Покупка квартиры в долевую собственность супругами: нужен ли нотариус и как быть с детьми

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.

Нужен ли брачный договор при долевой собственности

Как следствие из сказанного выше, брачный договор (он же контракт) – это необходимость, без которой оформление жилья в долевую собственность не представляется возможным. Ранее, буквально в 2018 году, на это правило зачастую закрывали глаза и оформить собственность супруги могли без особых проблем (пусть это и было не слишком законно), однако сейчас, по состоянию на 2020 год, при попытке такого оформления, последует отказ.

Брачный контракт нужно заключать обязательно, если есть желание приобрести жилье с разделением на доли.

к содержанию ↑

Налоговые вычеты

Как легко можно заметить, в обычной семье наиболее актуальным и адекватным вариантом владения жильем является совместное пользование жильем. Однако тут есть одно значительное «Но!» — налоговые вычеты.

С точки зрения законодательства, квартира в совместной собственности является одним элементом, вне зависимости от количества жильцов. Как следствие, налоговый вычет на нее полагается только один.

А вот квартира, разделенная на доли – это уже несколько элементов и владелец каждого из них имеет право на налоговый вычет.

к содержанию ↑

Порядок действий

  1. Заключить брачный контракт, в котором расписать, например, что при покупке нового жилья оно обязано оформляться исключительно в долевую собственность.
  1. Найти подходящее жилье.
  2. Заключить договор на покупку квартиры по долям в строгом соответствии с брачным контрактом. Этот пункт обязательно нужно особо проверить в документе.
  3. Перевести деньги за покупку недвижимости.
  4. Оформить жилье на новых владелец в долевую собственность.
к содержанию ↑

Образец брачного контракта

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на оформление квартиры супругами в долевую собственность:

  • Стоимость жилья: индивидуально в каждом отдельном случае.
  • Госпошлина за оформление брачного контракта в нотариальной конторе: 500 рублей (исходя из пп.10, п.1, ст.333.24 НК РФ).
  • Госпошлина за оформление брачного контракт вне нотариальной конторы: 1500 рублей (ст.333.25 НК РФ).
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей с человека. Раз супругов двое, значит общий платеж составит 4000 рублей (пп.22, п.1, ст.333.33 НК РФ).
к содержанию ↑

Необходимые документы

После того, как договор купли-продажи заключен, необходимо зарегистрировать права собственности в Росреестре. Для этого следует подготовить пакет документов и сдать его регистраторам.

  • паспорта всех участников сделки;
  • заявления о внесении изменений в реестр;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • техпаспорт на квартиру из БТИ.

Рассмотрим, какие виды отсюда вытекают:

  1. Недвижимость, для которой невозможно определить доли или в случае, когда супруги решили владеть имуществом совместно, считают общей совместной собственностью.
  2. Имущество, в котором определяется размер доли для каждого супруга, считают долевой собственностью.

Как правило, в браке может быть любая собственность — как долевая, так и совместная. Рассмотрим преимущества и недостатки каждого вида.

к содержанию ↑

Продажа, дарение собственности

Если один из супругов пожелает продать общую совместную собственность, то решение должно быть обоюдным. Согласие на продажу оформлять не обязательно.

Если же продается долевая собственность, то супруг, который продает свою долю, должен обратиться к нотариусу и написать официальное заявление. Документ необходим для уведомления второго супруга и предоставления ему права выкупа.

В случае дарения недвижимости, супруг также должен получить согласие второго собственника.

к содержанию ↑

Сдача в аренду квартиры супругов

Для того, чтобы сдать в аренду совместную собственность, супруги должны оговорить этот вопрос самостоятельно.

Если же в аренду решено сдавать долю, то без суда здесь не обойтись. На практике, супруги не могут договориться, ведь не было фактического раздела помещения. Приходится подавать иск в суд, делить покомнатно квартиру, а потом, как в коммуналке, супруги смогут сдавать в аренду свою комнату — или комнаты.

к содержанию ↑

Размен общего жилья

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Обменять общую квартиру супруги могут добровольно, обговорив все нюансы с риелтором. Согласие на размен оформляется для каждого владельца доли.

Если же квартира относится к общей совместной собственности, то согласие оформлять не потребуется.

Обратите внимание, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, то придется обращаться в органы опеки и получать разрешение на продажу недвижимости.

к содержанию ↑

Раздел квартиры после развода

В случае расторжения брака, супруги будут делить совместную собственность либо в добровольном порядке, оформив раздел у юриста или нотариуса, либо в принудительном — через судебную инстанцию с выделением долей каждому супругу.

Что касается долевой собственности, то после развода конкретная доля достается конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно. Также учитывайте, что раздел будет произведен, согласно условиям, указанным в брачном договоре или соглашении.

к содержанию ↑

Например:

  1. Произвольно (только одному супругу, поровну двоим).
  2. В зависимости от взноса каждого супруга за оплату квартиры.
  3. В зависимости от доли владения.
Правила распределения относятся и к общей совместной собственности, и к долевой собственности. Супруги имеют право распределить налоговую льготу по своему усмотрению в любом соотношении долей.

Процедура получения имущественного вычета при различных видах собственности одинакова. Для оформления вычета необходимо обратиться в ИФНС по месту жительства.

В налоговый орган нужно подать пакет документов, включая декларации 3-НДФЛ и платежные документы на покупку квартиры. Если супруги решают перераспределить расходы, дополнительно прикладывается заявление на распределение вычета.

Его можно оформить у наших юристов, обращайтесь!

Заметьте, что распределить доли основного имущественного вычета можно только один раз по заявлению в налоговой службе. Поэтому взвесьте все «за» и «против», потом решение нельзя будет поменять.

Что касается имущества, приобретенного в ипотеку, то супруги могут получить налоговый вычет и на сумму основного платежа, и на фактически выплаченные ипотечные проценты. Имущественный вычет за проценты по ипотечному кредитованию считается отдельным видом вычета.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Поэтому супруги могут распределять его по своему усмотрению, вне зависимости от того, как распределен основной вычет. Об этом говориться в статье 220 НК РФ.

Если у вас остались вопросы — звоните нашим консультантам. Они с радостью решат ваши проблемы и помогут определить, какое право собственности лучше оформить и каким образом.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Покупка квартиры в долевую собственность – операция с недвижимостью, при которой покупателями одного жилого объекта являются два лица или более. Такая сделка понадобится при покупке жилья собственниками, которые не являются супругами, или супругами, заключившими брачный договор с определенным режимом собственности на совместно нажитое имущество.

Доли строго распределяются между участниками сделки, каждому выдается свидетельство о собственности, в котором указывается доля. Квартиру, приобретенную в совместную собственность, в дальнейшем можно перевести в собственность долевую.
к содержанию ↑

Приобретение жилья людьми, не состоящими в браке

Лица, даже если они являются родственниками, но не состоят в браке, приобретать жилье в совместную собственность по закону не имеют права. В данном случае возможно только оформление покупки квартиры в долевую собственность.

В этом случае заключается договор купли-продажи с указанием суммы, вносимой каждым участником сделки, и соответствующей доли, которая будет принадлежать каждому из них. Необязательно, чтобы размер доли был пропорционален внесенной сумме.

Этот вопрос собственники решают самостоятельно.

Закон регламентирует порядок распоряжения долями. При желании одного из собственников жилья продать свою часть преимущественное право на ее приобретение имеют другие собственники.

Для отчуждения доли в пользу постороннего лица необходимо получить письменный отказ других сторон. Также право на продажу собственник доли может получить после посылки письменного уведомления и отсутствия ответа на него по истечении месяца.

Если эти условия не будут соблюдены, то сделка продажи части будет признана судом недействительной и аннулирована.

к содержанию ↑

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке. Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней).

Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

к содержанию ↑

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

  1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
  2. Общее совместное владение обоими супругами.
  3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

к содержанию ↑

Когда ипотека бывает «долевой»

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии», каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

  1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
  2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
  3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами имеет свои особенности. По закону, режимом «по умолчанию» считается приобретения недвижимости в общую собственность, а затем супруги могут разделить ее по долям. Но есть варианты сразу распределить доли владения, когда это нужно, например, для оформления налогового вычета на одного из супругов.

к содержанию ↑

Особенности видов собственности

Долевым называется такой режим владения объектом, при котором каждому совладельцу выделена обособленная часть имущества. Могут быть выделены пропорциональные доли, например, каждый собственник обладает 1/2 или 1/4, так и неравномерные: к примеру, мужу может принадлежать 2/3, а жене – 1/3.

Такое неравномерно распределение обычно используют для получения имущественного вычета.

В отличие от совместной собственности, когда супруг не может продать имущество без разрешения остальных сособственников, владелец доли можно продавать, дарить, завещать ее, фактически превращая объект недвижимости в коммуналку. Но, конечно, приоритетное право выкупа будет у второй стороны, поэтому потребуется получить отказ остальных совладельцев жилья от покупки доли.

к содержанию ↑

Условия покупки

В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2019 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.

Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
  • при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
  • при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
  • приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.

В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.

к содержанию ↑

Если доля выделяется детям

Дети могут стать собственниками жилья в следующих случаях:

  • если жилье покупалось на средства материнского капитала;
  • если родители решили добровольно выделить им доли (подарить);
  • если производится альтернативная сделка с выделением аналогичной доли несовершеннолетнему.

Покупка жилья с детьми в числе собственников сопряжена с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать себе доли, принадлежащие детям, и наоборот. Поэтому в покупаемой квартире доли должны быть выделены сразу. Такое имущество не может быть общим. Кроме того, такая сделка проходит под контролем органов опеки.

к содержанию ↑

В каких случаях нужен нотариус

Нотариальное заверение сделки требует расходов, причем значительных. Поэтому сразу следует уяснить, нужен ли нотариус при проведении сделок.

В соответствии с последними поправками удостоверение сделки посредством нотариуса требуется только при отчуждении имущества, которое находится в общей собственности, а также при разделении долей. При покупке жилья обязательного заверения не требуется.

Следовательно, супругам, покупающим квартиру в 2019 году, заверять сделку у нотариуса не нужно, если:

  • они приобретают квартиру у единоличного продавца;
  • собираются владеть жильем на правах общей собственности.
А вот для выделения долей навестить нотариальную палату придется. Или если в сделке участвуют дети. Или если продавцов – несколько.
к содержанию ↑

Что должно быть в договоре

Единого образца составления договора не предусмотрено. Но имеются обязательные элементы, которые должны присутствовать в соглашении. Так, в договоре указываются:

  • время и место совершения сделки;
  • данные продавца и обоих супругов-покупателей;
  • подробные характеристики продаваемого имущества – квартиры с указанием ее площади, адреса, расположения в доме и т.д.;
  • стоимость квартиры;
  • способ и порядок оплаты;
  • срок проведения сделки;
  • права и обязанности продавца и покупателей;
  • порядок разрешения споров;
  • количество составленных экземпляров.

Оформление договор допускается в печатном и рукописном виде. В конце документа все участники сделки должны поставить свои подписи и расшифровку.

к содержанию ↑

Порядок оформления сделки

Правила покупки жилья в долевую собственность немного отличаются от приобретения квартиры в общую. Порядок действий в общем таков:

  • разыскать продавца, лучше – единоличного владельца недвижимости (это упрощает процесс продажи);
  • обговорить с ним условия продажи квартиры;
  • заключить договор, в котором указаны доли каждого будущего владельца имущества;
  • оплатить свои доли из средств, принадлежащих лично супругам и не являющимся совместно нажитыми;
  • подать документы на госрегистрацию.

При проведении более сложных действий необходимо учитывать многие нюансы. И если есть желание произвести покупку именно в долевую собственность, то лучше подключить к сделке профессионального юриста, а не простого риэлтора.

Но проще вообще сначала купить жилье в общую собственность, а затем с помощью нотариуса произвести разделение долей или заключить брачный контракт.
к содержанию ↑

Проверка юридической «чистоты» квартиры.

Когда квартира выбрана, и условия приобретения сторонами согласованы, перед совершением сделки необходимо проверить ее юридическую «чистоту».

  • Проверка правоустанавливающих документов продавца на квартиру.
  • В случае, если собственников квартиры несколько, продавцами должны выступать все собственники.
  • Если квартира в период брака приобретена на имя одного супруга, необходимо нотариальное согласие второго супруга на сделку с ней.
  • Если в квартире прописаны или являются ее собственниками несовершеннолетние или недееспособные граждане, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
к содержанию ↑

Порядок расчетов с Продавцом

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Порядок расчетов с Продавцом законодательством не регламентирован и проводится по согласованию сторон, за исключением покупки квартиры за счет кредитных средств.

На практике расчеты с Продавцом проводятся в следующем порядке:

  • Первый этап расчетов — передача аванса или залога в счет приобретаемой квартиры под расписку Продавца.
  • Второй (основной) этап расчетов производится при подписании договора купли-продажи.
  • С подписанным договором купли-продажи стороны посещают банк, который они выбрали для расчетов и перечисляют деньги на счет продавца, который сразу дает расписку в получении денег.
  • Сторонами арендуется банковская ячейка, и Продавец получает деньги только после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права.
  • В банке открывается депозитный счет, на который Покупатель вносит денежные средства на счет Продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права.

Покупатель просто передает наличные денежные средства Продавцу из рук в руки под расписку.

к содержанию ↑

Подача документов и порядок государственной регистрации перехода права собственности на квартиру

Документы на государственную регистрацию перехода права можно подать в любой Многофункциональный центр на территории РФ.

Заявление на регистрацию подают обе стороны договора или их представители по нотариальной доверенности.

  • документы, удостоверяющие личность продавцов и покупателей;
  • договор купли-продажи с передаточным актом;
  • кредитный договор (в случае использования ипотеки);

После проведения государственной регистрации, выдается выписка из ЕГРП, удостоверяющая возникновение права общей совместной собственности на жилое помещение.

к содержанию ↑

Налог на имущество физических лиц

Расчет налога на имущество физических лиц на квартиру производится исходя из ее кадастровой стоимости, которая указана на сайте ФНС либо Росреестра.

Ставка налога по жилым помещениям составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Нужно отметить, что Налоговым Кодексом предусмотрены льготы для некоторых категорий граждан. Обратите на это внимание, возможно, вы относитесь к льготникам.

к содержанию ↑

Истории из практики

Сделка за сентябрь 2017 года:
Покупка квартиры за собственные средства плюс материнский капитал. В договоре купли-продажи фигурируют все члены семьи- законные супруги и двое несовершеннолетних детей. Право собственности зарегистрировали и брачный договор не затребовали. Сразу супруги его не составляли и в Росреестр не передавали.
Что это? Ошибка регистратора или регистратор действовал на основании внутреннего документа.
Поэтому в такой сделке может и не стоит торопиться с брачным договором, просто если будет приостановка его донести.
Сами решайте. Требуется нотариальное обязательство о наделении всех членов семьи долями в праве долевой собственности при оформлении в единоличную собственность.
В течении 6 месяцев — необходимо доли выделить или, при покупке в ипотеку, после погашения ипотеки. ( например через 15 лет)

к содержанию ↑

Единоличная

Один владелец у приобретенной в браке недвижимости может быть установлен только:
  1. брачным договором;
  2. приобретением по безвозмездной сделке (договор дарения);
  3. получением в наследство.

Оспорить брачный договор впоследствии трудно, однако суд может признать оформленную в единоличную собственность квартиру общей, если этого будут требовать интересы несовершеннолетних или по контракту второму супругу не достается ничего, что ставит его в неблагоприятное положение.

Даже если в справке ЕГРН собственником числится кто-то один, при расторжении брака и (или) разделе имущества суд потребует совершить выдел доли в пользу супруга.

к содержанию ↑

Как лучше оформлять, на одного или на двоих?

Ответ на вопрос о том, на кого лучше оформить в браке квартиру, индивидуален для каждой семейной пары. Если того требует ситуация или супруги хотят выделить свою часть, им больше подойдет долевой режим.

При доверительных отношениях собственность можно приобрести единолично и без оформления брачного договора, но при продаже все равно понадобится разрешение супруга на отчуждение квартиры.

к содержанию ↑

В какую собственность лучше оформить и как это сделать?

Перед покупкой квартиры супруги должны определиться с режимом квартиры: если приобретение в совместную собственность или владельцем будет кто-то один, проблем с заключением ДКП не возникнет. Если же речь идет об оформлении квартиры в долевую собственность, потребуется привлечение нотариуса.

Правила составления договора

Особенностей в составлении договора не будет. В нем, как и в типовом договоре, должны быть указаны существенные условия (предмет, цена, сроки оплаты) и дополнительные (сроки освобождения помещения, ответственность сторон и т.д.).

Если покупка производится с выделом доли, это должно быть указано в сделке, а впоследствии и в заявлении на переход права собственности к покупателям.
Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
Судебная практикаПокупка земельного участка — что нужно знать, оформление, необходимые документы

Добавить комментарий

Adblock
detector