Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи ГК РФ

Для чего нужна госрегистрация

Понятия «владелец» и «собственник» на первый взгляд тождественны, но это не так. Понять разницу будет проще на примере. Если гражданин купил квартиру на основании договора купли-продажи, выполнил все обязательства — он владелец. Но собственником покупатель станет только после того, как переоформит «право собственности». Тогда он сможет:

  • продать свою недвижимость;
  • обменять квартиру на другую;
  • сдать жилье в аренду;
  • передать недвижимость в залог при оформлении ипотеки или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.

Теперь необходимо определиться — когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество. Во-первых, нужно основание, то есть факт передачи недвижимости, подтвержденный документально. Таким документом может быть (ст. 14 закона №218-ФЗ):

  • договор о приватизации имущества;
  • договор долевого участия в строительстве, если планируется получение квартиры от застройщика, или договор уступки прав требования;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • решение суда о разделе имущества;
  • соглашение об ипотеке;
  • соглашение о разделе имущества между супругами;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Все эти документы являются первоисточниками для получения сведений о законности оформления права собственности. И если госслужащий потребует правоустанавливающий документ, необходимо предъявить один из перечисленных. Наиболее часто основанием для перехода права собственности становится договор купли-продажи имущества.

Участниками процессов, предполагающих переход права собственности, могут быть физические и юридические лица, родственники или третьи лица. К продавцу предъявляется ряд требований:
  • дееспособность;
  • достижение совершеннолетнего возраста;
  • наличие права собственности на недвижимость.

За недееспособных, несовершеннолетних граждан могут выступать их официальные опекуны с разрешения органов опеки и попечительства. Они же будут оформлять правоустанавливающие документы, участвовать в регистрации права собственности.

к содержанию ↑

Где регистрировать право собственности

Для осуществления регистрации недвижимости необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения недвижимости или МФЦ. При желании можно зарегистрироваться в системе ЕСИА, получить электронную квалифицированную усиленную подпись и подать документы в электронном виде.

При подаче документов на переход прав должны присутствовать прежний и потенциальный собственники.

к содержанию ↑

Законодательная база

Вопрос госрегистрации имущества регулируется следующими положениями в российском законодательстве:

Что такое недвижимость, нужна ли госрегистрация

Положения закона позволяют определить, что относится к недвижимому имуществу. Согласно ст. 130, это вещи, тесно связанные с землей, не подлежащие перемещению. Также к ним относят морские и воздушные суда; объекты, предназначенные для размещения транспортных средств.

По ходатайству правообладателя информация о недвижимости вносится в реестр, а собственнику выдается либо документ о праве на имущество, либо на правоустанавливающем документе делается запись о произведенной регистрации.

Внесенная информация предоставляется заинтересованным лицам, причем не обязательно обращаться в тот же регистрационный орган, где осуществлялось внесение данных.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Ранее госрегистрация недвижимости осуществлялась на основании Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г., но с 01.01.2020 г. он окончательно утрачивает силу. С 2017 г. нужно руководствоваться Законом №218-ФЗ.

Документ содержит основные понятия об учете недвижимого имущества. Каждый объект заносится в специальный Реестр и наделяется собственным регистрационным номером.

Согласно п. 5 ст.

1 закона, госрегистрация — единственное доказательство права владельца на имущество, которое может быть оспорено только в суде. В Единый госреестр вносятся сведения об объектах, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению.

То есть регистрироваться должны здания, сооружения, земельные участки, строительные объекты, машиноместа.

В Реестр вносятся сведения о правах и прекращении прав на имущество, об обременениях, о переходе права на недвижимость.

В Реестре объединены сведения о переходе прав и кадастровые данные, то есть при обращении гражданин может получить полную, достоверную информацию, отражающую историю объекта: кому и на каком основании он принадлежал, когда был передан и прочие данные. Все будет отражено в документе — выписке ЕГРН.

О защите прав покупателей до момента госрегистрации недвижимости

Согласно статье, если передача имущества подлежит госрегистрации, то право собственности возникает с момента внесения регистратором соответствующей записи. Это значит, что подписание договора об отчуждении имущества, а также оформление акта приема-передачи не означает переход права собственности.

Оформив правоустанавливающие документы, покупатель становится владельцем, имеющим право требовать оформления имущества в собственность.

Гласит о том, что переход права собственности, осуществляемый на основании договора купли-продажи, подлежит госрегистрации. Данная статья имеет большое значение для имущества, поскольку напрямую касается защиты прав.

Согласно п.3, при нежелании прежнего собственника произвести перерегистрацию, покупатель может обратиться в суд для внесения записи в Росреестр в принудительном порядке. Если суд сочтет, что действия прежнего владельца необоснованны, запись будет произведена вопреки протестам продавца.

Более того, последний должен возместить покупателю издержки, вызванные задержкой регистрации перехода прав.

Документ гласит о правах владельца, не являющегося собственником. Если гражданин владеет имуществом на основании заключенного договора или иного правоустанавливающего документа, он имеет право на защиту объекта.

Согласно постановлению, переход права собственности должен быть зарегистрирован. До этого оформленный должным образом и подписанный сторонами (а при необходимости — заверенный нотариусом) договор действителен. Это значит, что переданное имущество находится во владении покупателя, но распоряжаться им по-прежнему может только собственник.

В п. 62 Постановления также оговорено право покупателя отстаивать интересы в суде до регистрации перехода прав. Положительное решение по иску будет принято только при условии передачи имущества от продавца покупателю. Если же имущество не передано, покупатель вправе подать иск сразу с 2-мя требованиями:

  • о передаче имущества;
  • о принудительной регистрации перехода права собственности.
Из положений законодательства следует, что операции с недвижимостью подлежат госрегистрации. Для этого необходимо иметь правоустанавливающие документы.

Права приобретателя имущества и продавца защищены. При неисполнении условий перехода права собственности покупатель может обратиться в суд и потребовать осуществление принудительной регистрации перехода прав.

к содержанию ↑

Что такое момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Приобретателя недвижимости волнует вопрос, когда же можно полноправно распоряжаться недвижимостью? Согласно ст. 223 ГК РФ, если отчуждение имущества подлежит госрегистрации, момент перехода права собственности совпадает с осуществлением регистрационных действий уполномоченным лицом.

О данном факте свидетельствует отметка на правоустанавливающем документе, содержащая информацию: ФИО сотрудника отделения Росреестра, дату. В итоге новому собственнику выдается выписка ЕГРН.
к содержанию ↑

Когда переходит право собственности на квартиру, дом

Период перехода права собственности важен для исчисления налогов, льгот. Для налоговой инспекции будет важен момент приобретения права собственности.

По закону граждане, которые владеют имуществом более 5 лет, имеют право на освобождение от НДФЛ, связанного с получением дохода от продажи. Однако если имущество было подарено, получено по наследству, получено в ходе приватизации, приобретено по договору пожизненной ренты или куплено до 01.01.2016 г., срок сокращается до 3 лет. Началом исчисления срока является именно регистрация перехода права собственности.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Единственное исключение для недвижимости, полученной по наследству. Граждане, получившие свидетельство о праве на квартиру, дом, считаются его собственниками с момента смерти наследодателя.

Подавая документы в налоговую, необходимо приложить копию свидетельства о смерти наследодателя, ведь свидетельство о праве на наследство будет датироваться датой, отличающейся от реального приобретения права собственности как минимум на полгода.

Поскольку зачастую имущество покупается на первичном рынке с использованием ДДУ, необходимо разграничивать понятия собственности и права требования. Если заключается ДДУ, владелец приобретает право требования квартиры от застройщика, но не собственности.

Но как только недвижимость регистрируется на покупателя, начинается отсчет 5 лет для последующего получения льгот.

Если производится покупка гаража, машиноместа, пая в жилищном кооперативе, возникает право собственности.

к содержанию ↑

Прилагаемые документы

Для регистрации права собственности в Росреестр или МФЦ необходимо предоставить документы:

  1. Удостоверение личности (паспорт). В госорган предоставляется копия и оригинал.
  2. Заявление. Бланк документа выдается по месту регистрации.
  3. Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, ренты, свидетельство о праве наследования.
  4. Кадастровый паспорт. В документе содержится вся информация об объекте. Если документ не был оформлен, необходимо поставить объект на кадастровый учет.
  5. Справка о количестве зарегистрированных лиц (при переходе права на дом, квартиру).

Скачать бланк заявления для госрегистрации

  • если продавец недвижимости состоит в браке, понадобится согласие супруга на отчуждение имущества;
  • при наличии несовершеннолетних детей, привлечении маткапитала для покупки продаваемого жилья, понадобится разрешение ООП;
  • в случае перехода права на долю имущества предоставляются письменные согласия всех содольщиков на продажу и отказ от преимущественного права покупки;
  • если происходит продажа жилья в ипотеке, оформляется разрешение финансового учреждения.

В некоторых случаях регистратор просит предоставить акт приема-передачи.

Для оформления земли подается заявление о выделении земельного участка, а полученное разрешение прилагается к документам для оформления перехода прав собственности.

к содержанию ↑

Срок регистрации

Длительность осуществления действий по регистрации регламентируется ст. 16 Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. Заявителю придется подождать:

  • 7 дней, если заявление принимается регистратором, или 9 — при подаче заявления в МФЦ.
  • 10 дней, если подаются документы для госрегистрации и осуществления кадастрового учета, или 12 при обращении в МФЦ.
  • 5 дней при оформлении собственности на основании вступившего в силу решения суда.
  • 5 дней при регистрации ипотеки жилого помещения. При этом свидетельство выдается, но с обременением (об этом свидетельствует запись в ЕГРН); владелец может распоряжаться имуществом только с согласия залогодержателя до полной выплаты кредита.
  • 3 дня, если регистрация связана с наложением ареста на имущество.
  • 3 дня, если оформление касается нотариально заверенной сделки, получения наследства, выделения имущества супруга.
к содержанию ↑

По законодательству

Процедура госрегистрации перехода права собственности на недвижимость проводится на основании положений следующих нормативно-правовых актов:

Определяет перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу как такие, которые невозможно переместить без нанесения ущерба их назначению: земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Определяет обязательность госрегистрации права собственности на объекты недвижимости (в т. ч.

его переход, прекращение). Процедура проводится компетентным регистрирующим органом по ходатайству правообладателя, о чем последний получает подтверждающий документ.

Информацию о регистрационных действиях может получить любое заинтересованное лицо, обращаясь в любое из отделений регистрационных органов на территории РФ.

Регулирует отношения, связанные с проведением госрегистрации прав на недвижимость, их прекращения, изменения, перехода, наложения обременений и порядок учета этих данных в Едином государственном реестре. Именно внесение соответствующих записей в реестр признается единственным доказательством прав на недвижимость, которые подлежат оспариванию только через суд.

Определяет, что имущество, требующее госрегистрации при отчуждении, становится собственностью другого лица только после проведения таких регистрационных действий.

Подтверждает, в частности, необходимость перерегистрации прав на недвижимость по договорам купли-продажи. При уклонении одной из сторон, позволяет требовать второй стороне через суд ее проведения, а при необходимости – дополнительного возмещения издержек, возникших из-за задержки регистрации.

П. 60 устанавливает, что при отсутствии госрегистрации договор продажи недвижимости не является недействительным: после ее передачи покупатель будет законным владельцем, но распоряжаться нею не может, поскольку до перерегистрации собственником остается продавец.

Здесь же закрепляется возможность законного владельца защищать свое имущество согласно ст. 305 ГК РФ

Подтверждает законность владения объектом недвижимости на основании соответствующего договора, даже если он еще не стал его собственником.

Таким образом, на разных этапах правоотношений между бывшим и будущим собственниками, последний постепенно проходит путь от статуса владельца до законного собственника. На примере передачи квартиры по договору купли-продажи (ДКП) это будет выглядеть так:

После подписания ДКП, но до госрегистрации

Покупатель – законный владелец, продавец – собственник (по умолчанию предполагается исполнение обязательств условий договора, в том числе оплаты)

Покупатель – собственник, продавец – окончательно утративший право собственности

к содержанию ↑

Отдельные случаи перехода

П. 11 Постановления ВАС №10/22 предусматривает ряд исключений, когда право собственности возникает независимо от государственной регистрации этого факта:

  • при открытии наследства – для имущества, перешедшего по наследству;
  • при оплате полной суммы пая – для имущества, получаемого через членство в потребительском кооперативе;
  • при завершении процедуры реорганизации юридического лица – для недвижимости, передаваемой правопреемнику организации.

Для распоряжения имуществом в каждом из указанных случаев процедура госрегистрации остается обязательным условием.

к содержанию ↑

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Белозерская Светлана Владимировна

В статье исследуется момент возникновения бремени содержания недвижимого имущества, а также взаимосвязь бремени содержания с правом собственности: владения, пользования, распоряжения. Основной акцент сделан на выявлении различных этапов сделки заключения договора, передачи недвижимости приобретателю и регистрации права собственности на момент возникновения бремени содержания недвижимого имущества у приобретателя.

Автором рассматриваются различные подходы к данному вопросу, анализируется судебная практика.

к содержанию ↑

Текст научной работы на тему «Момент возникновения бремени содержания недвижимого имущества»

МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ БРЕМЕНИ СОДЕРЖАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Белозерская Светлана Владимировна — аспирант, факультет подготовки научно-педагогических кадров высшей квалификации (аспирантура, докторантура), Иркутский филиал Российская правовая академия МЮ, г. Иркутск

Аннотация: в статье исследуется момент возникновения бремени содержания недвижимого имущества, а также взаимосвязь бремени содержания с правом собственности: владения, пользования, распоряжения. Основной акцент сделан на выявлении различных этапов сделки — заключения договора, передачи недвижимости приобретателю и регистрации права собственности на момент возникновения бремени содержания недвижимого имущества у приобретателя.

Автором рассматриваются различные подходы к данному вопросу, анализируется судебная практика.

Ключевые слова: бремя содержания имущества, обязанность, переход права собственности, договор купли-продажи, государственная регистрация недвижимого имущества.

Вопросы, касающиеся бремени содержания собственником имущества, относятся к наиболее острым и актуальным в современном гражданском праве. Особенные затруднения у правоведов и юристов-практиков вызывает момент возникновения бремени содержания у собственника недвижимого имущества.

Связано это, прежде всего, с тем, что приобретение недвижимого имущества обязывает собственника пройти процедуру государственной регистрации.

В рамках заданной темы, необходимо отметить, что среди современных авторов, исследовавших момент возникновения и перехода бремени содержания имущества можно выделить работы следующих ученых: А.В. Матвеева, О.А. Полякова

[3, с. 447], С.И. Сусловой [6, 7], В.А. Микрюкова [4], В.Ф. Понька [5] и др. Открытая дискуссия современных правоведов, обратившихся к этой проблематике, позволяет и нам принять участие в исследовании, и подчеркнуть его актуальный характер.

Обращаясь к теме возникновения бремени содержания, отметим, что в соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В то же время, по общему правилу, отраженному законодателем в ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исключение составляют случаи, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, тогда право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, законодатель в озвученных выше нормах определил обязанность собственника «нести бремя» содержания своего имущества, при этом оставив открытым вопрос о моменте её возникновения.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — № 218-ФЗ)1 права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежат в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дублируется также в ст. 18 ЖК РФ2.

Как было рассмотрено выше, право собственности на недвижимое имущество, а значит и бремя его содержания, возникает у приобретателя либо с момента передачи, либо с

1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)»0 государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018) // Российская газета. № 156. 17.07.2015. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ(ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. №

момента регистрации права собственности. Рассмотрим примеры судебной практики по данному вопросу:

Оформление сделки сопровождается заключением договора купли-продажи и подписанием акта приема-передачи. В соответствии с ст.

556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Таким образом, покупатель получает право пользования жилым помещением, а, значит, и коммунальных услуг.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Согласно п.

5 ч. 2 ст.

153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента регистрации права собственности. Именно свидетельство о праве собственности служит основанием для заключения договора между новым собственником и управляющей компанией, обслуживающей дом.

следует, что между ОАО «Славянка» и гражданкой Скоркиной М.А. был заключен договор купли-продажи жилого помещения, согласно которому гражданка Скоркина приобрела в собственность квартиру в жилом доме, однако не произвела регистрацию права собственности.

В период с 23.11.2012 по 28.02.2013 фактическим собственником имущества являлась Скоркина М.А., однако, вопреки требованиям жилищного законодательства, не вносила за него плату в виде коммунальных платежей.

Итогом такого поведения послужило вынесение государственной жилищной инспекцией предписания об оплате задолженности, однако адресатом была не гражданка Скоркина М.А., а ОАО «Славянка», не являвшееся в указанный период времени фактическим собственником жилого помещения и, соответственно, не оплачивавшее коммунальные платежи. Однако ОАО «Славянка» успешно оспорило это предписание в суде первой и апелляционной инстанций.

Арбитражный суд Поволжского округа признал выводы суда первой и апелляционной инстанций правильными, соответствующими материалам дела и действующему законодательству, одновременно указав, что «подход, связывающий момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг с государственной регистрацией права собственности, фактически означал бы, что покупатель вправе не оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации права собственности на полученное недвижимое имущество, что неизбежно приведет к нарушению прав других лиц, не потреблявших соответствующие ресурсы (например, прежнего собственника), поскольку в этом случае соответствующие расходы должны быть возложены на них».

Рассматривая судебную практику по уплате налога на имущество обратим внимание на Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 09.06.2016 по делу N 33а-4751/20161, прочной которого явилось

1 Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 09.06.2016 по делу N 33а-4751/2016 «Требование: О взыскании

обжалование решения суда первой инстанции о уплате налога на имущество, несмотря на то, что имущество было продано по договору кули-продажи и зарегистрированного новым собственником. В обоснование требований о взыскании налога на имущество физических лиц за налоговым органом представлено налоговое уведомление от (дата) о начислении налога на имущество, расположенное по адресу.

Однако, из представленного суду апелляционной инстанции договора купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка от (дата) следует, что административный ответчик продал объект недвижимости, расположенный по указанному адресу.

На основании согласно свидетельства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии С. не являлся собственником объекта налогообложения, в связи с чем решение суда первой инстанции отменено.

Т.е. обязанность по уплате налога на имущество возникает с момента государственной регистрации и прекращается после регистрации права на имущество новым собственником.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в соответствии с п. 3 ст.

1 ФЗ N 218-ФЗ является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество. Таким образом, сразу после передачи права владения недвижимым имуществом новому владельцу вне зависимости от даты государственной регистрации права собственности приобретатель становится законным владельцем этого имущества.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ акт регистрации недвижимого имущества является лишь

правоподтверждающей процедурой и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав.

задолженности по транспортному, земельному налогам и по налогу на имущество физических лиц, пени» // СПС КонсультантПлюс.

Из всего вышесказанного мы можем сделать вывод, что в случае купли-продажи недвижимого имущества, моментом возникновения бремени содержания, с точки зрения оплаты коммунальных услуг является момент его фактического приобретения, выраженный в заключении договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему с последующим принятием имущества. Однако с точки зрения уплаты налога на имущество моментом возникновения данного бремени является момент государственной регистрации.

Если недвижимое имущество переходит к собственнику по наследству, то имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое, на основании ст. 1110 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, гражданин, принявший наследство, приобретает право на наследственное имущество и на все доходы от него; в то же время он несет все расходы по содержанию наследственного имущества (уплата налогов, оплата коммунальных услуг). Причем эти расходы гражданин обязан нести не с того дня, когда он получит свидетельство о праве на наследство или зарегистрирует свое право на квартиру в органе Федеральной регистрационной службы, а с момента открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя).

Такой вывод следует из п. 4 ст.

1152 ГК РФ: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».

Таким образом, на наследника возлагается обязанность по уплате долгов наследодателя, коммунальных платежей и налогов за период, предшествующий фактическому переходу наследственного имущества в его собственность. Важным моментом в данном случае служит возможность пользоваться имуществом и даже получать с него доходы в

соответствии со ст. 136 ГК РФ, возникающая также до непосредственного вступления в собственность.

Подводя общий вывод данной работе, можно отметить, что: момент возникновения бремени содержания может быть различный, что подтверждается судебной практикой. В случае купли-продажи недвижимого имущества, моментом возникновения бремени содержания, с точки зрения оплаты коммунальных услуг является момент его фактического приобретения, выраженный в заключении договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему с последующим принятием имущества.

Однако с точки зрения уплаты налога на имущество моментом возникновения данного бремени является момент государственной регистрации.

2. Микрюков В.А. Гражданско-правовая функция установления бремени собственности // Законодательство и экономика, 2015. № 5. С. 11-13.

3. Понька В.Ф. Право собственности: благо или бремя? // Адвокат. 2016. № 2. С. 20-22.

5. Суслова С.И. Бесхозяйное содержание жилого помещения как основание прекращения права собственности по российскому законодательству // Актуальные проблемы гражданского права, 2014. № 1 (4). С. 168.

Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом. Моментом передачи считается подписание этого акта.

Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки. Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности.

Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.

Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.

к содержанию ↑

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п.

1 ст. 551 ГК РФ, п.

2 ст. 223 ГК РФ).

Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки.

В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

  • ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.
Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Причиной выделения недвижимости в отдельный вид собственности является её большая экономическая значимость. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, все ключевые события, связанные в возникновением или прекращением прав на недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения.

Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Автор статьи
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
Образцы документовМировое соглашение об определении места жительства ребенка (образец)

Добавить комментарий

Adblock
detector