Покупка земельного участка — что нужно знать, оформление, необходимые документы

Вы хотите купить дачу на вторичке и уже нашли дом, который вам нравится. Что нужно делать дальше? Как проверить дом и участок перед покупкой? Рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов.

Начнем с того, что Вы подобрали подходящий участок с дачным домом в садоводстве (СНТ) или дачном поселке (ДНП). Их состояние Вас устраивает. Так что перед Вами стоит задача проверить выбранный объект на предмет рисков покупки и возможности пользоваться дачей по прямому назначению без каких-либо ограничений и условностей.

к содержанию ↑

Шаг 1. Запросите у продавца документы.

Вас должны интересовать документы на участок, дом, а также копия паспорта продавца. Обязательно нужно выяснить ситуацию с коммуникациями.

  • Запросите договор или справку, подтверждающую выделенную мощность и подключение электричества к участку,
  • схему водоснабжения участка,
  • узнайте, есть ли центральный водопровод (зимний или летний),
  • какой глубины скважины или колодцы у соседей,
  • можно ли подключить магистральный газ и сколько это стоит,
  • проведена ли центральная канализация.
В большинстве случаев у продавца есть документы только на подключение электричества. Вопросы по остальным коммуникациям лучше задавать председателю СНТ или ДНП и будущим соседям.

Кроме того, необходимо узнать контакты председателя СНТ (ДНП), размеры членских взносов, контакты соседей. В идеальной ситуации продавец не должен ничего скрывать, дать внятные ответы на поставленные вопросы и предоставить Вам сканы или ксерокопии следующих документов.

  1. На участок. Это актуальная выписка из ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка), документы основания возникновения права (это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление о предоставлении участка, решение суда и т. д.).
  2. На дом. Актуальная выписка ЕГРН (или свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт дома). Если же продавец строил дом самостоятельно, то нужны документы основания возникновения права (декларация об объекте недвижимого имущества или технический план здания), технический паспорт дома. У объектов, право собственности на которые оформлено после 1 января 2017 года, должен быть технический план здания.
  3. В случае, если на участке зарегистрирован жилой дом, обязательно следует запросить у продавца домовую книгу, в которой будут указаны лица, зарегистрированные по данному адресу.
  4. На продавца. Посмотрите его паспорт, а также информацию о семейном положении на момент приобретения им участка, дома и на текущий момент.

Дачи, которые предлагается переоформить по садовой книжке (то есть право собственности не зарегистрировано) или купить через оформление доли в большом участке (в долевую собственность), можно дальше не рассматривать, несмотря ни на какие заверения продавца, что он все поможет оформить уже на Ваше имя после покупки! Такая сделка, на мой взгляд, слишком рискованна. В итоге Вы можете полностью оплатить участок, но так и не оформить на него право собственности.

к содержанию ↑

Шаг 2. Соберите информацию о садоводстве и окружающей территории.

Основные источники – сайт администрации района, сайт садоводства или группа садоводства в социальных сетях. Можно просто погуглить информацию в поисковых системах. Сосредоточьтесь на двух важных вопросах.

  1. Перспективы развития окружающих территорий. Вам это нужно, чтобы понять риски появление свалок, строительства вредных производств или автомагистралей.
  2. Отсутствие двоевластия или внутренних «военных» конфликтов правления садоводства или дачного поселка и каких-либо инициативных групп садоводов. Такие внутренние конфликты зачастую приводят к неудовлетворительному обслуживанию дачного поселка: зимой дороги не расчищены, собираемость взносов низкая и т. д.
к содержанию ↑

Шаг 3. Уточните информацию о садоводстве в правлении, выясните, есть ли коммуникации, в каком они состоянии, как обеспечивается безопасность.

Рекомендуем встретиться с председателем СНТ, возможно, соседями и поговорить о доме, который вы выбрали, соседях, подключенных к дому коммуникациях, размере взносов, имеющихся задолженностях. Здесь важные вопросы такие.
  1. «Темные следы» в истории участка и дома.
  2. Долги по членским или целевым взносам.
  3. Электричество – сколько киловатт выделено, есть ли прямой договор со сбытовой компанией. Если нет, то чем подтверждается выделенное количество киловатт (можно уточнить у соседей, хватает ли им электричества в пиковые периоды – особенно в дни праздников и зимой, когда потребление электричества максимально).
  4. Источник водоснабжения (колодец, своя скважина, коллективная скважина, поселковый водопровод), качество воды, есть ли анализы на пригодность воды для питья.
  5. Газопровод – есть ли он и можно ли подключить, стоимость подключения.
  6. Охрана территории и расчистка дорог в зимнее время.

В некоторых садоводствах есть серьезные проблемы с электричеством и питьевой водой – садоводы вынуждены привозить питьевую воду из города и в пиковые часы перегрузки электросетей пользоваться бензиновыми генераторами. Согласитесь, это существенный минус, если вы хотите беззаботно отдыхать на даче.

к содержанию ↑

Шаг 4. Проверьте предоставленные сведения через электронные базы данных и официальные запросы, привлеките кадастрового инженера.

  • Вы можете самостоятельно запросить бумажные выписки из ЕГРН на участок и дом;
  • проверить соответствие предоставленных продавцом документов сведениям, содержащимся в базе данных Росреестра – о межевании, отсутствии наложений смежных участков, площади, адресе, категории и наименовании объектов и т. д.;
  • внимательно изучить документы, дающие основание для возникновения права собственности у нынешнего продавца, и историю перехода прав по объектам (участку и дому) на предмет возможных рисков;
  • убедиться, что продавец не является банкротом (через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
  • проверить, участвовало ли СНТ или продавец в каких-либо судебных разбирательствах, в какой роли;
  • произвести вынос границ земельного участка, чтобы проверить отсутствие наложения границ участка со смежными участками (заборами соседей);
  • проверить, нет ли нарушений в расположении дома на участке по противопожарным и градостроительным нормам.

Если информация, которую Вы получили по результатам первых четырех шагов, вас полностью устраивает, то можно организовывать сделку.

к содержанию ↑

Шаг 5. Согласуйте условия сделки по покупке дачи.

  • место, форму и порядок расчетов (ячейка, аккредитив, депозит нотариуса);
  • форму договора (нотариальная или простая письменная);
  • способ подачи документов на государственную регистрацию;
  • сроки передачи участка и дома;
  • разделение расходов на проведение сделки.

Шаг 6. Проведение сделки в соответствии с согласованными ранее условиями.

Подпишите договор купли-продажи и зарегистрируйте его в Росреестре.

Купля-продажа дачи и оформление этой сделки ничуть не легче, чем другого, возможно более дорогого объекта недвижимости. С оформлением этой недвижимости даже больше неразберихи и вопросов.
Давайте разберёмся подробно как оформить куплю-продажу дачи в 2020 году. Статья обновлена 04.01.2020 г.

к содержанию ↑

Купля-продажа дачи

Для того чтобы законно продать или приобрести дачу она должна быть оформлена должным образом. Но очень много объектов дачного строительства не поставлены на кадастровый учет, мало того — и земельные участки не поставлены на кадастровый учет.

Однако сообщество дачников (СНТ,ДНТ и пр.) существуют и дачи там продавались и покупались.
Конечно это не была законная продажа и покупка, потому что права на недвижимые объекты не были зарегистрированы, просто «переписывалась» членская книжка и сделка на этом завершалась.

Купля-продажа дачи с 01.01. 2020 года становится менее рискованной.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Так как покупатель недвижимости, признается теперь добросовестным приобретателем, если он опирался на данные из реестра недвижимости и убедился в отсутствии обременений у продавца.
Прочтите важную статью: Что такое обременение
к содержанию ↑

Купля продажа дачи с земельным участком

Теперь каждый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете. То есть владелец обязан поставить на кадастровый учет сам земельный участок и дом, расположенный на нем.

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляет Росреестр. Подать документы в Росреестр можно через МФЦ.

Для осуществления кадастрового учета дачи необходимо сделать измерения этих объектов, зафиксировать их границы и составить специальные кадастровые документы:
  • межевой план — на земельный участок
  • технический план — на дом

Измерения земельного участка и дома и изготовление кадастровых документов производят кадастровые инженеры — аттестованные Росреестром специалисты. У кадастрового инженера есть полномочия для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.

Список (реестр) аттестованных кадастровых инженеров есть на официальном сайте Росреестра.

Услуги кадастровых инженеров платные, цены разнятся по регионам.

к содержанию ↑

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

к содержанию ↑

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

к содержанию ↑

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.
к содержанию ↑

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).
к содержанию ↑

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.
к содержанию ↑

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:
  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.
к содержанию ↑

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.
к содержанию ↑

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить.

С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

к содержанию ↑

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Покупка дачи в СНТ – дело ответственное в наше время. Чтобы не стать жертвой мошенников, черных риэлторов и недобросовестных продавцов нужно знать, как оформить покупку дачи в СНТ и какие документы должны быть у продавца на земельный участок и дачный дом.

Рассмотрим, как оформить покупку дачи с земельным участком самостоятельно и на что стоит обратить особое внимание при покупке дачного участка в садовом товариществе.

к содержанию ↑

Что нужно знать при покупке дачи в СНТ

Какие подводные камни нас ждут при покупке дачи в СНТ, даже если все документы в порядке?

Дача — это часть товарищества, а значит среди членов СНТ уже установлены определенные правила жизни и быта. С ними обязательно надо ознакомиться, чтобы потом не «прилетало» неприятных сюрпризов в виде штрафов от правления, например, за нескошенный вовремя участок за забором.

Некоторые собственники пытаются избавиться от дачных участков, когда узнают, что рядом планируется грандиозная стройка дорог или иных крупных сооружений, поэтому информацию о близлежащих застройках лучше проверять в местной администрации.

Даже если земельный участок отмежеван и имеет координаты – они могут не соответствовать действительности. Проверить координаты можно путем выноса точек в натуру.

Перед покупкой дачи не поленитесь, узнайте какие соседи вокруг! Это один из важных аспектов мирного отдыха на своем участке в дальнейшем.

Остерегайтесь покупки участков с заниженной ценой, а также будьте бдительны, когда купля-продажа происходит по доверенности, без участия собственника.

к содержанию ↑

Можно ли купить дачу без межевания в 2020 году

В 2020 году вопрос покупки дачи без межевания стал очень актуальным. С каждым годом ужесточаются требования законодательства, касающиеся регистрации купли-продажи недвижимости.

Купить дачу без межевания пока что можно, но лучше предостеречь себя от ненужных проблем.

Подробности о том, можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и какие существуют ограничения на продажу земли в 2020 году, мы писали в статье: «Можно ли продать участок без межевания».

к содержанию ↑

Какие документы при покупке дачи в СНТ 2020 должен предъявить продавец

Прежде чем покупать дачу в СНТ, убедитесь, что она действительно принадлежит продавцу и у него есть все необходимые правоустанавливающие документы.

По требованиям 2020 года продавец должен предоставить документы на дачу:

Свежая выписка из ЕГРН на участок – основной документ, который понадобится при покупке дачи.
Как известно, свидетельства о праве собственности с 2016 года не выдаются. Вместо них используют расширенную выписку ЕГРН, в которой находятся все основные параметры дачного участка (координаты, площадь, ФИО собственника и т.д.).

Бывают случаи, когда у продавца есть свидетельство о праве собственности, но на кадастровом учете участок не стоит. Здесь надо проявить бдительность и лучше не покупать такой участок, а дождаться, когда владелец зарегистрирует на него права в Росреестре.

Документы на дачный дом (выписка из ЕГРН);

Копия паспорта собственника;

Документ – основание собственности (договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о праве на наследование);

Справка из психдиспансера (не обязательно, но желательно, дабы исключить признание сделки недействительной);

Если документов на дачный дом нет, вас ждут расходы на изготовление технического плана и регистрации дома в дальнейшем. Иначе дачу могут признать самостроем.

После проверки документов на дачу, можно приступать к заключению договора купли продажи дачного участка (о том, как составить договор самостоятельно читайте в статье: «Договор купли-продажи земельного участка 2020 между физическими лицами – особенности оформления через МФЦ».

к содержанию ↑

Правовые аспекты процесса купли-продажи

Многие покупатели не знают, на что обратить внимание при покупке дачи, чтобы защитить свои интересы. Для законного оформления договора купли-продажи земельного участка с недвижимостью, следуют выполнить следующие действия:
  • Провести оценку имеющегося на участке имущества.
  • Собрать полный пакет правоустанавливающих документов на строения и земельный участок.
  • Оформить и согласовать предварительный договор.
  • Двустороннее подписание основного договора купили – продажи.
  • Расчет между продавцом и покупателем.
  • Регистрация права собственности нового собственника.
  • Внесение НДФЛ.

Если на продаваемом участке находиться дом, необходим документ, устанавливающий право собственности:

  • Договор купли-продажи.
  • Дарственная.
  • Свидетельство о собственности.

В дополнение к одному из документов удостоверяющим право собственности продавца на дом, требуется представить:

  • Документ, подтверждающий акт приема-передачи.
  • Справка из кадастрового агентства по контролю и учету объектов недвижимости.
  • Кадастровый паспорт, в качестве альтернативы, может быть представлен техпаспорт.
  • Квитанция, подтверждающая полную оплату государственной пошлины.
  • Справка из домовой книги.
  • Заявление собственника.
к содержанию ↑

Обязательные документы купили-продажи земли

В независимости от того, есть на продаваемом участке дом или нет, собственник и покупатель должны представить на сделке следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы.
  • Подтверждающие право собственности свидетельства.
  • Кадастровые паспорта на землю и строения.
  • Паспорта всех участников сделки.
  • Официальное согласие супругов обеих сторон сделки.
  • Права собственности на землю.
к содержанию ↑

Сертификат на покупку земли

Относительно недавно появились сертификаты, позволяющие купить участок земли в садовом некоммерческом товариществе. Некоторые нотариусы и юристы еще не работали с подобными документами и не знают всею нюансов этого процесса.

Владелец сертификата на землю приобретает участок за собственные средства, но в течение двух месяцев ему возвращают сумму, указанную в сертификате. Воспользоваться возможностью купить землю подобным способом, можно на протяжении трех лет после получения сертификата.

к содержанию ↑

Регистрация договора

Официально обратиться в Росреестр для регистрации договора можно следующим способом:

  • Лично посетить местное отделение.
  • С помощью подачи документов в МФЦ.
  • Через почту.
  • Заполнив необходимые данные и загрузив полный пакет требуемых документов на официальном сайте Росреестра.

Для проведения регистрации требуется семь дней, отсчет которых начинается со следующего рабочего дня, после поступления официального заявления с необходимыми документами. После проведения всех необходимых процедур и завершения регистрации, заявителя оповестят посредством мобильной связи или электронной почты.

к содержанию ↑

Членство в садовом товариществе

Стать законным членом СНТ можно только после того, как совершена покупка дачного участка в садовом товариществе. При внесении разового членского взноса, человек берет на себя обязательства на выплату амортизационных отчислений на восстановление и поддержание в надлежащем состоянии имущества, принадлежащего товариществу.

Оформление новых членов товарищества происходит после составления протокола собрания. Если соответствующей записи нет, то официально человек не будет считаться членов СНТ. Подтверждающим регистрацию документом является членская книжка.

Количество сделок с недвижимость неумолимо растет. Нет ничего удивительного в желании людей стать собственником участка земли, возвести на нем дом, отвечающий личным требованиям, вырваться из бетонных оков стандартной тесной городской квартиры и загазованности городского воздуха.

Каков порядок купли и продажи земельного участка и правильный порядок оформления желаемого приобретения, чтобы оно не стало головной болью?

к содержанию ↑

Какие категории земель выбрать для ИЖС, огородничества

Земельное законодательство РФ разделяет земли на 7 категорий, у каждой из которой свое целевое назначение, а внутри категории предусмотрены и виды разрешенного использования. Использовать землю можно только в соответствии с целевым назначение категории и установленным видом разрешенного пользования.

Сегодня лишь в рамках двух категорий допустимо строительство жилья:

  1. Земли поселений;
  2. Сельхозземли в ограниченных видами разрешенного пользования случаях.
к содержанию ↑

Процедура оформления сделки купли-продажи

Процедура покупки осуществляется в три этапа:

  • Составление договора купли-продажи между сторонами;
  • Аккумулирование обязательных документов при покупке земельного участка со стороны продавца;
  • Обращение покупателя и продавца в территориальное подразделение Росреестра, чтобы зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю. Ранее на этом этапе новому собственнику выдавалось свидетельство о праве.

За покупателем имеется право требовать предоставить все сведения:

  • Разрешена ли застройка;
  • О соседних земмельных участках (кто владеет, как использует и что планируется);
  • О действующих ограничениях. Такие сведения можно и желательно получить самостоятельно в Росреестре. Их знание не даст выбросить деньги на ветер;
  • О характеристиках надела, затрагивающих его качество (подземные коммуникации и т.д., что создает препятствие эксплуатировать участок по прямому его назначению).

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Предоставление заведомо недостоверных сведений дает покупателю право требовать уменьшения стоимости или вовсе расторгнуть договор и возместить убытки.

Центральная часть договора – положения о предмете и стоимости. В пункте, затрагивающем предмет, обязательно указываются объективные характеристики надела (адрес, площадь, кадастровый номер, категория и вид разрешенного использования).

После сбора и проверки представленных документов и утверждения текста договора подписями сторон, требуется обратиться в Росреестр, для регистрации договора, а точнее смены владельца. Представленные вместе с договором документы обрабатываются Росреестром в срок, не превышающий 10 дней.

Эта процедура касается приобретения земли без строения, если же на участке находиться и жилая постройка, то необходимы документы и на строение.
к содержанию ↑

В СНТ

Покупка дачи в СНТ, если продавец является собственником участка, идентична покупке любого другого участка.

Чтобы купить участок в СНТ и стать его собственником, требуется приобретать его у собственника, однако нередко отчуждают земли СНТ пользователи, которые являются членами товарищества.

Распространено, что продавец делает предложение покупателю совершить сделку по членской книжке. Это означает, что надел в собственности у товарищества.

В случае совершения такой сделки покупатель не станет собственником садового участка, он станет лишь членом товарищества. Он вправе после такой сделки пользоваться землей, но получить право собственности возможно лишь посредством приватизации.

Необходимо понимать, что приобретая участок с целью строительства в СНТ, в возведенном доме получить прописку не получится.

к содержанию ↑

В коттеджных поселках

Если речь идет о коттеджных поселках, то для покупки земельного участка нужны следующие документы:

  • Ген.план, утвержденный архитектором района. Его прилагать к пакету документов не требуется, достаточно удостовериться, что таковой имеется.
Кадастровый паспорт. При покупке земельного участка под ИЖС именно в этом документе прописана возможность осуществлять строительство и его целях.
  • Правоустанавливающие документы, которые имеются на руках у застройщика. Не всегда земля принадлежит на праве собственности, может быть аренда и тогда требуется узнать срок аренды и порядок ее продления.
к содержанию ↑

Безопасность сделки

Покупка земельного участка может закончиться плачевно, если продавец — мошенник, который стремится завладеть деньгами без выполнения договорных обязательств.

Чтобы не стать жертвой мошенников понадобиться, как следует, изучить документы, которые участвуют в оформлении сделки.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Начать стоит с удостоверения личности продавца, когда есть намерение купить земельный участок у физического лица. Это же касается и личности супруга. После требуется удостовериться в подлинности его согласия на сделку.

Прежде чем оформить покупку земли, подписать договор и передать деньги, необходимо убедится в подлинности представленных бума, а содержание договора оценить на предмет наличия тонкостей и нюансов, которые могут стать в последующем неприятным сюрпризом. При наличии обременений, следует их отразить в договоре купли-продажи.

Покупка дачи в садовом товариществе является не самой простотой процедурой. Поэтому важно запросить у собственника обширный пакет документов, который подтвердит безопасность сделки и отсутствие негативных последствий в дальнейшем. Что нужно запросить у собственника, прежде чем купить дачу в СНТ?

к содержанию ↑

Садовая книжка

Она не является правоустанавливающим документом, но ее предоставление обязательно. Она подтверждает, что собственник является членом садоводческого товарищества. Если среди всех документов присутствует только садовая книжка, сначала нужно приватизировать дачу.

В некоторых случаях возможна покупка только по садовой книжке, но важно удостовериться в администрации и у председателя, что вы сможете в дальнейшем приватизировать дачу на себя.
к содержанию ↑

Межевание

Согласно Земельному кодексу РФ и ФЗ № 361 «О межевании», нельзя купить землю, если на нее отсутствует межевой план. Такой договор купли-продажи нельзя зарегистрировать в Росреестре, а следовательно, и получить права на распоряжение недвижимостью.

Во время процедуры межевания производятся следующие действия:

Определение границ Собственник приглашает кадастрового инженера, который проведет необходимые замеры и убедится, что не произошло наложение линий на соседние территории.
Согласование с соседями Это обязательный момент, требующий присутствия всех соседей по территории. После установки разметки они проставляют подписи в акте о межевании или заявляют претензии.

Обратите внимание! Если есть спор о территории с соседями, лучше выбрать другой участок или постараться решить проблему до покупки. В противном случае придется отстаивать свои интересы, в том числе в судебном порядке.

к содержанию ↑

Жилая постройка

Большинство дачных домов располагается на землях с видом разрешенного использования для дачного строительства или садоводства. В этом случае не требуется отдельное разрешение на строительство, даже если дом пригоден для круглогодичного проживания.

Но бывают ситуации, когда дачные дома находятся на территориях под огородничество или ЛПХ без уведомления проверяющих инстанций. Здесь не допускается возведение капитальных построек. Даже при наличии регистрации права собственности в дальнейшем может появиться риск требования снести строение.

Таким образом, если у собственника дачи в СНТ есть садовая книжка, правоустанавливающие документы и межевой план, можно приступать к заключению сделки. В этом случае покупка дома будет законной и не приведет к проблемам с государственными инстанциями.

Видео сюжет расскажет о тонкостях оформления садовых или дачных домов в собственность

Покупка дачи – это отдельный вид сделок с недвижимостью, который имеет ряд особенностей. Покупатели сталкиваются с различными трудностями: как оформить покупку дачи с земельным участком или без него, какие потребуется оформлять документы, куда обращаться для оформления и как вообще происходит процедура купли-продажи.

Все эти и другие вопросы мы разберем в рамках данной статьи.

к содержанию ↑

С чего начать оформление покупки дачи с земельным участком?

Приступая к процедуре оформления покупки дачи, в первую очередь следует определиться, будет ли оформляться в собственность исключительно земельный участок или же отдельно будет регистрироваться недвижимость, находящаяся на нём. Это зависит как от желания покупателя, так и от наличия и формата построек:

  • если на территории участка есть только небольшой дачный домик и некоторые хозяйственные постройки (сарай, гараж, летняя кухня, беседка и т.д.), которые не оформлены как недвижимость, такая дача может быть оформлена как земельный надел. Это может быть выгодно обеим сторонам сделки, поскольку существенно упрощает процедуру, однако новый владелец лишается некоторых прав: по сути, ему принадлежит только земля, а постройки нигде не учтены. В самом худшем случае строения могут быть вообще признаны самостроем (если капитальные здания возведены на участке, целевое назначение которого не предусматривает таких построек);
  • если на территории участка есть недвижимость, которая официально оформлена в собственность и введена в эксплуатацию, договор купли-продажи предусматривает переход прав как на участок, так и на дом. В этом случае процедура оформления является несколько более сложной, однако покупатель становится полноправным владельцем дачи.

Все особенности каждого конкретного случая учитываются при составлении договора купли-продажи и обязательно фиксируются в нем.

к содержанию ↑

Перечень бумаг на землю

Соберите следующие бумаги для продажи:

  1. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Это главный документ, с которого необходимо начинать ознакомление с недвижимостью и проверять ее на чистоту от обременений. В ЕГРН содержатся все ключевые сведения о земельном участке: его площадь, кадастровый номер, адрес, правообладатель, границы участка и зарегистрированные обременения.

Выписка также является подтверждением зарегистрированного права собственности продавца взамен ранее выдаваемых свидетельств о праве собственности.
  1. Свидетельство о праве собственности – если есть.

Если право на участок было зарегистрировано на продавца до 15 июля 2016 года, то в отношении него было выдано привычное для россиян свидетельство о праве собственности. В свидетельстве указаны ключевые сведения об участке и его владельце, за исключением описания местоположения.

После 15 июля 2016 года свидетельства были заменены на выписки из ЕГРН.

  1. Кадастровый паспорт и выписка – если есть.

Если на земельный участок имеется кадастровый паспорт или выписка, они тоже понадобятся для оформления сделки. С середины 2016 года они также были заменены на выписки из ЕГРН, поэтому получить свежий кадастровый паспорт или кадастровую выписку сегодня невозможно.

Нелишним будет сравнить сведения, содержащиеся в кадастровых документах и новой выписке из ЕГРН.

  1. Межевой план – если есть

Межевой план – это ключевой документ об установлении границ земельного участка. На основании именно этого документа в ЕГРН вносятся сведения о границах земли.

Сравните данные межевого плана и сведения, отраженные в выписке, чтобы удостовериться, что они совпадают. Если межевой план не сохранился, получать новый не нужно – достаточно сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН.
  1. Правоустанавливающие документы на землю.

Это документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на землю. К ним относятся договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство. Сведения из них помогут оценить правовое положение земли, а также возможное наличие прав третьих лиц (например, наследников) на участок.

Выписка из ЕГРН обязательна для продажи земельного участка. Она содержит все необходимые сведения, актуальные на дату запроса. Ещё 4 документа – свидетельство о праве собственности, кадастровые документы, межевой план, правоустанавливающие документы – дополнительные. Они полезны при выявлении различных рисков, особенно если в них имеются противоречия с актуальной выпиской.

Например, если сведения о границах в межевом плане не совпадают с информацией из выписки, возможно, в отношении границ имеется или продолжается разбирательство с соседями. Приобретать такой участок довольно рискованно, покупатель может отказаться от сделки.

к содержанию ↑

Документация на дом

Жилые строения продаются по следующим документам:

  1. Выписка из ЕГРН.

Аналогично выписке на земельный участок, выписка на дом содержит ключевые данные о недвижимости.

  1. Технический план.

Сведения из этого документа подтверждают инженерные характеристики дома – из чего сделаны стены, фундамент, крыша, этажность здания, количество комнат, общая площадь, а если дом жилой – то и жилая. Технический план изготавливается в БТИ, лучше, если он будет не старше 1 года, хотя официально срок годности таких документов не установлен.

  1. Выписка из домовой книги – если дом жилой.
Если в дом является жилым, то до совершения сделки нужно выписать из него всех прописанных граждан. Отсутствие прописанных подтверждается выпиской из домовой книги. Лучше, если она будет не старше 5 дней.
  1. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если дом подключен к ресурсам (водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электричество), необходимо оформить у поставщиков справки об отсутствии задолженности по оплате ресурсов.

  1. Свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт – если есть.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Аналогично с земельным участком, эти документы выдавались до середины 2016 года. Сегодня их уже нельзя обновить, однако информация может быть полезной для анализа сделки.
  1. Правоустанавливающие документы на дом.

Как и в случае с землей, они подтверждают, что право собственности продавца возникло на законных основаниях – по сделке купли-продажи, дарению или наследованию.

Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
Судебная практикаСтатья 214 ГК РФ. Право государственной собственности

Добавить комментарий

Adblock
detector