ от 03.04.2020 г. № 434. В него вошли: общественное питание, гостиничные бизнес, сфера услуг, авиаперевозки, туристический бизнес и др.

Отсрочка предоставляется в размере 100 % стоимости арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (в Москве с 05 марта 2020 г.) до 1 октября 2020 г . Если указанные режимы будут прекращены раньше, то с даты их окончания до октября арендаторы могут рассчитывать на отсрочку по аренде в размере 50%.

К арендаторам в этот период не могут применяться штрафы и иные виды ответственности за неисполнение договора и просрочку платежей. Также арендодатели не имеют права назначать дополнительные платежи на период арендных каникул.

Отсрочка не распространяется на коммунальные платежи , если только они не будут отменены субъектами РФ.

Оплатить долги по аренде надо в период с 01.01.2021 г. по 01.01.2023 г.

  • должны быть равномерными;
  • начисляться не чаще одного раза в месяц;
  • составлять не больше 50% от ежемесячной арендной платы.

В течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по аренде. Однако, действовать отсрочка будет в указанный в законе период и на перечисленных условиях независимо от даты подписания соглашения. Также можно согласовать иные условия арендных каникул, если они не ухудшают положение арендатора.

В настоящий момент для снижения арендной платы и отсрочки по аренде недвижимости, находящейся в частной собственности, мы рекомендуем:

  • Направить официально уведомление с просьбой применить отсрочку и снизить арендную плату на основании ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020;
  • Заключить с владельцем помещения допсоглашение к договору;
  • В случае если не удалось договориться о снижении аренды, можно попробовать добиться льгот от арендодателя через суд. Для этого придется подождать, когда Арбитражные суды восстановят свой нормальный график работы.
Автор статьи
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
Образцы документовГде можно ознакомиться с протоколом общего собрания и кто вправе заверять копии протоколов?

Добавить комментарий

Adblock
detector