Постановка на учет и регистрация нежилого помещения: как узаконить права собственника и получить кадастровый номер?

Государственная регистрация нежилого помещения

Все существующие нежилые помещения должны быть зарегистрированы, то есть поставлены на кадастровый учёт.

Это способ узаконить нежилое помещение и получить право собственности на нежилое помещение.

В процессе регистрации помещение измеряется, ему присваивается кадастровый номер, а владельцу выдаётся кадастровый паспорт. В выданном документе указаны его основные характеристики.

Новое нежилое помещение может появиться в результате:

  • строительства нового объекта;
  • перевода из нежилого помещения;
  • выделения из более крупного;
  • или объединения нескольких более мелких.
На любое из этих действий необходимо заранее получить разрешение, а потом произвести постановку на кадастровый учет нежилого помещения.

Получить кадастровый номер нежилого помещения по адресу в результате регистрации права собственности на нежилое помещение можно в течение десяти дней с момента обращения. Это происходит бесплатно.

к содержанию ↑

Регистрация права собственности

Право собственности и права собственника нежилого помещения не возникают автоматически.

После его появления или приобретения необходимо зарегистрировать возникновение или изменение права собственности.

Это относится и к правам собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Отдельная регистрация необходима с 1998 года, после вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июня 1997 года. Если здание (или часть его) получены во владение раньше, она проводится по желанию.

Подтверждение права собственности требуется при проведении разнообразных действий с недвижимостью: продажи, завещания, дарения.

Но в отдельных случаях своё право на обладание помещением придётся доказывать в суде. Рассмотрим оба варианта.

Если есть документ, подтверждающий право собственности, для регистрации необходимо обратиться в Росреестр.

  • в его территориальном отделении;
  • через МФЦ;
  • через интернет;
  • по почте;
  • через доверенное лицо.

Если помещение преобразовано из другого, потребуется предъявить разрешающие документы.

Если же изменился владелец у существовавшего ранее помещения, подтвердить это может один из следующих документов:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • завещание.
к содержанию ↑

Свидетельство

В течение недели после обращения владелец недвижимости получает свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

При пользовании услугами МФЦ или почты, срок регистрации нежилого помещения может быть увеличен, обычно до двух недель.

Если собственников несколько, свой экземпляр получает каждый из них.

По 22-му подпункту статьи 333.33 пошлина за регистрацию составляет 2 тысячи для физических лиц и 22 тысячи для юридических. Если собственников несколько, эта сумма делится между ними поровну. Если среди них есть и организации, и граждане, каждый уплачивает соответствующую долю от «своего» размера госпошлины.

к содержанию ↑

Постановка на кадастровый учет нежилого помещения

С 1 января 2013 года постановкой на кадастровый учёт жилых и нежилых помещений также занимается Росреестр.

Как и для регистрации права собственности, можно подать заявление лично, через представителя, МФЦ, сайт Росреестра или по почте.

В заявлении понадобится указать такие сведения:

  1. Фамилия, имя и отчество заявителя, а также его паспортные данные.
  2. Та же информация о доверенном лице, если занимается заполнением оно.
  3. Сведения о помещении, которые позволяют его точно идентифицировать. К ним относятся адрес, площадь, расположение на этаже многоэтажного здания и другие подобные.
  4. Дату заполнения.

К нему необходимо приложить:

  1. Паспорт или паспорта.
  2. Технический паспорт на квартиру.
  3. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  4. При необходимости – доверенность.

Если на квартиру нет технического паспорта, придётся обратиться за ним в БТИ.

В нём указана планировка, несущие стены и другая подобная информация.

Сведения обо всех изменениях обязательно заносятся в технический паспорт (а на часть из них требуется получить предварительное разрешение).

После подачи заявления проверяются указанные в нём сведения.

Затем, если этому ничто не препятствует, помещение ставится на учёт и ему присваивается кадастровый номер.

На объект недвижимости выдаётся кадастровый паспорт.

В нём указаны различные сведения, такие как:

  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • площадь;
  • особенности расположения;
  • и другие подобные.
к содержанию ↑

Регистрация в Росреестре – пошаговая инструкция

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Чтобы осуществить оформление коммерческой недвижимости, сначала нужно заполнить заявление. Это можно сделать в офисе, на сайте Росреестра или дома и затем отправить ценным письмом (в зависимости от выбранного способа).

В заявлении следует указать:

    Если собственник – физическое лицо, указываются его ФИО и паспортные данные.

Если помещением владеет организация, потребуется её юридическое название и сведения о представителе. Если собственников несколько, требуется информация о каждом.

