Инструкция по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми и возможные риски

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости.

Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры. Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

к содержанию ↑

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны.

Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи. Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать.

Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

  • Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
  • Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

к содержанию ↑

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.
  1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
  2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

к содержанию ↑

Порядок действий

  1. Подобрать подходящее жилье.
  2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
  3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.
  4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.
  1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
  2. Заключить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
к содержанию ↑

Документы

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

  • Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
  • Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
  • Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
  • Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
  • Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
  • Договор купли-продажи.
к содержанию ↑

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня.

В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца). Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Собственниками жилья могут быть не только взрослые, но и дети. Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними связаны с возможностью оспаривания сделки. Дело в том, что отчуждение имущества детей должно проходить по правилам, при несоблюдении которых покупка жилья может быть признана незаконной.

к содержанию ↑

Если ребенок не собственник

Дети могут жить в квартире, но не являться собственниками, а только иметь там прописку (регистрацию). Тогда считается, что ребенок имеет право пользования, но не имеет права распоряжения имуществом даже при достижении совершеннолетия.

На практике все происходит так: один из родителей приходит в паспортный стол и подает заявление на снятие с регистрационного учета себя и ребенка. Сотрудник осведомится о месте новой регистрации.

Удивительно, но факт — можно назвать любой новый адрес, сотрудники госструктур доверяют сказанному. Если обращается один из родителей, необходимо иметь при себе письменное согласие на снятие с регистрационного учета от другого родителя.

Больше нигде и ничего согласовывать не нужно.

к содержанию ↑

Поиск жилья, общение с потенциальным продавцом

Риск на этом этапе — общение с человеком, не являющимся потенциальным собственником, иначе говоря — мошенником. Если квартира понравилась, необходимо проверить свидетельство о праве собственности, правоустанавливающую документацию и обратить внимание на следующее:

  • Номер дома, квартиры (сравнить фактическое местоположение с обозначенным в документах).
  • На основании какого документа была получена квартира в собственность. Это важный момент, поскольку при получении квартиры в наследство менее 3 лет назад на нее могут претендовать иные люди, в том числе — несовершеннолетние дети. В случае приватизации, покупки имущества с привлечением маткапитала родители должны в обязательном порядке наделить детей долей в получаемом имуществе.
  • Кто является собственником. Если квартира в долевой собственности, необходимо поинтересоваться, сколько договоров планирует заключить владелец — один на всех или для каждого из совладельцев.
В беседе с Продавцом следует выяснить, была ли куплена квартира в ипотеку, планируется ли альтернативная сделка, когда родители намерены получать разрешение ООП на продажу.

Подобные сделки длятся дольше из-за необходимости сбора дополнительного пакета документации.

к содержанию ↑

Проверка наличия разрешения ООП на продажу

Перечень документов будет отличаться наличием разрешения ООП на отчуждение имущества ребенка. Его должны получить мать и отец, обратившись в организацию с заявлением установленного образца.

В то время, как Покупатель ожидает момента подписания настоящего договора, родители выполняют все условия, без которых продажа невозможна. В их число входит:
  • Наделение ребенка другим жильем, которое будет не меньше и не хуже продаваемого. ООП могут отказать в продаже, если выяснится, что детям достанется меньшая площадь имущества в натуральном и (или) долевом выражении. Например, если детям принадлежит ¼ доля квартиры, что составляет 18м2, в новом жилье они должны иметь не менее ¼ доли и не менее 18 м2. Для сравнения параметров родителям нужно предоставить предварительный договор купли-продажи.
  • Создание благоприятных условий проживания. ООП могут отказать, если выяснится, что инфраструктура, климат или иные факторы в новом месте проживания поспособствуют ухудшению физического или морального состояния детей.
  • Передача ребенку на счет суммы, эквивалентной стоимости доли в квартире. Это обязательство родители дают в том случае, если нет необходимости в покупке альтернативного жилья (например, ребенку досталась квартира по наследству).

Чтобы получить разрешения, Продавец должен обеспечить выполнение перечисленных условий, собрать подтверждающие документы.

Период выдачи разрешение может составлять 2-4 недели, поэтому придется подождать, но это лучше, чем оформить продажу в обход ООП и заключить незаконную сделку.

к содержанию ↑

Подписание договора купли-продажи

Основное отличие договора с несовершеннолетним — указание того, что в лице представителя собственника выступает его мать или отец, опекун или попечитель. Если ребенку исполнилось 14 лет, указывается, что подписание производится с письменного согласия ответственного лица.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
С 14 лет присутствие детей на сделке обязательно. При себе они должны иметь документ — письменное нотариально заверенное разрешение родителей (опекунов) на продажу жилья.

к содержанию ↑

Передача денег

Сумма, эквивалентная стоимости квартиры, передается оговоренным в договоре способом. Присутствие в сделке несовершеннолетнего никак не увеличивает риск мошенничества. Стороны могут воспользоваться одним из самых надежных способов передачи средств:

Опасной считается передача денег наличкой.

Поскольку при сделке с несовершеннолетним договор подлежит обязательному нотариальному заверению, передачу денег можно осуществить через нотариуса.

к содержанию ↑

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

При обязательном нотариальном заверении процесс госрегистрации максимально упрощен. Сторонам достаточно предоставить договор и сопутствующие документы нотариусу, который лично передаст информацию в Росреестр.
  • паспорт, свидетельство о рождении собственника;
  • заявление, написанное по предоставленному образцу;
  • разрешение ООП на продажу;
  • согласие второго родителя на продажу имущества ребенка;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документ, согласно которому Продавец обрел право собственности;
  • справка о числе лиц, зарегистрированных в квартире;
  • ДКП в 3 экз.

Через 3 дня уже новый собственник может обратиться за получением выписки ЕГРН, подтверждающей право собственности.

к содержанию ↑

Если квартира была куплена на маткапитал

По закону средства маткапитала могут быть потрачены на улучшение жилищных условий, поэтому зачастую рождение второго ребенка ознаменуется приобретением нового жилья. При этом существует правило:

Продавец обязан включить в число собственников всех членов семьи, в том числе и детей. Достоверно не определено, какую долю необходимо выделить несовершеннолетнему, но ясно, что дети должны стать собственниками.

Если Продавец ранее приобрел жилье, но оформил его исключительно на себя, оспорить договор может:

  • Супруг, которому не досталась положенная доля имущества. Если квартира продастся, а супруги надумают разорвать отношения, муж может вспомнить, что ему была положена часть квартиры и подаст иск о признании договора недействительным.
  • Дети. Их интересы может отстаивать третье лицо, например, отец. Сами несовершеннолетние также могут заявить о своих правах, достигнув 18-летия.

Поинтересоваться о привлечении маткапитала целесообразно, если у покупателя 2 или более несовершеннолетних детей, и они не являются собственниками жилья. Также следует обратить внимание на возраст младшего ребенка.

Поскольку программа помощи семьям действует с 2007 г., возраст младшего из детей для выдачи маткапитала должен быть не более 12 лет (в 2020 г.).

Узнать о направлении средств маткапитала можно только у Продавца. Если сделка вызывает подозрения, лучше попросить предоставить сертификат на МК или справку о направлении средств, выданную ПФ по запросу Продавца.

Если в квартире проживают дети, лишенные права собственности, а Продавец отказывается предоставить документы о направлении средства МК, от сделки лучше отказаться.
к содержанию ↑

Если жилье было приватизировано

Приобретение жилья, полученного в результате приватизации, тоже несет определенные риски. Если на момент приватизации в квартире был прописан несовершеннолетний, ему положена доля недвижимости.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Подробнее: Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком При нарушении прав ребенка возможно оспаривание договора. Кроме того, рискованными являются следующие ситуации:
  • Выписка ребенка на момент приватизации. При этом дети сохраняют право пользования жильем на бессрочной основе.
  • Выписка ребенка за полгода до приватизации. В данном действии прослеживается явное нарушение права несовершеннолетнего на получение имущества в собственность. Сделка по продаже такого жилья может быть признана незаконной по решению суда.
  • Оформлен отказ ребенка от приватизации без разрешения ООП. Дети автоматически включаются в число собственников при приватизации, и лишение их права получить жилье может произойти только с разрешения ООП.
  • Квартира в ходе приватизации перешла только детям. Для этого также нужно получение разрешения ООП.

Следует помнить, что даже при оформлении отказа от приватизации лица, зарегистрированные в квартире, имеют право на пожизненное пользование жильем. Даже после продажи такого имущества у Покупателя не получится выселить жильца в принудительном порядке.

Обо всем необходимо позаботиться до передачи денег, а спорные моменты вынести отдельными пунктами в договоре. В ДКП следует предусмотреть снятие детей с регистрационного учета до момента исполнения сторонами обязательств.
к содержанию ↑

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

к содержанию ↑

Разрешение органов опеки и попечительства

Данный документ является обязательным при совершении сделок с недвижимым имуществом, собственником которого является несовершеннолетний.

Исключение составляют случаи, когда по достижении шестнадцатилетнего возраста несовершеннолетний признан полностью дееспособным (в шестнадцать лет был заключен официальный брак или он начал работать по трудовому соглашению или открыл свой бизнес).

Для получения согласия от органов опеки и попечительства родители или опекуны ребенка должны обратиться в них с заявлением о предоставлении возможности совершить такую сделку.

К перечню документов, на основании которых будет выдано такое разрешение, будут относиться:

  • паспорта заявителей (явиться должны оба, даже если они состоят в разводе);
  • документы, подтверждающие права заявителей представлять интересы несовершеннолетнего (свидетельство о рождении с указанием обоих родителей, решение опекунского совета о назначении опекуна и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности на новую, уже купленную, квартиру несовершеннолетнему, которая соответствует условиям, существовавшим в продаваемой квартире как по ее техническому, так и по территориальному и качественному состоянию;
  • отчет оценщика о стоимости обеих квартир с обязательным указанием тех характеристик, на основании которых проводилась оценка (из самого отчета более всего интерес для органов опеки представляет транспортная доступность обоих объектов недвижимости, а также расположение школ, детских садов и больниц).

Если весь пакет документов подготовлен в полном объеме, согласие будет выдано в единственном экземпляре, который в дальнейшем будет передан в Росреестр для подтверждения законности регистрации перехода права собственности.

В некоторых случаях достаточно заявления на развод только от одного супруга. Подробнее об этом читайте здесь.

При заключении брачного договора необходимо учесть множество нюансов. Этому вопросу посвящена наша статья.

к содержанию ↑

Риски и как себя обезопасить

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
При покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника самым главным риском является признание сделки недействительной, если будет установлено, что в процессе сделки были нарушены интересы такого собственника.

Данный порядок должен выглядеть только таким образом, что сначала покупается квартира несовершеннолетнему, а потом его прежняя собственность продается. Проверить этот аспект можно, потребовав у продавца документы на право собственности на купленную несовершеннолетнему собственнику квартиру.

Кроме того, законность сделки можно проверить путем проверки законности выданного разрешения на куплю-продажу от органов опеки и попечительства (для этого потребуется направить соответствующий запрос в такие органы, предоставив доказательства того, что автор запроса является заинтересованным в сделке лицом, например, с помощью предварительного договора).

Если квартира была приватизирована с учетом интересов несовершеннолетнего (например, только на него или на него приватизировалась доля), он имеет право проживать в такой квартире и быть там зарегистрированным, даже если право собственности у него было отчуждено до момента, пока сам не примет решение поменять место регистрации.

Купить квартиру у несовершеннолетнего возможно, несмотря на сложность такой сделки. Однако она сопряжена с большим количеством трудностей при ее оформлении, так как интересы прежнего собственника недвижимости в этом случае серьезно охраняются законом.

Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели. Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей.

Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно. Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

к содержанию ↑

Этапы покупки жилья у ребенка

Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего.

Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

Оплата госпошлины при регистрации права собственности

  1. Заявление с подтверждением покупки ребенку другой недвижимости.
  2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется и его паспорт).
  3. Правоустанавливающие документы на тот и другой объекты недвижимости.
  4. Справку о составе семьи.
  5. Техническую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.

Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки вправе обратиться в суд и оспорить сделку.

Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.
к содержанию ↑

Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала

В целях защиты интересов несовершеннолетних государство устанавливает ограничения на продажу жилья, купленного с использованием средств материнского капитала. Отчуждать такую недвижимость разрешается только после достижения ребенком 18 лет. Это касается и случаев, когда квадратные метры были приобретены в ипотеку.

Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может утверждать, что не использовал маткапитал для покупки жилплощади и не погашал из этих денег ипотечный кредит.

Чтобы проверить, действительно ли это так, можно попросить предоставить документы из Пенсионного фонда: справку об остатке материнского капитала, неиспользованный сертификат или справку о том, что данным гражданам материнский капитал не предоставлялся. Если сотрудники ПФР откажутся предоставлять такие документы, стоит попробовать запросить их через органы опеки.

к содержанию ↑

Какие еще возможны риски

При покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний, а также с прописанным ребенком не собственником, покупателя могут ждать неприятные сюрпризы. Прежде всего существует риск того, что через определенное время соглашение признают недействительным.

Например, иногда родители и другие законные представители заявляют в суде, что продавцу, с которым велись переговоры и который подписывал бумаги, на тот момент не исполнилось 18 лет. Если это действительно так и сделка была заключена без согласия родителей, она является недействительной.

Встречаются и случаи, когда ничего не подозревающий покупатель заключает сделку с родителями, лишенными родительских прав. Когда обман будет обнаружен, договор также признают недействительным.

Покупатель в этих ситуациях имеет право на возврат своих средств, но не все так просто. Денег у недобросовестных покупателей может уже не быть, и даже их взыскание по суду становится проблематичным.

Срок исковой давности для подачи исков по таким делам равен 3 годам. Но если он был пропущен по уважительным причинам, судья вполне может восстановить сроки.

От личности риэлтора, к которому обращаются стороны, тоже зависит немало. В России единые требования к представителям этой профессии не установлены, и каждое агентство разрабатывает свои правила. Чтобы не стать жертвой недобросовестных посредников, нужно всегда заключать договор с агентством, внимательно проверяя каждый его пункт.

