Как происходит покупка земельного участка у физического лица и какие документы нужны?

Правовое регулирование

В российском законодательстве есть только 1 требование по документам, нужных при покупке земли – сделка должна совершаться в письменном виде. Правила составления договоров закреплены в ГК РФ: в подразделе 2 («Общие положения о договоре) раздела 3 и в параграфе 7 части 2, нормы которой регулируют продажу недвижимости.

В законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» указано, что информация о продаже участка должна вноситься в ЕГРН на основании заявления покупателя или продавца и документов, подтверждающих совершение сделки. Например, договора и акта приёма-передачи имущества.

к содержанию ↑

Базовый перечень бумаг для приобретения земли

Стороны сделки обязаны оформить договор. В тексте соглашения следует отразить:

  • название документа, дату оформления и место;
  • сведения о сторонах (Ф.И.О./наименование организации, дата рождения, реквизиты паспорта каждой из сторон и представителей);
  • предмет договора – возмездная передача земельного участка;
  • описание участка – адрес, площадь, категория земель, разрешённое землепользование, иные важные характеристики (например, наличие подключённой сети электроснабжения);
  • указание, что недвижимость находится в собственности продавца и не имеет обременений (не находится в залоге, в аренде у третьих лиц, на него не наложен арест и т.д.);
  • условия, сроки и порядок расчётов;
  • оговорка о том, что право собственности переходит после регистрации сделки в Росреестре;
  • указание, кто и за чей счёт проводит государственную регистрацию договора;
  • меры ответственности – сторона, нарушившая условия договора, компенсирует другой стороне убытки;
  • иные условия – вступление договора в силу, алгоритм разрешения споров, порядок изменения условий договора и т.д.;
  • количество экземпляров договора;
  • подписи и реквизиты сторон.

Внимание! Договор составляется в 3-х экземплярах. По 1-му остаётся у каждой из сторон и ещё 1 хранится в Росреестре.

В статье 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости производится по акту приёма-передачи.

В договоре должна быть отражена следующая информация:

  1. название, дата и место составления;
  2. сведения о сторонах (переписываются данные покупателя и продавца из договора);
  3. информация о договоре;
  4. указание, что акт подтверждает передачу участка, указанного в соглашении купли-продажи;
  5. характеристики участка (адрес, кадастровый номер, площадь и другие);
  6. список объектов, которые есть на участке, и которые передаются вместе с ним (например, хозпостройки);
  7. перечень вещей и документов, которые бывший владелец передаёт покупателю (технические документы, ключи и т.д.);
  8. информация о количестве экземпляров документа (оформляется минимум 3);
  9. Ф.И.О./наименование продавца и покупателя, подписи сторон или их представителей.

Важно! Если стороны не хотят составлять акт приёма-передачи, то в договоре нужно отдельно указать, что участок передаётся в определённый момент и без подписания указанного документа.

к содержанию ↑

Дополнительные бумаги

Покупатели также требуют от продавцов:

  • выписку из ЕГРН;
  • личный паспорт и копии его страниц;
  • межевой план;
  • справка из БТИ о том, что на участке не зарегистрирована недвижимость;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД) о том, что продавец не состоит там на учёте.

В выписке из ЕГРН нужно проверить:

  • принадлежит ли участок продавцу на праве собственности;
  • наличие обременений, не указанных в договоре, не находится ли участок под арестом;
  • категорию земель;
  • разрешённое землепользование;
  • соответствует ли площадь той, что указана продавцом;
  • соответствие кадастрового плана участка фактической конфигурации границ.

Выписка оформляется в электронной или в бумажной форме. Сведения в ней действительны на дату выдачи, поэтому перед подписанием договора и передачей денег желательно заказать ещё одну.

Справка! Если у покупателя есть сомнения относительно правильности размещения границ участка в натуре, то следует пригласить кадастрового инженера для консультации

Паспорт гражданина должен быть действительным. Информация из него должна соответствовать сведениям о владельце в выписке из ЕГРН. Паспортные данные переносятся в договор.

Если гражданин состоит на учёте в ПНД или НД, стороны могут заказать врачебное освидетельствование в день совершения сделки. Врач осмотрит пациента и выдаст справку о том, что на этот момент человек может в полной мере понимать происходящее и руководить своими действиями.

к содержанию ↑

Проверка информации по земельному наделу

С земельным наделом могут возникнуть следующие проблемы:

  1. Покупателю показали территорию, которая в реальности не принадлежит продавцу. Например, владелец огородил часть муниципальной земли, о чём власти пока не знают. От нового собственника могут потребовать привести участок в соответствие с межевым планом и кадастровым паспортом.
  2. Продажа участка неуполномоченным лицом. Например, договор подписывает сын или внук владельца без доверенности. Такое соглашение недействительно.
  3. Продажа недвижимости гражданином, которому она не принадлежит. Например, человек владеет участком на праве пожизненного наследуемого владения. Сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
  4. Продавец состоит на учёте в психоневрологическом диспансере из-за болезни, и не во все дни может контролировать свои действия и осознавать их юридические последствия. Возрастает риск отмены сделки из-за того, что собственник не в полной мере понимал происходящее.
  5. Сделку не зарегистрируют, если недвижимость находится в залоге или суд наложил запрет на распоряжение ею.

Указанных проблем можно избежать, если требовать от продавца дополнительные документы и внимательно их изучать. Договор должен составляться только на основании сведений, содержащихся в официальных документах.

Еще больше сведений о проверке документов в видео:

к содержанию ↑

Что нужно для регистрации сделки в Росреестре?

Чтобы переход права собственности на дом был отмечен в ЕГРН, покупатель должен представить регистратору:

  • заявление, заполненное по установленной форме (оформляется по месту предоставления услуги);
  • 2 оригинала договора купли-продажи и приложения к ним (например, акт приёма-передачи);
  • личный паспорт.

Документ об оплате госпошлины представлять не обязательно – приход средств на счёт управления Росреестра отражается в системе муниципальных платежей.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Гражданин отдаёт оба экземпляра договора. Один остаётся на хранении в Росреестре, другой возвращается с отметкой о регистрации.
к содержанию ↑

Какими правоустанавливающими документами на участок следует запастись

В соответствии с современным действующим законодательством любые сделки с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации возможны только в том случае, если у каждого объекта недвижимости есть свой индивидуальный кадастровый паспорт.

Важно не столько физическое наличие этого документа (он изготавливается в обычном бумажном виде и может потеряться со временем), сколько содержание такого документа, а именно сведения о присвоенном персональном кадастровом номере, согласно которому, в том числе, и определяется положение в структуре категорий недвижимого имущества конкретного объекта.

Кроме определения принадлежности к той или иной категории объектов недвижимости, кадастровый номер позволяет определить владельцев строения, дома или земли, а также возможное наличие обременений.

Еще одним таким документом послужит свидетельство о праве собственности.

Вообще, выстраивая иерархию всех необходимых для совершения любых сделок действий, свидетельство о праве собственности необходимо поставить как раз на второе место после кадастрового паспорта (потому что в этом документе при характеристике любого объекта недвижимости указывается его кадастровый номер и дата его получения).

Выдача свидетельства о праве собственности осуществляется на основании документов, подтверждающих законность перехода права собственности от одного владельца имущества к другому (при этом абсолютно не играет роль, каким именно путем имущество перешло — совершением дарственной или купли-продажи или вступлением в права наследования).

То есть, при оформлении любой сделки с недвижимостью (в конкретном случае — с земельным участком), кроме кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности необходимо будет предоставить еще и те документы, на основании которых свидетельство и было оформлено.

к содержанию ↑

Что необходимо будет подготовить продавцу

Говоря о тех документах, которые должен будет предоставить продавец в момент совершения сделки, необходимо отметить, что перечень их достаточно небольшой, но их подготовка займет достаточно много времени.

Так, продавцу (в том случае, если это юридическое или физическое лицо, не имеющее отношения к государственным или муниципальным органам власти) необходимо будет предоставить для совершения сделки:

  • Свидетельство о праве собственности на конкретный участок вместе с документами, подтверждающими законность получения такого документа;
  • Кадастровые паспорт и план участка (получить их можно в Росреестре и там же сделать и заверить их копии);
  • Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на участок, а также задолженностей по нему (например, перед налоговыми органами);
  • Разрешение супруга на осуществление сделки в нотариально заверенном виде (даже в том случае, если речь идет об участке, приобретенном до момента официального заключения брака);
  • В ситуации, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи (собственных детей продавца или приемных и усыновленных), обязательным будет наличие оформленного соответствующим образом разрешения органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи того или иного земельного участка;
  • Отказ административных образований и иных лиц, имеющих право преимущественного выкупа участка от такого своего права.
к содержанию ↑

Какие еще документы могут понадобиться

На самом деле, при ответе на этот вопрос необходимо учитывать, о продаже какого участка идет речь — под индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства или организации крестьянско-фермерского производства.

Именно принадлежность к таким категориям определяет, какие еще документы могут понадобиться.

Так, в случае сделки с участком, предназначенным для ИЖС, могут потребоваться согласованный проект дома и подводимых к нему инженерных сетей. Кроме того, могут потребоваться документы, подтверждающие дальнейшее использование участка именно для конкретных целей (что на этом наделе будет осуществлено именно индивидуальное жилищное строительство, а не возведен многоквартирный жилой дом).

Кроме того, при заключении договора купли-продажи, если приобретение осуществляется с привлечением средств материнского капитала, понадобится предоставить справку из Пенсионного Фонда Российской Федерации о том, что средства в скором времени будут отправлены продавцу в качестве исполнения своих обязательств покупателю.

Вам надо заключить договор участия в долевом строительстве? Как это правильно сделать, вы узнаете здесь.

Вам нужны условия оформления ипотеки в Абсолют Банке? Узнайте их тут.

к содержанию ↑

2. Государственная регистрация документов

Перед сделкой важно убедиться, что право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок с дачным домом зарегистрировано в установленном порядке. Для этого нужно запросить подтверждающие это документы.

С января 1998 года по июнь 2016 года ключевым документом считалось свидетельство о государственной регистрации права собственности. С 15 июля 2016 года это выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Сделка заключается и без правоподтверждающих документов продавца (при условии, что его право собственности было зарегистрировано надлежащим образом). Поэтому, если продавец бумаги потерял, это не мешает продаже дачи.

Вы можете убедиться в том, что продавец является действительным собственником объекта, если закажете выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Там же указано, нет ли ограничений и запретов на распоряжение этим объектом.

к содержанию ↑

3. Документы старого образца и межевание

Достаточно часто при приобретении дачи покупатель сталкивается с тем, что у продавца на руках документы старого образца, которые были выданы соответствующими органами еще до создания единой регистрационной системы. Например, раньше районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству оформляли так называемые розовые свидетельства о праве собственности на землю.

Документы, выданные до 1998 года, и ныне являются действительными. Поэтому требовать у продавца перед сделкой переоформлять и регистрировать права собственности на недвижимость необязательно.

Не, покупая такую дачу, надо помнить, что раз земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то из-за отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ. Поэтому, чтобы избежать будущих земельных споров с собственниками смежных земельных участков, перед тем как подписывать договор, требуйте у продавца провести межевание.

С 2018 года регистрация перехода права собственности по сделке с земельным участком, не имеющим согласованных границ, будет запрещена.

к содержанию ↑

5. Особенности участка

Покупая дачу, запросите у продавца кадастровый паспорт на земельный участок и проверьте, есть ли в нем отметки о согласовании границ участка, проложенном через участок газопроводе, включении участка в водоохранную зону и других моментах, которые сильно влияют на возможность и законность строительства. После отмены кадастровых паспортов на земельные участки данную информацию можно получить из обобщенной выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

к содержанию ↑

7. Подключение к сетям и проверка долгов

Значимым моментом при покупке дачи является наличие или потенциальная возможность подключить построенный дом к сетям инженерно-технического обеспечения — следовательно, важно проверить документы, подтверждающие наличие действующих коммуникаций. При покупке дачи также следует минимизировать риски, связанные с задолженностями по налогам или сборам за обслуживание.

Для этого следует запросить у продавца соответствующие справки.

Текст подготовила Александра Лавришева

Сделка купли-продажи подтверждается договором. Но стороны хотят быть уверенными, что в процессе перехода прав на земельный участок не возникнут проблемы.

Для этого нужно при покупке земельного участка необходимо требовать определённые документы.

У обеих сторон есть свой перечень бумаг, без которого сделка будет невозможной, а также необходимо внимательно отнестись к оформлению договора. Обсудим детально все важные моменты, касающиеся этих вопросов в статье.
к содержанию ↑

Бумаги со стороны покупателя

  • паспорт гражданина;
  • нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки, если человек состоит в браке;
  • справка из психоневрологического диспансера о том, что покупатель не состоит на учёте;
  • справка из наркологического диспансера о том, что покупатель не состоит на учёте.

Дополнительно могут быть потребованы документы, подтверждающие платежеспособность покупателя. Например, выписка с банковского счёта, где хранится сумма, достаточная для оплаты участка.

к содержанию ↑

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи стороны составляют сами.

Обычно в нём есть следующие части:

  • Реквизиты и техническая информация. Название, дата, место совершения договора.
  • Данные о сторонах. В отношении покупателя и продавца указывается Ф.И.О., дата рождения, место регистрации, данные паспорта (номер, каким органом и когда был выдан).
  • Предмет договора. Продавец обязуется передать в собственность участок земли, а покупатель обязан его принять и оплатить. Следует подробно описать надел, указав площадь, адрес, кадастровый номер, разрешённое использование.
  • Информация о правах продавца на участок. Он должен быть собственником имущества.
  • Сведения об ограничениях, обременениях использования земли, объектах недвижимости, которые находятся на ней.
  • Стоимость имущества и порядок оплаты. Обычно деньги передаются наличными или перечисляются на банковский счёт продавца. Стороны определяют, производится оплата до передачи земли, частями до и после, или целиком после передачи. Цена вписывается цифрами и прописью.
  • Права и обязанности сторон. Продавец обязан предоставить достоверную информацию покупателю, своевременно передать ему участок в собственность. Покупатель должен принять и оплатить имущество, имеет право требовать своевременной передачи участка и уменьшения цены или расторжения договора, если продавец предоставил неверные данные о наделе.
  • Меры ответственности. За неисполнение условий соглашения стороны несут ответственность в соответствии с законодательством.
  • Заключительные положения. Указывается количество экземпляров договора, разрешение споров путём направления досудебных претензий, подлежит ли договор нотариальному заверению и другие особенности.
  • Подписи сторон.
  • Перечень приложений, если они есть.

Важно! В договоре следует указать, кто должен проводить государственную регистрацию сделки в Росреестре.

Сторонам не следует прописывать в договоре крупные штрафы или пени за неисполнение каких-либо положений договора. Размер санкций может быть снижен в суде, если не будет доказано, что виновное лицо причинило своими действиями реальный ущерб на соответствующую сумму.

Договор оформляется минимум в 3-х экземплярах – для покупателя, продавца и для Росреестра.

к содержанию ↑

Есть ли различия в документации при приобретении земли для ИЖС, в СНТ или ДНП?

Во всех случаях стороны предъявляют одинаковый комплект документов.

Но владение участка в ДНП или в СНТ предполагает вступление в некоммерческую организацию собственников. В таких объединениях есть членские взносы, а также нецелевые взносы.

При покупке участка в ДНП или в СНТ от собственника стоит потребовать справку об отсутствии долгов перед товариществом за членские, целевые взносы и иные платежи. Документ выдаётся главным бухгалтером организации.
к содержанию ↑

Что требовать нельзя?

В законодательстве не установлен обязательный перечень документов, которые должны предъявить друг другу продавец и покупатель.

Для совершения сделки требуется договор и акт приёма-передачи, если иное не указано в самом соглашении.

Покупатель и продавец не могут требовать друг от друга каких-либо документов. Но другая сторона сделки имеет право отказаться от покупки (или продажи), если её просьба не будет удовлетворена.

Покупателю не следует требовать справку о составе семьи и согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если несовершеннолетний не является владельцем участка. Родители ребёнка могут свободно распоряжаться своим имуществом. А зарегистрироваться на земельном участке, где нет строения, невозможно.

Внимание! Также не нужно требовать свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, справку об отсутствии обременений участка. Эти документы сегодня упразднены – информация выдаётся в форме выписки и ЕГРН.

к содержанию ↑

Документы для покупки земельного участка

При покупке земельного участка нужно иметь дело с продавцами, у которых на руках имеется вся документация, подтверждающая право собственности.

В перечень таких документов входят:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на участок;
  • Документ-основание, подтверждающий права собственника (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследовании и др.);
  • Кадастровый паспорт земли.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Это основные документы, которые нужно проверить в первую очередь. Помимо них также рекомендуется спросить у продавца следующие бумаги:
  • Справка с указанием нормативной стоимости земли;
  • Справка об отсутствии обременений участка (арест, ипотека и т. д.);
  • Справка, подтверждающая факт отсутствия на участке каких-либо построек (как жилых, так и нежилых).

Перед покупкой участка нужно обязательно проверить паспорт продавца, а именно наличие прописки и другие сведения. С лицами, не имеющими российского гражданства, сделки заключать не рекомендуется.

В качестве продавца может выступать физическое или юридическое лицо. Если сделка заключается с физ. лицом, для этого могут понадобиться следующие документы:
  • Письменное согласие мужа или жены на совершение сделки (заверяется нотариально);
  • Если среди владельцев числится несовершеннолетнее лицо, необходимо проверить наличие разрешения, выданного органом опеки и попечительства;
  • Нужно проверить дееспособность продавца. Для этого можно запросить у него справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога.

Если земля покупается под застройку, нужно убедиться в возможности проведения строительных работ, и в том, что для этого имеются все основания.

Приобретение участка, на котором ведутся строительные работы

Если на момент приобретения, земля находится в стадии застройки, покупатель должен истребовать разрешительную документацию. К ней относятся:
  • Главный документ – разрешение на строительство с подписью главы местной администрации;
  • Проект, отражающий планировку участка;
  • Разрешение на подведение к участку необходимых коммуникаций;
  • Заключение градостроительного комитета;
  • Проектная документация, утвержденная отделом архитектуры и градостроительства местной администрации.

Какие могут возникнуть сложности

Если не будут соблюдены элементарные меры предосторожности, приобретение участка повлечет за собой некоторые трудности. Каждый случай требует индивидуального рассмотрения, однако на практике чаще всего происходит следующее:

  • Купленный участок не отвечает стандартам качества (например, каждую весну происходит затопление);
  • На участке лежит обременение в виде имущественного ареста;
  • Муж или жена продавца не давали согласия на совершение сделки.

Нужно учитывать то, что приобретение некоторых категорий земель также может вызвать немало проблем:

  • Участки, находящиеся в долевой собственности;
  • Участки, относящиеся к территориям с особым статусом (охраняемые природные объекты);
  • На участок оформлено право бессрочного пользования;
  • Земля подлежит отчуждению в пользу государства.

Какие ошибки допускают покупатели

При совершении сделки купли-продажи земельных участков покупатели часто допускают следующие ошибки:

  • Невнимательное изучение предоставленных документов;
  • Неправильное составление предварительного договора купли-продажи;
  • В договоре отсутствуют нормы, регулирующие индивидуальное жилищное строительство.

Покупка земельных участков осуществляется в несколько стадий:

  • Демонстрация покупателю продаваемого участка;
  • Внесение условий сделки в предварительный договор купли-продажи;
  • Составление перечня документов, требуемых для заключения сделки, установление сроков их подготовки;
  • Формирование основного договора купли-продажи;
  • Передача продавцу оговоренной денежной суммы;
  • Процедура государственной регистрации права на земельный участок.

Как оформить право собственности на земельный участок читайте тут.

Составление предварительного договора

По утверждению специалистов, данный документ нужно оформлять в обязательном порядке. Законодательством это действие не предусмотрено, однако, такая мера способна уберечь покупателя от мошеннических действий и защитить его интересы.

Предварительный договор содержит все условия будущей сделки. В документе отражаются сроки ее полного оформления. Договор наделяется юридической силой только при условии составления и подписания обеими сторонами в присутствии нотариуса.

к содержанию ↑

Проверка покупаемого участка

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Стоит потратить время и некоторые средства на услуги юристов (при необходимости), чтобы проверить на юридическую чистоту тот надел, который хочется приобрести. Для проверки можно использовать несколько способов.

ВНИМАНИЕ! Можно сделать запрос в ГРН по поводу наличия обременений на данную земельную площадь. Эта же инстанция даст справку с указанием границ, площади, других важных характеристик. Рекомендуется перед началом процедуры покупки увидеться с продавцом и лично рассмотреть его свидетельство собственности.

Чтобы в дальнейшем использовать территорию с учетом своих планов и намерений, нужно заранее уточнить категорию земли и вид разрешенного использования. Это позволит уточнить для данного участка целевое назначение.

И желательно заручиться помощью юриста, опытного в вопросах земельного законодательства. Он проверит и документы, и процесс сделки, и регистрацию нового надела.
к содержанию ↑

Меры безопасности

Изобретательность мошенников в сфере сделок с землей постоянно совершенствуется, поэтому судебная практика сталкивается нередко с исками о неправомерности покупки участка, о самовольном захвате и эксплуатации.

В таких аферах используются для наживы поддельные документы, подставные лица, подкуп ответственных лиц. Безопасность покупки участка – это проблема, чаще всего, покупателя. Поэтому он должен принять меры, чтобы не иметь дело с мошенниками.

На сайтах государственных органов можно увидеть информацию об участке, его владельце. Обязательно нужно заходить на такие порталы. Стоит спрашивать у владельца не только основные, но и дополнительные документы.

ВАЖНО! Договор о купле-продаже нужно подписывать только после внимательного прочтения.

Среди основных ошибок, которые в спешки или из-за отсутствия юридических знаний совершают покупатели земли – небрежное отношение к изучению бумаг, представленных продавцом, неграмотно разработанный и составленный предварительный договор между продавцом и покупателем. В основном договоре могут отсутствовать важные нормы, касающиеся строительство.

Одна из мер безопасности, не обязательная по земельному законодательству, &#8212, предварительный договор. В нем даются условия сделки и срок, до которого должен быть оформлен договор основной. Этот документ сможет иметь юридическую силу, но для этого его нужно сторонам подписывать только в присутствии нотариуса.

к содержанию ↑

Оформление и регистрация

Продавец обязан к дню проведения сделки подготовить целый список бумаг. Но есть определенные обязанности и у покупателя. После подписания договора, точно подтверждающего куплю-продажу, следует заняться оформлением и регистрацией нового недвижимого имущества.

Если этого не сделать, никаких операций с землей проводить нельзя будет, у нового собственника возникнут проблемы. Нужно осуществить все этапы данной процедуры.

  • Регистрация купленного участка начинается с обращения в Росреестр. Не сложно также зайти на портал Государственных услуг.
  • Для Госрегистрации понадобится несколько важных бумаг от покупателя, который хочет стать законным собственником. Среди них – заявление от нового владельца, гражданский паспорт, справка об уплате государственной пошлины, межевой план.

Оформляется регистрация и без справки об уплате пошлины (она составляет всего лишь 350 рублей). Но регистрация не завершится и будет остановлена, если Росреестр на протяжении 5 дней не удостоверится в оплате, не получит информацию о таком действии заявителя.

  1. При подаче бумаг нужно получить выписку о них из Росреестра, так как многие из них сдаются в оригинале.
  2. На проверку бумаг, которая проводится очень тщательно, отводится месяц. Но можно ждать результат и быстрее.
  3. Главным этапом станет получение свидетельства о праве собственности. Новый владелец земли должен проверить, правильно ли оно оформлено, нет ли ошибок в данных о нем или о самой территории.
Только после того, как в Единый Государственный реестр будут внесены записи о сделке, право на земельный участок начнет считаться зарегистрированным. С этого дня владелец может проводить сделки со своей оформленной по закону недвижимостью.
к содержанию ↑

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

к содержанию ↑

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2007 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

к содержанию ↑

Порядок проведения купли-продажи земли

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:
  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

к содержанию ↑

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Земельный участок для реализации поставленных целей можно купить у государства или у частного лица – собственника надела. Приобретение ЗУ – длительный процесс, поскольку требуется оформление большого количества документов.

Купить землю у физического лица – общие правовые аспекты

Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует сделки, связанные с куплей-продажей движимых и недвижимых объектов. В данном нормативном акте уделено большое внимание правомерности сделки, правилам составления договора, защите законных прав и интересов договорных отношений.

Переход права собственности на надел регламентирует Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 15, 25-26. Купля-продажа – ст. 37.

Внимание! При подготовке договора покупки-продажи УЗ следует руководствоваться ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость». В нём описаны правила регистрации прав на объекты недвижимости.

к содержанию ↑

Подводные камни при приобретении надела

Купля-продажа недвижимых объектов с юридической точки зрения – сложная сделка со многими рисками. При подготовке договора на приобретение УЗ потенциальный покупатель должен знать о возможных подводных камнях:
  • Проблематичность проверки юридической чистоты покупаемого участка;
  • Возможность изъятия земли в ходе её оформления у продавца органами государственной власти;
  • Наличие серьёзных обременений на проведение определённых действий (например, возведение индивидуального жилого строения);
  • Слишком высокая цена земельного надела, которую назначает сам продавец.

Справка. Вышеуказанный список не является исчерпывающим. Но в нём указаны главные моменты, на которые должен обратить внимание потенциальный покупатель при заключении сделки.

к содержанию ↑

Как проверить бумаги на отсутствие скрытой информации?

Чтобы не стать жертвой мошеннической аферы, следует тщательным образом проверить документы на земельный участок.

Внимание! Сбор документов с целью обнаружения скрытой информации потенциальный покупатель должен проводить самостоятельно. Продавец, как заинтересованное лицо может предоставить неверные сведения.

  • Снятие ксерокопий документов с данными на надел. Подлинное свидетельство о регистрации защищено водяными знаками и голограммой. Его проверку легко осуществить, обратившись в службу Федеральной регистрации. Честный продавец без проблем предоставит данную бумагу.
  • Проверка земельного участка по кадастровому номеру по Публичной карте Федеральной регистрационной службы. Для этого заходят на сайт rosreestr.ru.
  • Заказ выписки на приобретаемый участок в Федеральной регистрационной службе. По документу легко установить собственника надела, наличие обременений или арестов.

В случае необходимости проверку документов можно поручить агентству по недвижимости.

к содержанию ↑

Процесс оформления купли-продажи земли у собственника

Процедура приобретения надела во владение посредством покупки делится на несколько этапов:

  • Демонстрация участка земли;
  • Разработка предварительного договора;
  • Сбор необходимых бумаг;
  • Оформление окончательного договора купли-продажи;
  • Передача оговорённой денежной суммы продавцу;
  • Получение права собственности на земельный участок.
Договор купли-продажи составляют в 3-х экземплярах. Один должен находиться у будущего владельца, другой – у продавца, третий передаётся в Росреестр для регистрации ПС на надел.
  • Сведения о продавце: фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  • Предмет соглашения и его характеристика: местонахождение, кадастровый номер, вид разрешённого использования, категория земли, наличие или отсутствие обременений, кадастровая стоимость.
  • Сумма по сделке и особенности оплаты. Нужно подробно расписать данный пункт, чтобы у сторон не возникло недоразумений.
  • Список прилагаемых бумаг.

По желанию участников сделки подписывается акт приёма-передачи недвижимого объекта.

Для оформления договора покупки-продажи владелец УЗ должен иметь следующую документацию:

  • Свидетельство о ПС. По новому законодательству взамен свидетельств на гербовой бумаге выдаются выписки из ЕГРН;
  • Правоустанавливающие бумаги: дарственная, завещание или договор купли-продажи;
  • Кадастровый и межевой план;
  • Кадастровый паспорт;
  • Согласие супруга на заключение сделки (если он есть);
  • Справка из налогового органа об отсутствии долгов.

Внимание! Пакет документов нужно собрать не раньше, чем за 2 недели до заключения договора.

От покупателя для совершения сделки потребуется паспорт, денежные средства и согласие супруга, если таковой имеет место. Если надел оформляется по доверенности – она должна быть заверена нотариусом.

Для регистрации договора обращаются в отделение Росреестра.

к содержанию ↑

Что нужно учитывать при покупке земли с домом?

При купле земельного участка с домом важно знать нюансы, чтобы не разочароваться в покупке и предотвратить возможные неприятности.

Выбрав надел, на котором находится строение, обязательно проверяют:

  • Техническое состояние постройки;
  • Правоустанавливающие бумаги на дом и землю;
  • Состояние инженерных коммуникаций.

Внимание! Перед куплей недвижимости не достаточно общей оценки качества сооружения. Необходимо проверить функционирование коммуникационных сетей, проанализировать состояние кровли, фундамента.

Особое внимание уделяют изучению документации на землю и дом. Выясняют, кто возводил постройку и был её собственником, источники газо-и водоснабжения. Проверку технического состояние дома и документации желательно поручить профессионалам.

к содержанию ↑

Как оформляется купля надела под ИЖС?

Перед заключением договора собственник обязан предоставить потенциальному покупателю возможность ознакомления с бумагами:

  • Свидетельство о ПС;
  • Документация, подтверждающая переход прав на УЗ;
  • Кадастровый план участка;
  • Документ об экспертизе УЗ;
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений;
  • Ситуационный план УЗ;
  • Справка о виде разрешенного пользования землёй (обязательно должно быть ИЖС).

При покупке государственной земли в местную администрацию подают заявку на приобретение.

к содержанию ↑

Регистрация договора в Росреестре

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Для оформления перехода ПС от продавца к покупателю обращаются в отделение Росреестра, предъявив документы:
  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

Специалист произведёт проверку бумаг в течение 10 дней.

к содержанию ↑

Нотариус поможет обезопасить сделку

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» (№ 122-ФЗ) для признания действительности сделки необходимо заверение нотариусом.

Важно! Когда совершается купля-продажа УЗ в интересах несовершеннолетнего или недееспособного лица, участие нотариуса обязательно.

Нотариальному заверению подлежат соглашения, в которых одним из участников является юридическое лицо.

  • Получение помощи в составлении проекта договора.
  • Проведение тщательной проверки документов, предоставленных для заключения сделки.
  • Обеспечения гарантии получения компенсационных выплат при установлении факта махинации с документами.

Стоимость услуг нотариуса достаточно высока. Зато после нотариального заверения не останется сомнений в юридической чистоте сделки.

Чтобы приобрести земельный участок, у продавца необходимо затребовать для проверки бумаги, подтверждающие право собственности. Перед совершением сделки следует проверить паспорт хозяина УЗ – прописку и наличие гражданства РФ.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка оформляется договор. Для этого сторонам необходимо предоставить документы, которые подтверждают правомерность заключаемого акта.

к содержанию ↑

Какие документы нужны для приобретения земли у собственника

После подписания договора новый владелец дачи получает право собственности по передаточному акту. Это регламентировано статьей 554 ГК РФ.

Для заключения соглашения продавцу требуется предоставить пакет документов:

  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровый паспорт надела;
  • межевой план;
  • выписка из ФНС об отсутствии задолженности по земельному налогу;
  • согласие на продажу от других собственников (если есть).

ВАЖНО! Если на участке расположен дом и иные постройки, на каждый объект заключается отдельный договор.

Документы при покупке земельного участка, которые предоставляет приобретающая сторона:

  • паспорт;
  • согласие будущих владельцев (когда нужно оформить в совместную или долевую собственность).

Если в сделке участвует третье лицо, требуется нотариальная доверенность на представление интересов.

к содержанию ↑

Как проверить документы на подлинность

Чтобы исключить вероятность мошенничества при покупке дачного участка, необходимо убедиться в достоверности предоставляемых документов. Это можно сделать самостоятельно либо обратиться в агентство недвижимости.

  • получить копии бумаг от продавца;
  • на официальном сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая палата» ввести кадастровый номер участка и запросить сведения о нем;
  • можно заказать выписку из ЕГРН (выдается по заявлению в течение пяти рабочих дней, стоит 200 р.).

Если информация об объекте вызывает сомнения, покупатель может заказать топографическую съемку. Эта услуга предоставляется кадастровыми инженерами, которые определяют точные границы и составляют план земли. Стоимость работ составляет 3-5 тысяч рублей. Срок выполнения – 14 дней.

к содержанию ↑

Какие подводные камни существуют при покупке земли

Приобретая участки, следует знать о возможных рисках:

  • территория используется не по назначению;
  • объект незаконно оформлен в собственность;
  • земля находится под арестом или в залоге;
  • заявленные параметры не соответствуют действительности.

Тщательная проверка информации об объекте и документов на него исключит потенциальные риски при покупке дачного участка.

При оформлении сделки купли-продажи нужно помнить, что она сама по себе не осуществляет переход прав собственности от продавца к покупателю. Кроме соглашения, покупатель должен оформить документы в Росреестре.
к содержанию ↑

Нормативная база

По соглашению купли-продажи продавец передает, а покупатель оплачивает покупку земельного участка и принимает его по передаточному акту. Эти правила предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), глава 30. По статье 554 ГК РФ для продажи требуется установить ЗУ, для чего в соглашении прописываются адрес, категория, ВРИ и площадь.

Согласно земельному законодательству изменение целевого назначения земель происходит либо до, либо после подписания договора купли-продажи, но не в процессе совершения.

По ГК РФ заключение договора не представляется возможным в случаях:

  • ЗУ является предметом споров о границах;
  • находится под арестом;
  • не приватизирован.

При наличии любого обременения, например, залога сделка будет возможной только в случае наличия согласия покупателя.

По земельному законодательству (ЗК РФ, статья 37) продать можно только участок, который прошел процедуру постановки на кадастровый учет. Приказом Роскомзема за 1993 год был утвержден типовой договор. На его основе составляются частные соглашения.
к содержанию ↑

Куда обращаться?

Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи не обязательно присутствие нотариуса и юриста. Покупатель и продавец могут справиться с оформлением сами, правильно заполнив типовой документ, скачав его из Интернета.

Главное — проверить правильность внесения данных и соответствие их предоставленным документам.

Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
Образцы документовЧто такое документ о приватизации квартиры, как выглядит выписка и свидетельство, нужно ли их получать?

Добавить комментарий

Adblock
detector