Можно ли сдавать долю в квартире без согласия других собственников в 2018 году?

Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника

  • Совместная. В этом случае квартирой все владельцы пользуются совместно, без каких-либо ограничений. Проще говоря, любой из жильцов может в любое время воспользоваться любым помещением и остальные не будут ему в этом препятствовать.
  • Раздельная. В такой ситуации квартира действительно, физически разделяется на отдельные комнаты. Нередко на каждой из них устанавливается мощная входная дверь, аналогичная той, которую обычно ставят на выходе из квартиры. Каждый из собственников владеет только своей комнатой и имеет право на пользование общими для всех помещениями: кухней, ванной и туалетом.

Сдать в аренду свою долю, если она выделена можно и без согласия собственников. А вот если доля не выделена, то требуется или согласие, или сначала придется ее выделить. Последнее, опять же, происходит с согласия других владельцев или по решению суда.

к содержанию ↑

Порядок действий

  1. Выделить долю в квартире в натуре.
  2. Найти арендатора.
  3. Заключить договор аренды.

Образец договора аренды

Сроки

Выделение квартиры в натуре – это отдельная процедура, которая может занимать от 2-х месяцев и больше. А вот сама сдача квартиры в аренду, если исключить период поиска подходящего арендатора, занимает считанные минуты или часы, ведь все что нужно, подготовить договор, подписать его и взять деньги.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Спрос на недвижимость позволяет использовать квартиры под съем третьим лицам. Собственник получает доход, а арендаторы – временную жилплощадь со всеми удобствами. Однако если говорить о долевой собственности, владелец несколько ограничен в правах. Придется учесть интересы всех содольщиков, иначе дело дойдет до суда.

Неужели нельзя сдать в аренду долю в квартире? Что делать, если другие собственники чинят препятствия, угрожают выселением квартирантов и не дают распорядиться законной частью жилья? Отчаиваться не стоит, а лучше решить, как действовать в такой ситуации. Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

к содержанию ↑

Документы

Остановимся на списке документов, который нужен при заключении арендного договора.

  • паспорт + копию;
  • 2 экземпляра договора найма жилого помещения (комнаты) – себе и жильцам;
  • копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН;
  • один из правоустанавливающих документов – договор о приватизации, свидетельство о праве на наследство и др.;
  • архивную выписку из домовой книги – о проживающих лицах;
  • согласие мужа/жены, если комната принадлежит обоим супругам (см. «Выделение доли в совместной собственности супругов«).

Новые жильцы предъявляют только паспорта + копии.

Вместе с квартирантами вам предстоит заполнить договор найма. Один экземпляр останется у арендодателя, а второй передается арендаторам (нанимателям).
к содержанию ↑

Образец договора найма доли в квартире (комнаты)

Если вы не обращались к риелтору, процесс подготовки арендного договора ложится на ваши плечи. Рекомендуем взять за основу наш образец, а бланк вы можете распечатать на компьютере. Расписывать пункты договора вручную не имеет смысла – опечатки, помарки и неразборчивый почерк могут сыграть не в вашу пользу.

Содержание договора найма доли в квартире (комнаты):

  • дата и место подписания;
  • информация о жилом помещении – точный адрес, кадастровый номер, сведения из правоустанавливающих и других документов;
  • размер и число комнат, доля жилого и нежилого пространства;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об отсутствии обременений на жилье;
  • нюансы арендных и коммунальных платежей: дата, сумма, способ передачи денег, ответственность за неисполнение договора;
  • ФИО собственника, паспортные данные, контактный телефон;
  • ФИО нанимателя (арендатора), сведения и контакты;
  • ниже – акт приема-передачи комнаты.

к содержанию ↑

Стоимость, расходы, налоги

Арендные отношения построены на финансовых расчетах. Собственник должен уведомить жильцов о двух видах платежей:

  • арендная плата – взнос за пользование частью жилья (комнатой);
  • коммунальные платежи – ежемесячный платёж согласно квитанциям от ЖЭК или ТСЖ.

Расходы несут арендаторы, поскольку они вселяются в квартиру по договору найма жилого помещения. Стандартный платёж: арендная плата + «коммуналка».

Арендодатель, т.е. собственник несет расходы по части уплаты налогов за сдачу комнаты.

Налоговая ставка зависит от размера дохода и составляет 13% от полученной суммы (п. 1 ст.

224 НК РФ). Обратите внимание, что прибылью арендодателя считается только арендная плата.

Коммунальные платежи идут в счет оплаты услуг жилищной организации в доме.

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Собственник сдаваемой комнаты должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, а затем направить ее в налоговую службу. Срок передачи данных в ИФНС – не позднее 30 апреля следующего года.

После того, как налог будет рассчитан, гражданин оплачивает его любым удобным способом: в банке, онлайн, через терминал, на почте. Срок для проведения платежа – период до 15 июля идущего года.

Платить или нет — личное дело каждого владельца. Однако нарушение закона может сыграть злую шутку, и тогда ИФНС насчитает задолженность за весь период неуплаты.
к содержанию ↑

Особенности сдачи в аренду доли в квартире

Ежедневно юристы отвечают на вопросы по поводу аренды доли в квартире. Наших граждан интересуют разные ситуации, начиная от конфликтов с совладельцами, и заканчивая расчетом налогов. Остановимся на самых актуальных.

Нюансы сдачи доли в аренду:

  1. Основное условие к типу помещения – пригодность для проживания людей. Комнаты в аварийных домах сдать не получится, да и желающие вряд ли найдутся.
  2. Размер жилого пространства должен быть более 12 м² – жилищная норма на одного человека (ст. 50 ЖК РФ).
  3. Площадь комнаты может не совпадать с размером доли по правоустанавливающим документам. Обычно в таких случаях владелец большей площади выплачивает компенсацию другому собственнику:
  1. Сдача в аренду доли в квартире без разрешения другого собственника приводит к аннулированию договора найма. Потерпевший вправе подать иск о признании арендного договора ничтожным.
  2. Законный владелец комнаты в «коммуналке» имеет право сдавать ее в аренду без согласия остальных жильцов. Однако придется определить порядок пользования коридором, кухней, туалетом, ванной комнатой и другими нежилыми помещениями. Обычно сохраняется текущий порядок эксплуатации коммунального жилья.

Итак, неопределенную долю сдать в аренду не получится. Нужно выделить ее в натуре и представить в виде комнаты. Вслед за этим собственник может искать арендаторов и вселять их в жилое помещение. Согласия других совладельцев в таком случае не требуются. Однако если доля не выделена в натуре, найм без согласия дольщиков невозможен.

Исчерпание уговоров и поблажек совладельцам приводит людей к юристам. Общая долевая собственность требует учета интересов каждого хозяина, о чем знают далеко не все. Сдача жилья в аренду – один из спорных моментов в юридической практике.
  • хотите выделить долю в натуре;
  • намерены сдать комнату в аренду, но другие собственники против;
  • желаете рассчитать налоговую ставку;
  • запутались в условиях договора найма;
  • столкнулись с арендой долевой собственности без вашего согласия.

Юридическая помощь направлена на решение споров между долевыми собственниками. Эксперты знают, как разрешить конфликт, составить соглашение, подать иск и добиться справедливости. Вместе мы направим вашу ситуацию в благоприятное русло и добьемся максимального для вас результата!

Можно ли сдать долю в квартире без согласия соседей? Ответ в видеосюжете:

к содержанию ↑

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

Несколько владельцев у одного жилья может образовываться по разным причинам. Например, в результате приватизации или после приобретения квартиры супругами и оформления ее в долевую собственность.

Согласно закону, собственник выделенной доли имеет право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но при этом обязательно должны быть учтены интересы других владельцев (ст. 244 ГК РФ).
к содержанию ↑

Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина

После того, как вы доказали в суде свое право, или если вы решили не учитывать интересы других собственников, и единолично приняли решение о сдачи доли в аренду, заселить в комнату квартирантов можно следующим образом:

  • подаем объявление о сдачи комнаты в квартире;
  • определяемся с кандидатурами квартирантов;
  • составляем договор аренды;
  • определяем размер ежемесячного платежа;
  • заполняем и подписываем договор;
  • вселяем жильцов;
  • информируем о заключении договора аренды налоговую службу.

Если квартира находится в долевой собственности, но там уже долгое время никто не проживает, можете рискнуть и сдать жилье без ведома второго владельца. При этом, имейте в виду, что сосед, узнав, что без его ведома в квартире находится чужой человек, может оспорить договор аренды в судебном порядке.

Выделенную долю в натуре, размер жилой площади которой менее 12 квадратных метров, сдавать противозаконно. Так как, согласно 50 статье жилищного Кодекса РФ, этими действиями вы нарушите разрешенную социальную норму комфортного проживания для 1 человека. Такие договора аренды тоже легко аннулируются в суде.

к содержанию ↑

Предостережения и советы

Как показывает практика, при выделе долей в натуре разделить жилье на несколько равных по площади обособленных помещений почти никогда не получается. Всегда один собственник фактически получает большую часть квартиры, а второму достается ее меньшая половина. Несмотря на то, что в правоустанавливающих документах размер их частей одинаков.

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Собственник недополучивший положенные ему по закону квадратные метры, может претендовать на денежную компенсацию на часть недополученной площади от второго владельца. Этот вопрос обязательно следует урегулировать прежде, чем пускать в комнату квартирантов.

Предположим вы, не выплатив соседу компенсации, сдали в аренду большую комнату в квартире, площадь которой на десять метров превышает размер вашей доли. По закону второй собственник, занимающий меньшую комнату имеет право претендовать на часть полученной со сдачи жилья прибыли.

Ведь по факту 10 квадратных метров, на которых проживает квартиросъемщик, принадлежит именно ему.

Если разница в размере комнат небольшая сосед может не обратить на этот факт внимание и не будет претендовать на часть арендной платы. Но если сумма, причитающаяся по закону второму собственнику существенная, могут возникнуть проблемы. Вплоть до того, что он выселит арендаторов из комнаты в судебном порядке.

Чтобы избежать подобных проблем, заранее предупредите соседей о том, что планируете сдать комнату в аренду и распишите на бумаге кому сколько процентов от прибыли будет ежемесячно доставаться.

Не забывайте, что аренда жилья – процесс, направленный на получение выгоды, поэтому он будет облагаться налогом в размере 13% от прибыли арендодателя.

Если вы сами решили сдать свою часть квартиры или же наоборот, ваши совладельцы решили пустить квартирантов против вашей воли, то свяжитесь с юристами нашего сайта. Мы сможем на безвозмездной основе рассмотреть вашу конкретную ситуацию и помочь с ее решением.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Часто возникает необходимость раздела совместного имущества.

К таким ситуациям можно отнести развод или получение наследства. Но квартиру поделить нельзя.

Она состоит из жилых комнат и комнат общего пользования.

Совместное проживание невозможно. Тогда поднимается вопрос одним из участников о передаче своей части в аренду.

к содержанию ↑

Что такое доля в квартире?

Несколько собственников на квартиру имеют в ней свои доли. Такое владение имуществом называется долевой собственностью (статья 244 ГК РФ).

Раздел может быть проведен в равных пропорциях или общий объект будет поделен между хозяевами другим образом.

С юридической точки зрения правильно обозначить понятие не как доля в квартире, а как часть в праве на нее. Она не привязана к какому-то конкретному месту в квартире.

Правоустанавливающими документами может быть определено владение ½ частью двухкомнатной квартиры, но конкретно какая комната принадлежит одному или другому из собственников свидетельством не определено. Участники должны самостоятельно решить этот вопрос и достичь консенсуса.

Жилплощадь, которая находится в долевом владении, трудно разделить в натуре. Она состоит из жилых и нежилых комнат: туалета, ванной комнаты, кухни, кладовой, коридора.

Если совладельцы не найдут договоренности о правилах совместного владения собственностью, то они, или один из них, могут обратиться в суд с требованием решения вопроса о порядке пользования общей недвижимостью (статья 247 ГК РФ).

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

  • Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
  • Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из сложившейся практики суд будет учитывать порядок отношений между хозяевами. Судьи будут рассматривать вопрос о том, как нуждается каждый из них в этом имуществе, и реальную возможность владения каждым этой собственностью. Фактический раздел по решению суда может точно не соответствовать размеру, указанному в правоустанавливающих документах.

к содержанию ↑

Можно ли сдать свою часть в аренду?

Согласно статье 209 ГК РФ хозяин в праве пользоваться, распоряжаться и владеть своей жилой недвижимостью. Он может передавать свое право владения на собственность другим гражданам, оставаясь владельцем, но при этом не нарушая прав и интересов других граждан, которые защищены законом.

Права других лиц во владении имуществом, находящемся в долевой собственности, закреплены статьями 246 и 247 ГК РФ. Распоряжаться таким имуществом можно только с разрешения всех ее владельцев. Это является основополагающим условием при передаче своей части в наем на определенный срок.

Законодательные акты РФ не запрещают хозяину распоряжаться своей частью по личному усмотрению. Но на свои действия по отношению к личной собственности необходимо иметь разрешение от других соучастников.

С правовой точки рассмотрения данного вопроса — можно сдать свою долю арендатору на определенный срок.

к содержанию ↑

Как это сделать?

  1. Необходимо письменно уведомить каждого совладельца квартиры о своем намерении сдать в наем свою долю с указанием размера ежемесячной платы и условий ее передачи.
  2. Предложить каждому из них стать нанимателем Вашего права.
  • с подтверждением согласия стать квартиросъмщиками, либо разрешение на передачу определенного размера жилья в наем третьим лицам;
  • с подтверждением отказа.
Если совладельцы дали разрешение на аренду такой жилплощади, то необходимо с участниками письменно закрепить раздел всей жилплощади между хозяевами и правила пользования ими нежилой площадью.

В случае получения отказа от всех собственников следует обратиться в суд с требованием о распределении порядка пользования общей собственностью и возможности передачи своей доли в наем другим лицам, приложив к иску письменное подтверждение Вашего обращения к совладельцам и полученного письменного от них отказа.

к содержанию ↑

Что необходимо иметь?

При передаче своей части на право владения жилой площадью с целью получения арендной платы необходимо иметь:

  • правоустанавливающий документ на собственность;
  • письменное разрешение от каждого совладельца о передаче квартиросъемщикам вашей части в праве распоряжаться квартирой;
  • письменно зафиксированное распределение жилой площади между совладельцами и правила пользования нежилой площадью, которое будет достигнуто совместным согласием или по решению суда.

Чтобы получить решение суда к иску надо приложить документы:

  1. техпаспорт БТИ;
  2. свидетельство о праве на жилую площадь;
  3. выписка из домовой книги.
к содержанию ↑

Детали договора

Статья 249 ГК РФ. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Расходы на содержание совместного имущества распределяются пропорционально размерам, зафиксированным в свидетельствах каждого из участников.

Особенности составления такого вида договора:
  1. Предметом договора будет конкретная комната или комнаты и размер, сдаваемой в наем площади. Этот факт должен письменно подтверждаться другими участниками или быть зафиксирован в решении суда.
  2. Необходимо зафиксировать размер возмещения коммунальных платежей.
  3. Следует обозначить правила пользования площадью общего пользования, с учетом согласия совладельцев.
  4. Размер арендной платы и форма оплаты согласовываются со всеми участниками.

Пункты в договоре прописываются в соответствии со стандартной формой заполнения договора аренды жилого помещения:

  • обязательства сторон;
  • права сторон;
  • особые условия;
  • реквизиты сторон.

Жилье должно быть пригодным для проживания.

к содержанию ↑

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность — это право на владение и распоряжение определенной долей собственности (например, недвижимости) с некоторыми ограничениями. Главное из них — имуществом в долевой собственности можно распоряжаться по соглашению всех ее участников — владельцев остальных долей (п.

1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)).

То есть продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю тоже можно только с согласия собственников других долей.

Долевым собственником недвижимости можно стать в нескольких случаях. Например:

  • приобретение квартиры по сделке (купли-продажи, дарения, мены и пр.) в долевую собственность;
  • в результате приватизации квартиры вами в равных долях с другими членами семьи;
  • вы получили недвижимость в наследство, и в свидетельстве о праве на наследство указан размер доли, перешедшей в порядке наследования;
  • суд постановил, что вам принадлежит доля в имуществе.

В этих и некоторых других случаях в документе о праве собственности вы записываетесь как один из собственников с указанием доли квартиры, которая принадлежит вам: ⅓, ¼, 86/117 и так далее. Узнать, есть ли у вас доля в квартире, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Для этого нужно знать точный адрес объекта или его кадастровый номер. Сделать это можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ) или онлайн через Госуслуги.
к содержанию ↑

Что делать, если я стал собственником доли в квартире?

Прежде всего, вы можете выделить свою долю из общего имущества. Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату.

Заключите с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.

Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно без несоразмерного ущерба имуществу (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право получить денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним.

Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру (об этом далее в тексте).

к содержанию ↑

Дополнительный вопрос

Автор статьи
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
СправкиМожно ли оспорить дарственную на квартиру при жизни и после смерти дарителя?

Добавить комментарий

Adblock
detector