Стоит заранее поинтересоваться историей деятельности и репутацией компании, съездить в ее офис, почитать отзывы. Варианты нужно рассматривать только при наличии полного комплекта документов на каждую квартиру. Не стоит и выплачивать авансы, пока не заключен договор с собственником объекта.

к содержанию ↑

Как свести риски к минимуму

Несмотря на определенные риски при заключении таких сделок, у покупателя есть возможность их минимизировать. Для этого нужно учесть несколько рекомендаций:

  • Проверять все предоставляемые продавцом документы, лучше с помощью опытного юриста;
  • При проведении переговоров с продавцом постараться оценить, действительно ли тот может и собирается купить ребенку другое жилье;
  • С помощью государственных органов убедиться в том, что родителей несовершеннолетнего не ограничивали в правах;
  • Не покупать жилье, если ребенок унаследовал его меньше чем 6 месяцев назад;
  • Если возникают сомнения в честности или квалификации риэлтора, расторгать договор и отзывать доверенность. Это можно сделать в любое время;
  • Когда наступает момент передачи денег, использовать аккредитивную форму расчетов или банковскую ячейку. Это поможет избежать потери средств при отмене сделки; Условием выдачи суммы из ячейки стоит указать не только факт регистрации перехода прав, но и покупку ребенку нового жилья, а также его выписку.

Если хочется предусмотреть все возможные меры защиты, можно заключить договор титульного страхования жилья. Если возникнут проблемы и сделка будет расторгнута не по вине покупателя, страховая компания возместит убытки.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Будущие владельцы жилья часто интересуются, так ли страшно покупать жилплощадь, если ребенок является ее собственником или просто на ней прописан. Заранее паниковать не стоит, но покупка такой недвижимости действительно требует осторожности.

Во избежание проблем можно воспользоваться услугами проверенной риэлторской компании или квалифицированного юриста, также лучше сопровождать сделку нотариально.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником имеет определенные риски, ведь законодательство предусматривает специальные средства и способы защиты интересов ребенка. Любое распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям, требует согласования с органами опеки и попечительства.

к содержанию ↑

Правовое регулирование сделок с участием несовершеннолетних

Если объект недвижимости находится в собственности ребенка, сделка автоматически приобретает дополнительную сложность. Это связано с необходимостью обеспечить соблюдение прав детей при распоряжении их имуществом.

В Российской Федерации действует целый комплекс норм, регламентирующих порядок и условия продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику:
  • Семейный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 48-ФЗ.

При этом необходимо учитывать нормы Основного закона РФ – Конституции, которая отдает приоритет интересам ребенка при реализации любых правоотношений.

По общему правилу, совершение любых следок с имуществом несовершеннолетнего не допускается без предварительного согласования с органами опеки. Указанные органы дадут согласие на продажу квартиры только при условии, что права ребенка будут надлежащим образом соблюдены:

  • вместо продаваемого жилья в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретена другая квартира, не ухудшающая его жилищные условия;
  • денежные средства от продажи квартиры будут блокированы на специальном счете ребенка до момента приобретения ему другого жилья (этот вариант используется только в исключительных случаях).

Продажа недвижимости без согласования с органами опеки, или при наличии запрета на распоряжение жильем, будет признана недействительной с возвратом сторон в исходное состояние. Таким образом, покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником заведомо должен учитывать все возможные риски.

к содержанию ↑

Проверка на подготовительном этапе

Даже если несовершеннолетний ребенок только прописан в квартире, но не имеет права собственности, на стадии проверки юридической чистоты сделки необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:
  • основания приобретения квартиры в собственность продавца – если жилье оформлено в результате приватизации, исключение ребенка из числа собственников является грубым нарушением законодательства и повлечет признание сделки недействительной;
  • правовой статус собственников – родителей – лишение или ограничение их родительских прав автоматически повлечет проблемы с опекунами или органами опеки при оформлении сделки;
  • отношение органов опеки к предстоящей продаже жилья – еще на стадии оформления проекта договора орган опеки может выразить свое предварительное мнение о возможности отчуждения имущества ребенка.

Если в ходе тщательной проверки документов нарушение прав несовершеннолетнего гражданина не выявлено, необходимо уделить повышенное внимание к передаче проекта договора на согласование в орган опеки.

к содержанию ↑

Регистрация договора

Даже если получено согласие органов опеки и сделка готова к регистрации, потенциальные риску у покупателя сохраняются. Это связано с нюансами снятия детей с регистрационного учета:
  • ребенок может быть выписан из жилого помещения только при условии одновременной прописки в новое жилье;
  • выписка ребенка из квартиры без указания нового адреса не допускается без согласия органов опеки (на практике, в такой ситуации получить согласие практически невозможно);
  • принудительная выписка ребенка через суд обречена на провал, поэтому единственным вариантом остается снятие несовершеннолетнего гражданина с регистрационного учета еще до обращения за регистрацией.

При таких обстоятельствах для покупателя может возникнуть патовая ситуация. Пока квартира с несовершеннолетним собственником не будет продана, у родителей ребенка будут отсутствовать средства на приобретение нового жилого помещения. Пока ребенку не приобретут новый объект недвижимости, его будет практически невозможно выписать.

В этой ситуации у покупателя есть только один приемлемый вариант действий – настаивать на выписке всех граждан из квартиры до момента государственной регистрации сделки. При наличии согласия органов опеки на продажу жилья снятие несовершеннолетнего гражданина с учета будет вполне возможно по решению родителей.

Если сделка будет зарегистрирована, а родители откажутся выписывать ребенка, может не помочь даже обращение в суд.

к содержанию ↑

Особенности приобретения помещений с малолетними детьми

Покупая объект недвижимости, важно помнить, что ребенок в возрасте 14–18 лет может быть его собственником:

  • на основании наследования, когда весь объект или его часть принадлежат детям по завещанию;
  • если помещение приватизировано, согласно 2 ст. закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда»;
  • согласно договору купли-продажи на имя несовершеннолетних детей, при котором операция легальна только с письменного согласия законного представителя ребенка (попечителей, усыновителей, родителей).

Не имеет значения, проживает малолетний гражданин на территории квартиры или нет. Если он обладает правами собственности, он будет совладельцем помещения.

Справка! Российским законодательством не запрещается заключение сделок по продаже жилья при наличии несовершеннолетних. Однако такие процедуры имеют существенные ограничения со стороны госучреждений на возможность заключения договорных обязательств. Имущественное право — ключевой момент реализации жилой недвижимости. Поэтому в каждых конкретных ситуациях процессы заключения договоров имеют существенные отличия.

Перед продажей объекта необходимо внимательно изумить нюансы осуществления таких сделок.

к содержанию ↑

Что необходимо знать

Защита прав малолетних граждан осуществляется с помощью государственных учреждений попечительства и опеки. Органами установлены правила продажи жилой недвижимости с детьми. Существует ряд обязательств, которые учитываются в зависимости от сложившихся обстоятельств;

  1. Способ приобретения права на жилье: наследственность, приватизация, дарственная и другие виды получения права.
  2. Возраст детей.
  3. Особенность совершения сделки, способы оплаты при ее совершении.
  4. Наличие залога в финансовом учреждении, ареста, проживания третьих лиц и другое.

Дееспособность ребенка зависит от его возраста:

  • до 6 лет несовершеннолетний ничего не может решать: все вопросы за него решаются законными представителями;
  • с 6 до 14 лет — дееспособность частичная, не позволяющая ребенку принимать участие в сделках, но разрешающая заключать небольшие бытовые договоры;
  • с 14 до 16 — гражданин может принимать участие в судьбе принадлежащей ему квартиры, однако с некоторыми ограничениями:
  • после 16-летнего возраста дети правомочны на проведение процедур различных эмансипаций.

Справка! Гарантами соблюдения интересов и прав детей выступают органы попечительства и опеки. Выставлять объекты на рынки недвижимости или заключать соглашения на покупку помещений с малолетними без их участия запрещается. Если этого не сделать, документ признают недействительным и аннулируют в судебном порядке. Только с согласия органа опеки договор будет правомерным.

  • список с требованиями к опекунам (попечителям, родителям) и конкретно установленные требования о сроках их выполнений;
  • разрешение на оформление соглашения о продаже на условиях, прописанных в договоре;
  • открытие специальных счетов на детей, если им не выделяются новые помещения, на которые будут зачисляться деньги от продажи объекта;
  • обязательства на поручителей о том, что они обязаны извещать орган опеки о завершении сделки.

к содержанию ↑

Какие документы предоставляются покупателям

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Приняв решение о покупке, важно не спешить, даже увидев свидетельство о праве на собственность. Покупатель должен быть полностью уверен, что он не останется обманутым. Необходимо удостовериться, что есть все перечисленное:
  • кадастровый план (технический паспорт) помещения;
  • лицевой счет;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • документ на право собственности;
  • разрешение от органа опеки на заключение операции;
  • согласие родителей в письменном виде, заверенное нотариальной конторой.

При оформлении договора купли-продажи, когда собственниками являются подростки, учитывают всю информацию. Она должна содержать сведения об общей и жилой площади нового помещения, его расположении, особенностях инфраструктуры, коммуникации и других обстоятельствах, которые могут повлиять на качество проживания детей.

к содержанию ↑

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Приобретение дорогостоящей недвижимости довольно сложная процедура и для того, чтобы минимизировать возможные риски и проблемы, стоит учитывать все требования законодательства. Ситуация осложняется, если предстоит покупка квартиры с несовершеннолетним собственником.

В этом случае стоит учитывать все нюансы, поскольку на такую недвижимость законодательно накладывается целый ряд ограничений. Так, например, не получится просто так продать или провести капитальный ремонт в собственной квартире.

О возможных рисках и о том, как их избежать будет рассказано далее.

к содержанию ↑

Какие законодательные ограничения применяются к сделкам с участием несовершеннолетних?

На имущество (особенно недвижимое), располагающиеся в собственности у ребенка (даже долевой) накладываются специальные ограничения. Сделано это специально, с целью обезопасить незащищенную категорию граждан (у ребенка всегда будет жилье, а условия проживания возможно будет только улучшить).

На данный момент все особенности закреплены в следующих НПА:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации;
  • Семейный кодекс Российской Федерации;
  • Федеральный закон «Об опеке».

В 2020 году не предстоит существенных изменений по рассматриваемому вопросу.

Исходя из общего порядка проведения соответствующих сделок – на совершения любого действия, связанного с имуществом несовершеннолетнего, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение не всегда будет легко.

С самого начала и до конца все операции будут проводиться под контролем работников опеки. Они будут посещать место жительства несовершеннолетнего, выяснять все цели и особенности планируемой сделки.

По итогу они обязаны будут предоставить заключение, разрешающее, либо запрещающее совершение каких-либо действий с квартирой.

к содержанию ↑

Основные условия для получения одобрения:

  • приобретаемая недвижимость не должна быть хуже уже имеющийся (ни по площади, ни по ремонту). Возможен вариант только с улучшением жилищных условий;
  • в некоторых ситуациях получение разрешения возможно только при условии, что деньги с реализованной недвижимости будут храниться на специальном счете. Потратить их для других целей не выйдет, поскольку они будут заблокированы.

ВНИМАНИЕ . Приобрести квартиру можно и в ипотеку. Правда опять же придется согласовывать с государственными органами и доказывать, что бюджет семьи не понесет существенных расходов и его будет хватать для полноценного содержания несовершеннолетнего.

Согласно положению ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора без получения разрешения со стороны органов опеки повлечет признание договора недействительным (ничтожным). В результате этого будет применено правило двусторонней реституции. То есть положение сторон будет возвращено к первоначальному варианту.

к содержанию ↑

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:

  • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
  • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
  • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.
Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.
к содержанию ↑

Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:

  • заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей. Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
  • документы, подтверждающие право собственности у продавца;
  • специальная техническая документация для каждого объекта (в них содержится указание на жилую и общую площадь помещения);
  • справки о составе семьи, о разводе.

Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.

ВАЖНО . На этом этапе государственный орган займется проверкой обоих мест жительства. Будут сравниваться жилищные условия, площадь помещения. Как говорилось ранее, для получения одобрительного решения, новая квартира не должна уступать уже имеющейся.

Вместе с заключением, на родителей будет возложена обязанность провести регистрацию новой недвижимости и наделить правом собственности ребенка в специально установленный срок (чаще всего от 3 до 6 месяцев). Неисполнение этой обязанности опасно не только для родителей, но и для покупателя.

Органы опеки имеют право на подачу заявления в суд, с целью признания заключенного договора недействительным. Тогда покупатель потеряет приобретенную квартиру, а ждать возмещения убытков и своих собственных средств возможно придется не один месяц.
к содержанию ↑

Существуют следующие нюансы:

  • снятие с регистрации несовершеннолетнего не допускается без проведения новой регистрации в другой квартире. Потенциально возможность снять с регистрации по месту жительства без указания нового, возможно, однако на практике шансы получить согласие крайне малы;
  • добиться результата через суд практически невозможно. Судебная практика почти всегда встает на сторону ребенка. По этой причине родителям придется позаботиться о новом месте для регистрации по месту жительства заранее.

Примеры таких ситуаций можно найти, зайдя на любой юридический форум. Довольно часто у продавцов нет в наличии суммы для предварительной покупки квартиры, а продать свою они временно не могут. Покупатель может предоставить денежные средства заранее, но с этим связаны определенные риски.

ВАЖНО . В качестве оптимального варианта следует просить продавцов выписать всех собственников до начала государственной регистрации недвижимости на нового собственника.

Если имеется положительное решение органов опеки, то это вполне возможно, однако родители должны быть обязательно согласны. В противном случае, даже судебные разбирательства вряд ли приведут к успеху для покупателя.

Таким образом, приобретение недвижимости с несовершеннолетним собственником довольно сложная и запутанная сделка. Основные проблемы связаны с получением согласия от государственных органов на продажу квартиры и прекращения регистрации ребенка по месту жительства.

В этой ситуации стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы не упустить значимых моментов. Это позволит максимально снизить потенциальные риски и избежать долгих судебных разбирательств в дальнейшем.

При анализе судебной практики по вопросу заключения сделок с имуществом несовершеннолетнего отмечается большое количество признания таких сделок недействительными.

Так, при покупке квартиры со стороны покупателя необходимо осознавать риск ущемления интересов несовершеннолетнего путем нарушения действующего законодательства .

Согласно п. 1.

ст. 7 Федерального закона от 24 июля 1998 года № 124-ФЗ “Об основных гарантиях прав ребенка в РФ ” органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, должностные лица указанных органов в соответствии со своей компетенцией содействуют ребенку в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом возраста ребенка и в пределах установленного законодательством РФ объеме дееспособности ребенка посредством порядка защиты прав, установленных законодательством Российской Федерации.

Действующим законодательством РФ, а именно п. 3 ст.

60 Семейного кодекса Российской Федерации ( далее — СК РФ), п. 2 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве” предусмотрено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущего уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Отметим, что законодательством РФ порядок и критерии выдачи такого разрешения не определено.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Орган опеки и попечительства при выдаче разрешения на совершение сделки с недвижимостью несовершеннолетнего руководствуются следующими рекомендательными письмами:

— от 20 февраля 1995 года №09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетнего”;

— от 09 июня 1999 года № 244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.

Согласно вышеуказанным письмам в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетнего семьи на проживание и пользование вновь приобретенным жилым помещением путем выдачи предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи.

На основании такого предварительного разрешения договор продажи жилого помещения оформляется с условием.

Так, приобретая квартиру на вторичном рынке необходимо понимать, что сделка с недвижимостью несовершеннолетнего обременена до момента покупки продавцом иной квартиры, которая не ущемит права несовершеннолетнего.

Анализ судебной практики показал большое количество судебных споров по вопросу признания договора купли-продажи квартиры недействительной, в связи с неисполнением предварительного разрешения органа опеки и попечительства со стороны продавца.

Рассмотрим примеры, где суды первой и апелляционной инстанции расходились во мнениях по вопросу удовлетворения требований о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной ввиду нарушения исполнения предварительного разрешения на такую сделку.

Суд при вынесении решения акцентировал внимание, что покупатель спорной квартиры не является добросовестным приобретателем в связи с тем, что не проявил разумную осмотрительность и не ознакомился с содержанием предварительного разрешения на продажу спорной квартиры и не выяснил условия сделки в части соблюдения прав несовершеннолетнего.

Вышеуказанное решение было отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10.11.2016 года с указанием, что оспариваемая сделка была совершена в надлежащей форме, с соблюдением установленной процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества, так как на заключение сделки было дано согласие органа опеки и попечительства, сделка фактически исполнена, в связи с чем оснований для признания ее недействительной не имеется.

Точку поставил по данному делу по вопросу добросовестности Верховный суд РФ согласившись с позицией первой инстанции направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Так, апелляционным определением от 13.04.2018 года № 48-КГ18-1 исковые требования органа опеки и попечительства удовлетворены в полном объеме.

Таким образом, при выдачи предварительного разрешения на продажу квартиры, необходимо понимать риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, в связи с неисполнением продавцом спорной квартиры условий прописанных в предварительном соглашении.

Анализируя вышеизложенное следует отметить незащищенность покупателя спорной квартиры при заключении договора купли-продажи с продажей недвижимости или доли в недвижимости несовершеннолетнего. Для того, чтобы обезопасить покупателя продавец квартиры может предоставить покупателю квартиры предварительный договор купли-продажи иной квартиры согласно предварительному разрешению органа опеки и попечительства.

На сегодняшний день на законодательном уровне не закреплено обязательное заключение предварительного договора, в то время, как этот документ может реально защитить покупателя спорной квартиры в подобной ситуации.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
На уровне субъекта РФ были попытки включить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в пакет обязательных документов при рассмотрении вопроса о выдаче предварительного разрешения.

Однако, согласно решению Пермского краевого суда от 20 октября 2017 года по вопросу включения предварительного договора купли-продажи квартиры, как обязательного документа для оказании услуги о выдаче предварительного разрешения на продажу квартиры было отказано, в связи с противоречием федеральному законодательству и нарушению законных интересов неопределенного круга лиц. [1]

Так, на сегодняшний день обезопасить сделку купли-продажи квартиры с долей несовершеннолетнего можно самостоятельно указав в договоре условие об ответственности за нарушение исполнения предварительного договора покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней, с приложением такого договора.

Согласно п.56 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании ст.

173.1 ГК РФ.

Одним из основных способов защиты от риска нарушения прав несовершеннолетних при покупке квартиры на вторичном рынке является альтернативная сделка.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры представляет собой продажу собственником своей квартиры и покупку новой в один день, два договора купли-продажи подписываются одновременно, а сделка на обе квартиры проходит в один день. Таким образом, предварительное разрешение на продажу квартиры реализуется в день покупки новой квартиры.

С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что покупателю необходимо внимательно изучать документы на квартиру по вопросу условий согласия органа опеки и попечительства на заключение альтернативной сделки с имуществом несовершеннолетнего, прописав в договоре купли-продажи специальные условия расторжения договора и возврата денежных средств, в случае неисполнения предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Еще одной распространенной проблемой при покупке квартиры на вторичном рынке является отсутствие осведомленности покупателя использования материнского капитала продавцом.

Не целевое использование материнского капитала, в связи с тем, что не были выделены доли в квартире несовершеннолетним также относится к риску нарушения права несовершеннолетнего.

Например, истец обратился в суд к ответчику о расторжении предварительного договора купли-продажи в связи с тем, что часть кредита за квартиру ответчики оплатили средствами материнского капитала, однако долю детям не выделили.

Узнал истец о данном обстоятельстве только тогда, когда обратился в банк за одобрением кредита на вышеуказанную квартиру.

Рассмотрим более подробно еще один пример.

Так, из анализа решения Ленинского районного суда города Тюмени от 06 июня 2015 года по делу № 2 – 5024/2015 по иску продавца спорной квартиры действующего в интересах несовершеннолетнего и действующей в интересах несовершеннолетней к покупателю спорной квартиры о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в связи с тем, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, но доли несовершеннолетним детям так и не были выделены.

Суд указал, то обстоятельство, что средства материнского капитала, перечисленные Государственным учреждением Управлением Пенсионного фонда РФ, не были израсходованы истцами на улучшение жилищных условий их детей не может являться основанием для признания сделки недействительной. В данном случае участниками правоотношений по нецелевому использованию средству материнского капитала являются истцы и Пенсионный фонд и у истцов имеется возможность восстановить права своих детей путем возврата средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ.

Возврат средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ не лишает истцов в будущем права воспользоваться ими в установленном законом порядке на использование по направлениям, предусмотренным пунктом 3 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

С учетом того, что дети истцов не являлись собственниками спорной квартиры и были добровольно выписаны их родителями согласие органа опеки на совершение сделки не требовалось.

В данном случае действия истцов свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении ими гражданских прав (злоупотреблением правом), что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо, поскольку это нарушает права нынешних собственников спорной квартиры.

Еще одним распространенным вопросом является нарушение прав несовершеннолетних при приватизации квартиры.

Так, лицо, право на приватизацию которого было нарушено в несовершеннолетнем возрасте может обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Анализируя обзор судебной практики Верховного суда РФ за третий квартал 2008 года от 25 февраля 2009 года срок исковой давности по спорам о признании недействительным договора приватизации в части не включения несовершеннолетнего в состав собственников приватизированного жилья должен исчисляться в соответствии с п. 2 ст.

181 ГК РФ. Согласно п.

1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Например, согласно Определению Верховного суда РФ от 12.08.2018 года № 56-В08-10 по иску А. к Б.

о признании частично недействительного договора приватизации жилого помещения от 1994 года решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца А. оставлено без изменения, в связи с тем, что А.

узнала о незаконной приватизации 26.07.2006 года, в суд обратилась в феврале 2007 года.

Так, при покупке квартиры необходимо проверить всех зарегистрированных ранее лиц на предмет возможного нарушения их прав. Документ, который необходим для такой проверки является архивная выписка, которую можно истребовать у продавца.

[1] См: Апелляционное определение от 14 февраля 2018 года № 44-АПГ17-31

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

к содержанию ↑

✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет.

Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).

Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

В соответствии с нормами п. 2 п.п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

к содержанию ↑

✔ Недобросовестный риелтор.

К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

  1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
  2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
  3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

  • Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
  • Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
  • Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.
  • Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

    к содержанию ↑

    ✔ Проверить документы на право собственности.

    До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

    Если устанавливающими права владения являются договора:

    • Купли – продажи.
    • Дарения.
    • Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.

    Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.
    к содержанию ↑

    ✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

    Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

    Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

    Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

    к содержанию ↑

    ✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства.

    Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.

    Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.

    Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.

    Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    При покупке квартиры следует самым внимательным образом изучить её историю. Также необходимо выяснить, есть ли зарегистрированные несовершеннолетние жильцы, потому что в случае их присутствия может возникнуть проблема с их выпиской, которая сведет на нет всю работу по поиску жилья.

    к содержанию ↑

    Ситуация, если он не является собственником

    Если ребёнок не собственник, то ситуация менее опасна. Задача будет заключаться только в его выписке.

    Но если у несовершеннолетнего есть соразмерная доля в праве, то его имущественные права могут быть восстановлены через суд, вопреки имущественным интересам нового владельца.

    Для проверки следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут даны сведения о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не внесён в неё в качестве собственника, значит долей в праве у него нет.

    к содержанию ↑

    Осмотр помещения

    Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру. На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

    • является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
    • не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

    Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

    к содержанию ↑

    Снятие с учёта и их прописка по новому месту

    Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП. Они могут выписаться:
    • по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
    • «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

    Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа. После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

    Автор статьи
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Следующая
    ЖалобыСтатья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector