Как поделить квартиру в ипотеке при разводе или отказаться от нее

Правовое регулирование

Все сложности, возникающие в судебной практике по разделу ипотечной квартиры при разводе супругов, связаны с тем, что правовое регулирование этого вопроса развито на низком уровне. Рассматривая подобные дела, суды руководствуются нормами ФЗ «Об ипотеке», Семейным и Гражданским Кодексами и, конечно, договором ипотеки.

Исходя из принципа, по которому происходит раздел имущества при разводе, в том числе и квартиры в ипотеке, вытекающего из всех указанных законодательных актов, квартира или другое жилье, приобретенное с помощью ипотеки в то время, когда супруги пребывали в браке, является имуществом, нажитым совместно, и подлежащим разделу в равных частях. Исключение составляют случаи, когда все условия раздела прописаны в брачном договоре.

Для суда не имеет значения, кто выступал заемщиком при оформлении договора, один из супругов или оба, так как взятые обязательства также делятся пополам. Обзор судебной практики свидетельствует о следующем: раздел квартиры, находящейся в ипотеке, достаточно сложен именно из-за того, что она является залоговым имуществом и ее владельцы ограничены вправе совершать с ней какие-либо действия.

Организации, предоставляющие ипотечные кредиты, для защиты своих интересов учли опыт судебных разбирательств, и при оформлении договора делают супругов совместными заемщиками, упоминая в договоре ипотеки фразу, что в случае их развода условия соглашения не подлежат изменению. Этот пункт является для банка дополнительной гарантией, что если один из супругов после развода откажется платить по долгам, ответственность за всю сумму обязательства ляжет на плечи другого.

Следует отметить, что эта норма выгодна и защищает интересы только кредитора. Супругам все так же надо будет искать оптимальное для обоих решение ситуации.

Совет: анализ судебной практики говорит о том, что солидарная ответственность по ипотечному соглашению достаточно часто неудобна для одной из сторон. Как правило, причина кроется в несоизмеримой разнице в доходах супругов. Для одного долг по кредиту не является проблемным и он мог бы без труда выплатить его и раньше срока, а для второго – он является непосильной ношей. В таком случае супругам стоит прийти к соглашению о разделе долей без вмешательства суда.

к содержанию ↑

Пути решения проблемы

Судебная практика свидетельствует о том, что случаи, когда супругам удается заранее договориться о разделе имущества (в том числе и ипотечного), встречаются достаточно часто. Тогда им не приходится обращаться за помощью судьи, как к арбитру, а просто необходимо изложить в суде свое видение решения проблемы и получить судебное заключение, закрепляющее соглашение о разделе.

Разводящиеся супруги могут пойти по одному из трех возможных вариантов решения проблемы по разделу ипотечной квартиры:

  1. Пропорционально присужденным долям в имуществе. Это означает, что супруги независимо от того, пребывают они в браке или уже нет, оставаясь совместными заемщиками, несут перед кредитором солидарную ответственность по взятым кредитным обязательствам или в пропорциональной зависимости от размера доли, полученной от имущества.
  2. Взять долговые обязательства на себя. Этот вид решения проблемы заключается в том, что один из супругов может переоформить все обязательства по выплате ипотеки на себя, в случае если вторая сторона отказывается или не в состоянии платить по кредиту. Отказавшаяся сторона должна выплачивать компенсацию. Подобный вариант решения проблемы следует оформлять исключительно в суде, так как часто при устном или добровольном соглашении одна из сторон меняет свою позицию через некоторое время. Неисполнение приговора суда влечет за собой более серьезные риски.
  3. Продажа квартиры и погашение долгов. Нередки случаи, когда после развода супруги не желают иметь друг с другом ничего общего, а тем более выступать сторонами по долговым обязательствам. Оптимальным решением подобной ситуации будет продажа квартиры. Осуществить операцию можно двумя способами:

— Найти сумму, которой хватит для погашения долга перед банком, и выплатить ипотеку досрочно. После чего продать квартиру, разделив деньги согласно договоренности. Этот же вариант решения проблемы является наиболее приемлемым в случае, когда происходит неисполнение, включающее в себя и квартиру, находящуюся в ипотеке.

— Провести продажу с ведома кредитора. Это более сложная и длительная процедура, так как прежде всего требует получения согласия банка на продажу залогового имущества.

В судебной практике рассматривались случаи, когда кредитор не шел на уступки и выступал против продажи имущества, обязывая супругов или погашать ипотеку досрочно, или продолжать выплачивать ее без проведения операции продажи.

Если одобрение все же было получено, перед супругами появляется задача найти покупателя на квартиру, которая находится в залоге (с обременением), а это достаточно сложно, так как все последующие процедуры, связанные с продажей, погашением ипотеки, переоформлением права собственности, снятия обременения потребуют времени и таят в себе дополнительные риски. Чтобы продать квартиру в ипотеке супругам чаще всего приходится существенно уступать в цене.

Какой бы вариант решения проблемы раздела ипотечного имущества ни был выбран, стороны развода должны помнить о том, что пока идут разбирательства им не следует прекращать выплаты по своим обязательствам и процентам, чтобы не допустить возникновения повода для начисления штрафных санкций и роста задолженности.

Ипотечная квартира при разводе часто становится камнем преткновения между супругами. Делить приходится не только недвижимость, но и долг. При этом варианты раздела существенно ограничиваются кредиторами, законодательством и контролирующими органами.
к содержанию ↑

Раздел имущества при разводе

При разделе собственности супругам приходится придерживаться норм семейного и гражданского права. Закон устанавливает, что муж и жена на законных основаниях делят только общее имущество. К таковому относят все объекты собственности, приобретенные супругами за время официального брака на средства из общего семейного бюджета.

Личные вещи и частная собственность каждого разделу не подлежат даже, если они приобретены в браке. Разделить собственность можно следующими способами:

  1. Составив соглашение о разделе. Данный вариант подходит супругам, у которых отсутствуют противоречия относительно принадлежности имущества. В таком случае они договариваются друг с другом, составляют соглашение, в котором распределяют доли в имуществе в любых пропорциях.
  2. В судебном порядке. Наиболее распространенный способ раздела имущества – судебное решение. Если супругам не удается договориться полюбовно, один из них подает исковое заявление о разделе. В таком случае, за редким исключением, имущество будет разделено поровну.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Кроме имущественных объектов разделу подлежат и общие долги. Например, невыплаченный банковский заем.

Сложней всего в процессе развода делить объекты, которые находятся в залоге у банка, т.к. по ним до конца не погашен кредит.

Это значит, что никаких регистрационных действий с таким жильем осуществлять нельзя без согласия кредитора. Плюс, начиная делить квартиру в ипотеке, необходимо помнить, что потребуется разделить и оставшийся долг.

В таком случае процедура будет иметь свои особенности и ограничения.

Ипотечный кредит предоставляется на длительный срок. Как правило, это – 10 лет. Естественно, что за такой промежуток времени в жизни семейной пары могут произойти серьезные изменения. В том числе и развод. Поэтому большинство банков включает данное условие в текст кредитного договора, оговаривая возможный вариант дальнейших выплат.

Раздел ипотечных квартир, за которые не погашен долг, может осуществляться следующими способами:

  1. Бывшие супруги продолжают совместно платить кредит. По окончанию выплат квартира переходит в их совместную или долевую собственность. Далее недвижимость делится по закону или по соглашению между сторонами.
  2. Общий банковский счет супругов закрывают и на обоих формируют индивидуальные счета. Остаток по долгу делят между сторонами. Далее каждый выплачивает свою часть долга самостоятельно. После окончания выплат квартира переводится в долевую собственность и делится между супругами согласно действующему законодательству.
  3. Один из супругов отказывается от своих прав на квартиру и обязательств по дальнейшей выплате долга. Второй супруг далее производит платежи банку самостоятельно и по завершению становится единоличным владельцем квартиры. При этом он обязан отказавшейся стороне выплатить денежную компенсацию, размер которой составит половину суммы, уже внесенной в качестве платежей по кредиту.
  4. Квартиру выставляют на торги. Это может сделать сам банк или супруги с разрешения банка. Вырученными денежными средствами погашается остаток долга по кредиту, а остаток суммы делится в установленных долях между супругами.
В ряде случаев выбор варианта будущего погашения долга и раздела квартиры в ипотеке существенно ограничен. Например, это касается ситуаций погашения кредитного долга за счет средств материнского капитала.

В таком случае супругам придется полностью выплачивать кредит. Выставить квартиру на торги не получится.

А после окончания выплат такая недвижимость будет в равных долях поделена между всеми членами, которые официально значились в семье владельца материнского сертификата на момент оформления договора ипотечного кредитования.

к содержанию ↑

Порядок действий

Процедура раздела квартиры, приобретенной в ипотеку, может иметь существенные различия. Ее допустимо разделить на основании договоренности или через суд.

Вопрос раздела квартиры супруги могут регламентировать даже до вступления в брак условиями брачного контракта. При реализации любого из способов действует главное правило: стороны обязаны уведомить кредитора о произошедшем разводе и оговорить дальнейшие действия по выплате долга.

Если банк поставлен в известность, стороны могут составлять соглашение о разделе. Такой вариант наиболее приемлем, если раздел имущества затрагивает не только ипотечное жилье, но и иные объекты. При этом сами супруги не имеют разногласий относительно их будущей имущественной принадлежности.

Если договориться относительно будущего распределения собственности супругам не удается, они подают исковое заявление в суд. Такой вариант приемлем, если стороны имеют разногласия относительно раздела ипотечной квартиры не только между собой, но и с банком.

к содержанию ↑

Уведомление банка

Все заемщики обязаны сообщать банку о существенных изменениях своей жизни, будь то финансовые перемены или семейные. Это правило касается также предстоящего или свершившегося развода. Особенно, если супруги выступают в качестве созаемщиков или один из них является поручителем по кредиту.

Даже если квартира в ипотеку была оформлена до брака, а выплаты на момент развода еще не закончились, уведомление обязательно. Это касается и тех ситуаций, когда долг погашается из личных средств только одного из супругов.
к содержанию ↑

Продажа квартиры и погашение задолженности

Раздел ипотечной квартиры посредством ее продажи используется чаще в том случае, если бывшие супруги оформили кредитный договор недавно и выплатили по нему малую часть. Плюс далее считают нецелесообразным иметь совместное имущество.

В таком случае квартиру выставляют на торги.

С согласия банка сделать это могут и сами заемщики. В таком случае квартира будет продана с обременением, т.е. покупатель приобретает кроме квартиры долговые обязательства перед банком. На такую сделку граждане соглашаются редко. Только при очень выгодных условиях.

Чаще квартиру на торги выставляет банк. Ему нет нужды заботиться о достойной стоимости объекта.

Важно вернуть недополученные денежные средства. Вырученной суммой закрывается вся задолженность перед кредитором на момент продажи.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Если денежные средства остаются, их возвращают заемщикам. Раздел средств осуществляется в зависимости от размера предполагаемых долей в имуществе.
к содержанию ↑

Разделение платежей

Кредиторы используют такой вариант редко. Как правило, если оба супруга имеют высокую платежеспособность. Иначе для банка этот вариант может обернуться существенными проблемами. Например, одна сторона добросовестно завершит выплаты, а у второй возникнут серьезные задолженности.

В таком случае к определенному моменту возникает ситуация, когда часть квартиры уже можно оформить в собственность одного заемщика, а вторая остается в залоге у банка.

Если же обе стороны добросовестно погашают долговые платежи, по завершению квартира переходит в долевую собственность бывших супругов. Далее они ее делят на основании законодательства.
к содержанию ↑

Отказ одного супруга от прав на недвижимость

Если одна сторона не хочет или не может после развода участвовать в погашении долга перед банком, у нее имеется право отказаться от своей доли в ипотечной квартире. В таком случае вторая сторона может принять все долговые обязательства на себя и дальше осуществлять платежи самостоятельно.

По окончанию выплат квартира становится собственностью того супруга, который выплачивал остаток долга по кредиту. Вторая сторона может претендовать на денежную компенсацию. Размер ее будет равен половине суммы, которая была внесена в качестве платежей за время официального брака до момента отказа от части обязательств.

к содержанию ↑

Если есть дети

Наличие несовершеннолетних детей у заемщиков уменьшает количество вариантов раздела ипотечной квартиры при разводе. В качестве факторов, которые могут усложнить процедуру, рассматривают:

  1. Использование средств материнского капитала для погашения долга.
  2. Если дети выступают в качестве совладельцев.
  3. У семьи отсутствует другая жилплощадь, где могут проживать несовершеннолетние дети.

Ипотека при разводе, если у пары имеются несовершеннолетние дети, делится только по согласованию с органами опеки и попечительства. На проведение любой сделки потребуется получать их согласие. Как правило, для бывших супругов оставляют один вариант: погасить долг, а затем разделить квартиру согласно установленным долям и законодательству.

к содержанию ↑

Если оформлена военная ипотека

Основной принцип военной ипотеки в том, что долг перед банком погашает государство. Поэтому раздел ее между супругами невозможен, т.к. приобретенное жилье нельзя считать общим имуществом, если на него не расходовались средства из семейного бюджета.

Но в этом правиле имеется несколько исключений. Сумма, выделяемая по программе военной ипотеки, имеет ограничения (ФЗ РФ № 117 от 20.08.2004).

В ряде регионов квартиры стоят дороже. Поэтому часть ипотечного кредита может быть погашена за счет средств семейного бюджета.

В таком случае супруг, который не является официальным владельцем ипотечной квартиры, может претендовать на долю в ней. Размер ее будет равен половине суммы, которую выплатили сами супруги, а не государство.

Закон не запрещает использовать для погашения долга перед кредитором средства материнского капитала. При военной ипотеке, в частности.

В таком случае каждому из супругов и всем детям, которые были у владельца материнского капитала на момент его выдачи, предоставляются равные доли в ипотечной квартире. При этом не имеет значения, какая часть средств материнского капитала была в нее вложена.

к содержанию ↑

Другие варианты раздела

Поделить ипотечную квартиру, за которую не погашен долг, бывает очень сложно. Например, раздел однокомнатной квартиры, с большей долей вероятности, закончится ее продажей и дележом денежных средств.

Иногда, если позволяет планировка, недвижимость делят в натуре. Т.е. оба супруга продолжают в ней жить изолированно. Такая ситуация возможна при наличии изолированных входов и канализационных систем. А долг по кредиту выплачивают совместно или каждый сообразно своей доли.

Если долг на момент развода небольшой, банк может предложить сторонам погасить кредит досрочно. В таком случае супруги станут владельцами недвижимости и далее разделят ее по закону или по соглашению.

Разделить квартиры, находящиеся в ипотеке, бывает очень сложно. Все шаги должны быть согласованы с банком и российским законодательством. Плюс необходимо учитывать, что после развода стороны могут оказаться в неравном материальном положении. Наличие несовершеннолетних детей в таком случае уменьшает количество возможных вариантов действий.

Покупка недвижимости посредством привлечения ипотечного кредита для большинства людей становится единственным выходом решения жилищного вопроса. Приобретая жилье, супруги не только пользуется им, но и обязаны совместно погашать банковское обязательство.

Здесь важно, на кого заключено соглашение. Как происходит раздел займа при разводе, попытаемся разобраться подробно.

к содержанию ↑

Законодательство

Все отношения супругов регулируются на практике Семейным кодексом. Он гласит, что приобретенное совместно имущество — общая собственность. Ипотечное жилье тоже. При расторжении союза оно делится поровну. Это же касается и кредитных выплат. Возможны исключения, если пара составила брачный контракт и указала в нем особенности погашения кредита.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Что же касается взаимоотношений с банком — в этом вопросе есть 2 нюанса: обязательства не описывает семейный кодекс. Их регулирует гражданское законодательство. Для смены по обязательству о займе должника необходимо получить одобрение кредитора.

Чтобы разделить в ситуации с разводом квартиру, без согласия банка не обойтись, поскольку жилье в залоге у него до момента полного погашения долга.

к содержанию ↑

Раздел заложенной квартиры

Особенности раздела жилья посредством ипотеки зависят от некоторых факторов:

  • Времени покупки недвижимости;
  • Наличия брачного соглашения с указанием распределения прав и обязанностей при разводе;
  • Какой источник дохода будет задействован для погашения займа.

С сертификатом

Материнский капитал — субсидия, выплачиваемая государством. Сумма принадлежит владельцу такого сертификата. Он не входит в общее имущество, поэтому не делится при разводе.

Приобретение недвижимости с привлечением этой помощи обладает рядом особенностей:

  • При использовании материнского капитала для покупки жилой площади она признается долевой собственностью всех членов семьи;
  • Если квартира куплена в кредит, то доли несовершеннолетним детям выделяются после погашения долга;
  • При расторжении брака жилье будет поделено в соответствии с обозначенными частями.
к содержанию ↑

До брака

Однозначно решается вопрос с правом собственности, если кто-то из супругов владел квартирой до свадьбы.

Второму нечего даже пытаться претендовать на любую ее часть. Но в ситуации с оформлением ипотеки проблема появляется:

  1. Выплата задолженности в браке происходит из общего семейного бюджета, поэтому каждый член семьи имеет право получить часть жилья;
  2. При разводе тот, кто не записан собственником, может требовать возврата части вложенных денег либо своей доли в помещении.
к содержанию ↑

Раздел долевого участия при ипотеке

Максимальной проблемой становится соглашение, предполагающее долевое участие. Усугубляется она при ипотечном кредитовании, когда оба договора были оформлены на одного члена семьи.

Права собственности он на заложенную квартиру еще не имеет, поскольку оно появится лишь после постройки дома. При разводе разрешено только требовать передачи будущей квартиры.

Из-за этого суд, рассматривая конкретную ситуацию, вынесет одно из таких решений:

  • Не изменит прав одного супруга по заключенному договору. За ним сохраняться и обязанности в отношении погашения займа. Второму супругу назначат только материальную компенсацию.
  • Решит, что второй из супругов обладает правом на получение своей части в квартире, когда введут в эксплуатацию все здание. Тогда и обязанности по кредиту придется обоим супругам выплачивать поровну.
Остается еще вариант, когда кто-то уступает свое право на долевое участие, что можно совершить и без суда. Но банк должен согласиться на такое решение ситуации.
к содержанию ↑

Кредитные обязательства и алименты

Иногда недвижимость по решению суда передается лишь жене, на попечительстве у которой находятся дети. Суд в таком случае обязывает мужчину также выплачивать его половине денежную компенсацию за свою долю жилой площади. Одновременно судебная инстанция возлагает на супруга обязательства по выплате алиментов на содержание малышей.

Нередко мужья предлагают иную схему погашения — они зачисляют алименты, как возложенные на них компенсации. Но это незаконно. Все равно бывший муж должен платить алименты детям, даже в том случае, когда супруга должна ему будет немалую сумму средств.

к содержанию ↑

Варианты решения

Встречаются различные ситуации в судебной практике, касающейся раздела ипотеки. Хотя основных вариантов развития ситуации все три. Они такие:

  1. Разрешено после получения судебного решения продать квартиру, чтобы направить вырученные деньги на закрытие ипотеки. Оставшиеся деньги супруги смогут поделить поровну. Такой вариант выглядит удобным, но практически его сложно осуществить. Сначала требуется получить согласие банка на реализацию жилья. Нередко учреждение одобряет сделку, но вполне может и отклонить ее. Чаще такое происходит, когда банк после процедуры потеряет существенную часть своих процентов. Для компромисса иногда банк предлагает после продажи и погашения займа использовать весь остаток средств для первоначального взноса на новую ипотеку. Она оформляется на приобретение уже двух квартир. Фактически происходит размен недвижимости. Есть еще одна проблема при таком варианте развития событий. Квартира имеет обременение, чтобы его снять, требуется несколько процедур. Они существенно затягивают время сделки. Из-за этого продать такое жилье непросто. Да и мероприятием придется заниматься разводящимся супругам совместно. При конфликтных отношениях сложно добиться взаимопонимания, поэтому остается лишь судебный путь решения.
  2. Когда в кредитном договоре фигурирует лишь кто-то из супругов, для другого остается вариант отказа от жилья. Тогда необходимо просить суд, чтобы квартира вместе с ипотекой перешла тому, на кого они были оформлены. Отказавшийся же партнер имеет право требовать компенсации. Ее размер равен половине денег, которые были выплачены за годы брака по кредиту. Тогда банк не будет возражать, ведь нет необходимости менять кредитный договор. Не требуется и согласия банка, чтобы разделить такую квартиру. Но такой выход возможен лишь при условии, когда ипотека оформлена на кого-то одного.
  3. Если оба предыдущих варианта совсем не устраивают, суд делит недвижимость вместе с долгом поровну. Одновременно определяют, какой размер платежей обязаны вносить каждый из бывших супругов. Хотя это не снимает обязанности с того, на кого зарегистрирован договор, выплачивать полную сумму долга. Иначе банк начнет процедуру реализации жилья с аукциона. Никакие заявления, что просрочку допустил второй супруг, не принимаются. Хотя в ситуации, когда кто-то один заплатил за бывшего супруга, он имеет право требовать возмещения понесенных расходов.

Пока нет четких ориентиров в судебной практике, позволяющих четко вырабатывать решения при разделе жилья. Часто схожие дела имеют кардинально разные решения. Поэтому перед обращением в суд желательно заручиться поддержкой опытного юриста, который не раз вел подобные процессы.

к содержанию ↑

Соглашение

Если приобретенная недвижимость в ипотеку — это частный дом, то нередко его можно разделить: обустроить в нем изолированные квартиры со своими отдельными входами и собственными коммуникациями. При возникновении подобной ситуации кредитная организация может разделить долг супругов и получить в залог уже 2 жилых объекта: по одному на каждую часть займа.

Хотя это затратный и длительный процесс, но вполне реальное развитие сюжета. Доступно иногда разделить подобным образом и квартиру, трансформировав ее в коммунальное жилье. Однако тогда у каждого из супругов должна быть собственная изолированная комната. Практика показывают, что банки редко идут на такое действие.

к содержанию ↑

Когда поделить невозможно

Бывшая пара может не требовать от кредитора разделить их обязательства по выплатам, а заключить между собой договор:

  • О срочной продаже жилья;
  • О выкупе доли кем-то одним;
  • О совместном погашении платежей;
  • О досрочном закрытии займа.

Через суд

При отсутствии действующего брачного соглашения и договоренности по вопросу погашения долга дело раздела имущества рассматривается районным судом. Для обращения требуется подать исковое заявление, которое будет рассмотрено в порядке гражданского судопроизводства. На основании всех доводов (за и против) судья вынесет окончательное решение.

Образец иска

Оформляется иска в судебную инстанцию согласно требованиям ГПК РФ. В документе указываются обстоятельства спора. Это может быть:

  • Сведения о времени приобретения недвижимости;
  • Данные, на кого оформлен заем;
  • Информация об источниках доходов, за счет которых проводилось погашение кредита;
  • Наличие брачного договора.

Образец типового искового заявления такой:

к содержанию ↑

Судебная практика

Судя по судебной практике, касающейся раздела заложенных квартир, заметно, что банки практически никогда не соглашаются делить ипотеку. Им невыгодно получать вместо уже проверенного должника двух, заменяя целую квартиру, легко реализуемую через аукцион, ее половинками. Они обе, при не возврате кредита, повиснут на банковском балансе.

Предупреждение проблем

Сколь бы ни казалась безоблачной предстоящая жизнь в браке, заранее никто не способен предсказать будущее. Никому в голову не приходит идея разводиться, когда предстоит свадьба.

Приобретение квартиры — весьма серьезное мероприятие, которое связано с серьезными финансовыми затратами. Запланировав приобрести жилье в ипотеку, молодой паре стоит заранее выяснить все «подводные камни» такого шага.

Основная допускаемая семьями ошибка — приостановление после развода выплаты ежемесячных платежей. Этого нельзя делать до момента вынесения судебного решения о разделе имущества и ипотеки. Для банка никакие семейные обстоятельства не становятся основанием одобрять отсрочку выплат.

Даже развод не должен стать препятствием для погашения долга. Банк вправе потребовать его досрочное закрытие, когда имеются сомнения в вероятности возврата денег. При длительной просрочке заложенную недвижимость обычно выставляют на торги, запрашивая стоимость, существенно ниже рыночной.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Перед посещением банка с целью оформления ипотеки рекомендуется заключить брачный договор. В нем непременно нужно зафиксировать действия супругов при разводе в отношении покупаемого жилья и ипотеки.

Это гарантия недопущения в дальнейшем множества проблем. Такое решение экономит время и нервы, необходимые для урегулирования вопроса по разделу заложенной квартиры.

к содержанию ↑

Продажа жилья

Продать жилье, находящееся в обременении банка, возможно только с разрешения кредитора. Подобная процедура не всегда оправдана и довольно неудобна по причине появления дополнительных сложностей с кредитором.

Также весьма сложно найти потенциального покупателя на такой объект недвижимости. Если и удастся решить подобную задачу, то квадратные метры придется продавать по сниженной цене, себе в убыток.
к содержанию ↑

Действия, когда кто-то отказывается платить

Нередки ситуации, когда кто-то из бывшей семенной пары не желает погашать долг за свою часть жилой площади. Тогда соглашение переоформляется на платежеспособного заемщика. С другого участника дела осуществляется снятие всех тяжб по погашению, но ему и отказывают в доле причитающейся недвижимости.

Если же кто-то из созаемщиков не желает платить и отказываться от прав собственности на часть жилья, тогда существуют такие способы решения подобных обстоятельств:

  • Ипотеку гасит одна из сторон;
  • Кредитор выставляет недвижимость на продажу, а вырученные средства направляет на погашение долга.
Во время продажи кредитор нередко занижает сумму, которая часто равна остатку долга. Это делается с целью ускорения процесса погашения ипотеки.

Для получения положительного исхода дела, чтобы раздел ипотечных обязательств завершился для вас благоприятно, требуется подойти к этому делу весьма ответственно. Мирное соглашение позволяет сэкономить много времени и сил.

Часто у молодой семьи может не быть как собственного жилья, так и достаточного количества денег на его покупку.

Решением в таком случае становится ипотечный кредит на приобретение квартиры.

Однако и часто возникают ситуации, когда пара разводится, а общая ипотека все еще не выплачена.

Становится вопрос, как теперь делить оплату по ипотечному кредиту и что делать с квартирой?

к содержанию ↑

С материнским капиталом

Если жилье было приобретено в кредит, и первоначальный взнос за него был внесен со средств материнского капитала (финансовых выплат, выдаваемых государством родителям, у которых родился ребенок), то раздел такой квартиры при разводе будет проходить по одному из следующих сценариев.

Варианты Сценарии
Вариант 1 Не делить недвижимое имущество и оставить совместные выплаты по остатку кредита
Вариант 2 Обратиться в банковскую организацию, в которой была взята ипотека, с просьбой о выдачи двух новых кредитов на жилье обоим супругам равных по размеру остатку задолженности по общему жилью. В таком случае по факту выплаты этих кредитов ипотека по старой квартире признается автоматически погашенной.
Вариант 3 Обратиться в банк, который выдал ипотеку с сообщением о разводе и просьбой переоформить систему выплат для каждого из бывших супругов индивидуально.

Важным остается вопрос, кто из родителей может претендовать на материнский капитал после расторжения брака.

В большинстве случаев дети остаются с матерью.

к содержанию ↑

Что гласит законодательство?

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, если квартира была куплена семейной парой за время совместной жизни, она является совместно нажитым имуществом.

При разводе жилье будет разделено на равных долях между супругами за исключением некоторых случаев (доли меняются в пользу одного из бывших супругов, с которым остается ребенок и т.д.).
к содержанию ↑

Сдача в аренду

Нередко решением для выплаты квартирной ипотеки служит сдача ее в аренду.

Но такой вариант осуществления выплат возможен исключительно при согласии банка на предоставление залогового местожительства во временное пользование третьим лицам.

Потому как с квартирой, обремененной кредитом нельзя осуществлять никаких действий, не поставив кредитора в известность.

к содержанию ↑

Как продать квартиру в ипотеке?

Решение продать ипотечное жилье должно быть сообщено банку, выдавшему на него кредит.

Продажа квартиры в залоге может быть осуществлена несколькими способами:

  1. Можно продать квартиру за наличные. При продаже часть вырученных денег идет на погашение остатка задолженности. Оставшаяся часть делится между бывшими союзниками.
  2. В случае наличия у покупателя кредитных обязательств, задаток за квартиру должен составлять сумму в размере остатка задолженности по кредиту продавцов. Далее, по факту выплаты своей ипотеки, покупатель становится полноправным владельцем квартиры.
  3. Банк осуществляет процедуру продажи залогового жилья своими силами.

Узнать подробнее о способах продажи квартиры, находящейся в ипотеке можно в этой статье.
Видео по теме:

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
к содержанию ↑

Пишем исковое заявление

Для раздела ипотеки в судебном порядке разведенные пары должны написать исковое заявление.

В нем должны быть указаны:

  • Дата приобретения жилплощади;
  • На кого оформлена ипотека;
  • Из каких денег происходил процесс выплаты по задолженности;
  • Факт наличия или отсутствия брачного договора;
  • Вариант разделения ипотечного жилья.

Исковое заявление должно быть подкреплено целым перечнем документов:

  • Документы на жилье;
  • Свидетельство о расторжении брака;
  • Выписки из банка о совершенных выплатах.

к содержанию

Автор статьи
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
Образцы документовКак делится квартира при разводе? Распределение долей….

Добавить комментарий

Adblock
detector