  • Если оформлением занимается представитель, номер и дата выдачи доверенности. Генеральному директору она не потребуется, так как он имеет такое право по Уставу. НО это тоже необходимо отметить.
  • Сведения о самом объекте – кадастровый номер, адрес, расположение на этаже, если это не отдельное здание, и т. п.
  • Основание права собственности (например, перевод из жилой квартиры, покупка, выделение из другого помещения и т. д.).
  • Дату составления.
  • К заявлению прикладываются такие документы (оригиналы и копии):

    1. Паспорт (или паспорта).
    2. При необходимости – доверенность.
    3. Кадастровый паспорт помещения.
    4. Поэтажный план здания, если помещение является его частью.
    5. Документ, на основании которого появляется право собственности на существующее помещение или возникает новое. Это может быть договор купли-продажи, разрешение администрации на перевод помещения в другую категорию или решение суда.
    6. Если для перевода требовалась реконструкция жилой квартиры, необходимо также приложить акт о её принятии.
    7. Квитанция об оплате госпошлины.
    8. В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие.
    к содержанию ↑

    Возможные причины отказа

    В некоторых случаях может быть отказано в регистрации права собственности.

    По статьям 19 и 20 Закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года, это возможно:

    1. Если обратилось лицо, не имеющее на это право.
    2. Если нет каких-то из необходимых документов.
    3. Если в заявлении указаны неверные сведения.
    4. Если недвижимость не поставлена на кадастровый учёт.

    Что делать в случае утери?

    Если потеряно свидетельство о праве собственности, полученное в Росреестре, необходимо обратиться туда же для получения дубликата. Способы обращения те же, что и при подаче заявления. Это будет стоить 350 рублей для физических лиц и 1000 – для организаций. Так записано в подпункте 33 статьи 333.33 НК.

    Восстановить утерянный кадастровый паспорт можно там же. Восстановление этого документа бесплатно.

    Как можно заметить, регистрация самого помещения и права собственности на него – разные процедуры. Они проводятся отдельно, хоть и одним органом – Росреестром. Выдаются и разные документы: кадастровый паспорт и свидетельство о собственности.

    ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

    График платежей (является приложением к договору)

    Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (в качестве плательщика должен быть указан Покупатель)

    Охранное обязательство (если имущество является объектом культурного наследия)

    Акт сверки расчетов (если в договоре имелось условие о рассрочке, но стоимость объекта была оплачена до подачи документов на регистрацию)

    Нотариальная доверенность на право подписания договора (если договор подписан представителем Покупателя)

    Нотариальная доверенность на право представления интересов Покупателя в Росреестре (если заявление подает представитель Покупателя)

    ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ (в дополнение к документам, указанным в пункте 1, за исключением подпункта 1.6.)

    Доверенность на право подписания договора (если договор подписан представителем Покупателя)

    Свидетельство о регистрации юридического лица

    Изменения в учредительные документы (при наличии)

    Свидетельство о регистрации изменений в учредительные документы (при наличии)

    Свидетельство о постановке на налоговый учет

    Документ, удостоверяющий полномочия руководителя организации

    Перечень документов является рекомендуемым. Действующим законодательством, административным регламентом регистрирующего органа и иными документами может быть установлен перечень документов, отличающийся от приведенного
    в настоящей памятке.

    Документы представляются в регистрирующий орган (в том числе через МФЦ) Покупателем или представителем Покупателя самостоятельно.

    После подачи Покупателем документов в регистрирующий орган в трехдневный срок в АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» с сопроводительным письмом представляется копия расписки. Указанный документ может быть представлен
    в бумажном виде через секретариат торгов, в ящик для корреспонденции или посредством почтовой корреспонденции, либо в электронном виде по адресу
    pochta@property-fund.ru.

    Фонд обращает внимание, что нарушение указанного срока может привести к приостановлению или отказу в государственной регистрации.

    Рекомендуется указывать в сопроводительном письме контактную информацию (номер телефона, адрес электронной почты) для оперативного разрешения вопросов, возникающих в процессе государственной регистрации.

    Документы также могут быть представлены Покупателем в регистрирующий орган одновременно с Фондом. В этом случае требуется предварительная запись на подачу документов через Юридическое управление Фонда.

    До подачи документов в регистрирующий орган рекомендуется уточнить
    в Управлении приватизации, арендных отношений и реализации объектов жилого фонда о наличии каких-либо препятствий для подачи на государственную регистрацию перехода права собственности.

    Актуальные реквизиты для оплаты государственной пошлины размещены на официальном сайте регистрирующего органа.

    Как и любое другое имущество, нежилая недвижимость может находиться в собственности у граждан и организаций. Кроме того, на неё распространяются и другие вещные права, предусмотренные гражданским законодательством.

    Разберёмся, каков объём прав предусмотрен для этого рода имущества, как оформляются права – и есть ли разница между недвижимостью, находящейся в собственности граждан, ИП и юридических лиц?

    Согласно ГК РФ, к видам вещных прав, касающихся, в том числе, и нежилых помещений, относятся следующие:
    • Собственность.
    • Постоянное бессрочное пользование.
    • Пожизненное и наследуемое владение.
    • Хозяйственное ведение и оперативное управление.
    • Обременения и сервитуты, накладываемые на конкретные объекты.

    Но как конкретно выглядят такого рода права – и на основании чего они возникают?

    к содержанию ↑

    Купля-продажа

    Этот вид обязательств регулируется главой 30 ГК РФ, а конкретно – параграфом 7 этой главы. В этом случае недвижимое имущество передаётся в собственность покупателю в обмен на уплату денежной суммы, определённой договором.

    Дарение

    Также право собственности на нежилое помещение может возникнуть и в силу дарения. Оно регулируется главой 32 ГК РФ.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Здесь необходимо обратить внимание на следующее: ст. 575 ГК РФ ограничивает круг лиц, которые могут участвовать в договорах дарения.

    В частности, дарение прямо запрещено в отношениях между коммерческими организациями. В целом же главное свойство договора дарения – это его безвозмездность.

    В этом случае право собственности переходит от одного лица к другому без какого-либо возмещения.

    Договор мены предусмотрен главой 31 ГК РФ. По сути, такая сделка представляет собой «встречную куплю-продажу»:
    • Каждая из сторон выступает продавцом при передаче ранее принадлежавшего имущества – и покупателем, когда принимает имущество взамен.
    • Если обмениваемые товары неравноценны, то тот, кто передаёт менее ценный товар, обязан по договору заплатить разницу в цене.

    В остальном же к договору мены применяются нормы о купли-продаже, если из сути сделки не следует иное.

    к содержанию ↑

    Долевое владение

    Часто один объект принадлежит сразу нескольким собственникам. Каждый из них владеет определённой долей в праве на недвижимое имущество. Долевая собственность может возникнуть следующим образом:

    • Изначальное приобретение объекта двумя и более лицами.
    • Дарение доли в праве на недвижимость.
    • Наследование объекта после смерти собственника несколькими наследниками и т. д.

    Как получить свидетельство?

    До июля 2016 года основным документом, подтверждающим право собственности на нежилую недвижимость, было свидетельство, выдаваемое органами Росреестра. Однако с принятием и вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядок был изменён. С этого момента:

    • Свидетельства больше не выдаются. Их заменила выписка из ЕГРН.
    • Ранее свидетельства были правоподтверждающим документом на недвижимость. Именно по данным, указанным в них определялось, кому принадлежит объект. Сейчас единственным подтверждением прав является запись в электронной базе ЕГРН. Выписка же подтверждает, что в момент выдачи соответствующая запись имелась.

    В отличие от свидетельства, всегда содержавшего один объём сведений, выписка может быть:

    • обычной – она выдаётся любому желающему;
    • расширенной – её получить может либо сам собственник, либо лицо, в соответствии с законом имеющее особые полномочия (арбитражные или конкурсные управляющие, банки по договорам об ипотеке и т. д.).
    к содержанию ↑

    Какие нужны документы?

    Перечень документов установлен приказом Минэкономразвития РФ №968 от 2015 года. Он включает в себя:

    • Заявление на выдачу выписки.
    • Паспорт заявителя или его представителя.
    • Доверенность, если обращается представитель.
    • Документ, подтверждающий полномочия лица, запрашивающего расширенную выписку. Например, для арбитражного управляющего потребуется оригинал решения арбитражного суда о его назначении.
    • Квитанция об оплате. Если услуга заказывалась с помощью онлайн-сервисов – квитанция не требуется.
    к содержанию ↑

    Сроки и стоимость

    Выписка выдается при обращении в Росреестр напрямую в течение 3 рабочих дней. При обращении через МФЦ добавляются ещё два дня на передачу документов туда и обратно.

    Если же заказывается электронный документ, то он может быть направлен заявителю часто в течение часа.

    Что же касается стоимости, то выписка обойдётся:

    • на бумажном носителе – в 750 рублей для граждан и госорганов, в 2200 – для юридических лиц;
    • в виде файла – в 300 рублей для граждан, 600 рублей – для организаций.
    к содержанию ↑

    Как узнать собственника объекта недвижимости по адресу?

    Как найти собственника по адресу? Действующее законодательство предусматривает, что информация о собственнике любой недвижимости является открытой. Это означает, что, зная адрес, можно получить сведения о том, кому принадлежит конкретное помещение или здание.

    Перечень необходимых бумаг

    Перечень документов, требуемых для уточнения владельца, будет таким же, как и при любом другом получении выписки.

    Обо всех способах получения права собственности и о его оформлении говорится тут.

    Хозяйственное ведение и оперативное управление

    Другим распространённым вещным правом в отношении нежилой недвижимости является хозяйственное ведение и оперативное управление, предусмотренные главой 19 ГК РФ. Различие между ними и правом собственности состоит в следующем:

    • Объект недвижимости продолжает оставаться в собственности изначального владельца. Предприятие или учреждение, получившее здание или помещение, лишь пользуется им.
    • Распоряжение недвижимостью без согласия собственника запрещено.
    к содержанию ↑

    На имущество, принадлежащее муниципалитету

    Чаще всего оба этих вещных права возникают, когда недвижимость находится в муниципальной собственности. Они могут передавать принадлежащую им нежилую недвижимость:
    • создаваемым унитарным предприятиям (МУП) – в хозяйственное ведение;
    • создаваемым учреждениям – в оперативное управление.

    Основное различие в объёме прав будет следующим: в отношении предприятия собственник только следит за использованием объекта недвижимости по назначению и назначает директора МУП, а у учреждения неиспользуемое или используемое не по назначению недвижимое имущество органы местной власти могут и изъять.

    к содержанию ↑

    Некоммерческие товарищества и жилищные кооперативы

    Отдельно нужно указать, каков статус недвижимости, находящейся под управлением некоммерческих организаций, таких, как товарищества (в частности, ТСЖ) или кооперативы (например, ЖСК). Они хотя и создаются для совместного управления недвижимостью, но вещных прав на неё обычно не имеют.

    Глава 19 предусматривает хозяйственное ведение и оперативное управление только для двух форм организаций – унитарных предприятий или учреждений.

    к содержанию ↑

    Постоянное бессрочное пользование

    К числу вещных прав относится также постоянное (оно же бессрочное) пользование. Однако к нежилым помещениям или зданиям по состоянию на 2018 год оно не применимо, поскольку изначально это право, предусмотренное ст. 269 ГК РФ, касалось только земельных участков.

    Что же касается земли как недвижимого имущества, то это вещное право имеет свои особенности, предусмотренные ст. 39.9 ЗК РФ:

    • Передаётся только участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
    • Передаётся исключительно организациям – органам власти, учреждениям, казённым предприятиям и иным подобным организациям.
    к содержанию ↑

    Обременения

    Обременениями называют права третьих лиц, возникающие по отношению к недвижимости, принадлежащей другому лицу. Наиболее частыми из них будут:
    • Залог – право кредитора в случае, если должник вовремя не заплатит, погасить обязательство за счёт стоимости заложенного имущества (забрав его себе или продав с торгов).
    • Ипотека – одна из разновидностей залога, практикуемая банками. В этом случае должник владеет и пользуется объектом недвижимости, однако если обязательство не будет вовремя исполнено, то долг будет погашен за счёт продажи помещения или здания.

    Кроме них, могут налагаться ещё сервитуты (ограниченное право пользования третьими лицами), обременения, связанные с историческим статусом объекта и т. д.

    к содержанию ↑

    С какого момента гражданин становится обладателем здания или сооружения?

    Согласно ст.ст. 131 и 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает с того момента, как состоялась государственная регистрация в Росреестре права на него.

    Единственное исключение из этого правила предусмотрено ч. 1 ст.

    302 ГК РФ, которая предусматривает возможность изначального собственника истребовать своё имущество у добросовестного приобретателя.

    После того, как регистрация состоялась, собственник приобретает не только права, но и обязанности (каковы права и обязанности собственника нежилого помещения в МКД?) К их числу, в частности, относятся:

    • Пользоваться имуществом согласно его назначению (например, не использовать нежилое помещение как постоянное жильё).
    • Не нарушать интересов собственников других помещений в том же здании или по соседству.
    • Уплачивать установленные НК РФ налоги и т. д.
    к содержанию ↑

    Смена обладателя отдельной части здания

    В законодательстве различаются два понятия:

    1. Здание – результат строительства, целостная объёмная система, включающая как надземную, так и подземную часть, состоящее из помещений, сетей и систем инженерно-технического обеспечения и имеющая определённое предназначение (ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
    2. Помещение – конструктивно обособленная часть объёма здания, имеющая определённое назначение.
    Здания и помещения считаются разными объектами недвижимости. Поэтому допускается ситуация, когда они принадлежат разным лицам. В этом случае смена собственника помещения не влияет на право собственности на здание – и наоборот.
    Автор статьи
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Следующая
    ЖКХЧем отличается садовый дом от дачного: нормативные акты

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector