Оформление права собственности при ипотеке: условия и пошаговая схема

Особенности оформления ипотечной квартиры в собственность

Приобретая квартиру за счет средств ипотечного кредита, заемщик сразу становится ее собственником (статья 1 ФЗ № 102), но распоряжаться своим жильем в полной мере еще не может. Пока все заемные средства не возвращены банку квартира находится в залоге и заемщик ограничен в своих действиях (статья 11 ФЗ № 102).

Ограничения прав заемщика

Плательщик по ипотечному кредиту имеет право проживать в приобретенной квартире, ремонтировать ее и использовать для нужд своей семьи. Однако существует ряд ограничений на некоторые действия, которые без разрешения залогодержателя собственник не может совершать:

  • регистрация в квартире лиц, которые не являются созаемщиками или сособственниками;
  • отчуждение жилого помещения;
  • перепланировка квартиры;
  • заключение договора аренды жилья;
  • переуступка права по ипотечному договору (статья 38 ФЗ № 102).

Все эти ограничения действуют до момента полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с заложенного имущества.

к содержанию ↑

На кого может быть оформлено право собственности?

Собственником квартиры, купленной в ипотеку, может быть одно или несколько лиц:

  1. Заемщик может оформить право собственности единолично. Если он состоит в браке, то квартира будет считаться совместной собственностью супругов.
  2. Созаемщики имеют право стать собственниками жилья. В качестве созаемщиков обычно выступают супруг, родители либо другие родственники заемщика.
  3. Несовершеннолетние дети должны быть включены в число сособственников, если в целях приобретения квартиры было продано жилое помещение, собственниками которого они являлись.

Созаемщики по согласованию между собой могут принять решение оформить право собственности только на одного из них и не воспользоваться правом стать сособственниками жилого помещения.

к содержанию ↑

Куда обращаться для регистрации права собственности?

Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:
  1. Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
  2. Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
  3. Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.
к содержанию ↑

Необходимые документы

Для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке жилья, потребуются следующие документы:

  • паспорта участников сделки купли-продажи;
  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
  • предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если несовершеннолетние входили в число собственников продаваемой квартиры);
  • ипотечный договор и договор залога;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию потребуются:

  • паспорта участников долевого строительства;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • передаточный акт;
  • технический и кадастровый паспорт дома;
  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимости индекса и почтового адреса.

В случае нарушения застройщиком условий ДДУ (например, уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры) право собственности может быть зарегистрировано на основании соответствующего решения суда, подтверждающего исполнение обязательств участником долевого строительства и его фактического права на приобретенный объект недвижимости.

к содержанию ↑

Пошаговый алгоритм действий

Когда договор купли-продажи квартиры уже подписан сторонами, полный пакет документов подготовлен, необходимо совершить следующие действия:

  1. Решить, каким способом удобнее подать документы на регистрацию.
  2. Записаться на прием и сдать документы в назначенное время.
  3. Получить расписку о принятии документов.
  4. В назначенный день получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
  5. Предоставить выписку в банк для перечисления денежных средств продавцу.

Документом, подтверждающим переход права собственности, будет являться выписка из ЕГРН. В ней указывается новый владелец жилого помещения, а также отметка об обременении имущества.

После регистрации права собственности на квартиру в новостройке полученные в Росреестре документы участник долевого строительства должен предоставить в банк для оформления ее в залог. Также необходимо будет провести оценку квартиры для определения рыночной стоимости и застраховать жилье в соответствии с требованиями ипотечного договора.

к содержанию ↑

Сроки и расходы

Сроки оформления квартиры напрямую зависят от выбранного способа передачи документов на государственную регистрацию:

Через отделение Росреестра 7 дней
— при наличии нотариально заверенного договора 3 дня
— при наличии судебного решения 5 дней
Через отделение МФЦ 9 дней
— при наличии нотариально заверенного договора 5 дней
Через нотариуса 3 дня
Обратите внимание, что сроки указываются в рабочих днях. Срок рассмотрения документов может быть продлен при необходимости предоставления дополнительных документов.

Государственная пошлина за совершение действий по регистрации права собственности составляет 2000 рублей.

к содержанию ↑

Как снять обременение после погашения ипотеки?

После полного погашения ипотечного кредита обременение с залогового имущества не снимается автоматически. Для этого собственнику жилого помещения необходимо совершить следующие действия:

  • получить в банке справку о выплате ипотечного кредита и закладную с соответствующей отметкой (скачать заявление о выдаче закладной);
  • предоставить в Росреестр полученные в банке документы, ипотечный договор и совместное с банком-залогодержателем заявление о снятии обременения (скачать заявление о снятии обременения);
  • после погашения записи об обременении получить выписку из ЕГРН.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Заявление должно быть написано всеми собственниками, либо одним из них при наличии нотариальной доверенности от других собственников. Процедура снятия обременения занимает в среднем до 3 рабочих дней.
к содержанию ↑

При военной ипотеке

При снятии обременения с квартиры, приобретенной по военной ипотеке, необходимо учитывать, что ее залогодержателем является не только кредитная организация, но и государство в лице Министерства обороны РФ (статья 15 ФЗ № 117). Ограничения по распоряжению таким имуществом будут, как и при обычной ипотеке.

Право собственности возникает у заемщика в момент регистрации сделки в Росреестре. Однако зарегистрировать его можно только на заемщика – участника накопительной ипотечной системы, так как средства государства являются целевыми. Супруга заемщика не будет иметь права на данное имущество в случае расторжения брака.

Обременение банка снимается после полного погашения ипотечного кредита. Но если заемщик уволен со службы досрочно, то в зависимости от обстоятельств увольнения у него есть возможность погашать ипотеку собственными средствами, сняв при этом обременение, наложенное государством.

к содержанию ↑

Ответы юриста на частые вопросы

Добрый день! Мной полностью погашен ипотечный кредит. Что я должен сделать, чтобы стать полноценным собственником?

После того как ипотечный кредит полностью погашен Вам необходимо снять с квартиры обременение. Для этого нужно получить в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита.

А также письмо из банка о погашении всей суммы задолженности. Следующий шаг обращение в Росреестр, и предоставление туда следующих документов: договор купли продажи жилья, закладная и письмо от банка и совместное заявления заемщика и кредитора о снятии обременения.

Поле снятия обременения вы в праве распоряжаться своим имуществом.

Здравствуйте! Я являюсь созаемщиком мужа по ипотеке. Ипотечный договор и договор долевого участия оформлен на мужа. Могу ли я оформить квартиру на себя?

По действующему законодательству, все приобретенное имущество в период брака, в том числе и по ипотечному договору, считается общим имуществом супругов. Даже если оформлено на одного из них.

Если вы все-таки хотите быть в числе собственников или стать единоличным собственником, по договоренности с мужем вы можете оформить договор дарения на часть или на всю квартиру.

На меня оформлен договор долевого участия и ипотека. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема передачи подписан. Ипотечный кредит выплачен. Мы с отцом хотим оформить долевую собственность на квартиру. Как это можно сделать?

Так как дом уже сдан и застройщик выполнил свои обязательства, переуступить отцу часть право требования по договору долевого участия, не получится. Оформить ½ часть квартиры на отца можно будет заключением договора дарения либо купли продажи.

Приобрел квартиру в ипотеку по ДДУ. Дом сдан. Право собственности подтверждается решением суда, но в Росреестре не зарегистрировано. Долг по ипотеке порядка 2 миллионов. Могу ли я оформить право собственности на другого человека?

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Что-бы переоформить право собственности на другое лицо, в первую очередь оно должно быть зарегистрировано на Вас, на основании имеющегося решения суда. Только после этого вы сможете рассматривать возможность продажи квартиры.

Но учитывая то, что ипотечный кредит еще не погашен, и квартира находится в залоге у банка, продать ее можно только с разрешения залогодержателя и после снятия обременения. Для этого ипотечный кредит должен быть погашен вашими средствами, или средствами покупателя.

Зарегистрировать право собственности недвижимости на другое лицо, не имея на то оснований невозможно.

Являюсь участником долевого строительства(долгострой). Дом сдан год назад, но застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи. В квартире фактически не проживаю и не прописан. Как мне оформить право собственности на эту квартиру?

Если застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи, Вам придется обратиться в суд. В суде нужно будет доказать, что по ДДУ Вы свои обязательства выполнили и стоимость квартиры вами оплачена. На основании решения суда вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Оформление ипотечной квартиры в собственность заемщика отличается от обычной сделки по купле-продаже, так как в ней присутствует банк в качестве третьей заинтересованной стороны. Рассмотрим, какие особенности присутствуют при регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное с использованием заемных средств.

к содержанию ↑

Процедура регистрации права собственности на квартиру при ипотеке

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ, права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации, в том числе, если оно было приобретено за счет кредитных средств.

Документы на регистрацию заемщика в качестве собственника подаются в день подписания кредитного договора. Порядок проведения процедуры должен быть следующим:
  1. Подписание ипотечного договора с банком.
  2. Передача продавцу первоначального взноса и подписание договора купли-продажи.
  3. Подача пакета документов продавцом и покупателем на государственную регистрацию.
  4. Проведение правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав и проверка законности сделки.
  5. Внесения сведений в государственный реестр недвижимости.
  6. Выдача продавцу и покупателю документов, подтверждающих регистрацию нового собственника.
к содержанию ↑

Полезные советы и риски

Часто заемщик, пройдя весь процесс оформления ипотеки, поиска и выбора подходящего объекта жилой недвижимости, подписания договора купли-продажи и передачи денежных средств продавцу, оставляет без надлежащего внимания оформление права собственности. Тем более, заблуждаясь в наличие такого права в отношении себя, а не банка, заемщик лишается привилегий владельца недвижимости.

Поэтому важно помнить:

  1. Во-первых, не имеет значения куплена ли квартира на собственные средства или при помощи ипотечного займа, собственником жилья является покупатель. Но любое действие в отношении жилой недвижимости возможно произвести только после согласования с банком. Если право собственности не оформлено документально, невозможной станет даже прописка собственника.
  2. Во-вторых, по завершению исполнения кредитных обязательств стоит уделить время и силы для переоформления права собственности и вступления в полноправное распоряжение жилой недвижимостью, чтобы избежать возникновения возможных затруднений при использовании своего права на жилой объект (например, при перепланировке или продаже квартиры).

Популярность оформления покупки жилья в ипотеку обусловлена невозможностью большинства населения страны, купить жильё за собственные средства. После долгожданной покупки следует правильно осуществить оформление квартиры в собственность при ипотеке.

И хотя сама процедура отличается не очень существенно от стандартной, но все же некоторые важные нюансы имеются.

Автор статьи
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ЖКХСтатья 33 ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Добавить комментарий

Adblock
detector