Разграничение государственной собственности на землю на собственность

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Е. А. Кочнева

Разграничение государственной собственности на землю как процесс отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований является актуальным вопросом земельной политики, поскольку с ним связано перераспределение земельных платежей между субъектами земельных отношений. Рассматриваются проблемы, связанные с реализацией данного процесса, а также предлагаются пути их решения.

к содержанию ↑

Текст научной работы на тему «К вопросу разграничения государственной собственности на землю»

Санкт-Петербургский государственный горный институт (технический университет)

К ВОПРОСУ РАЗГРАНИЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Разграничение государственной собственности на землю как процесс отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований является актуальным вопросом земельной политики, поскольку с ним связано перераспределение земельных платежей между субъектами земельных отношений. Рассматриваются проблемы, связанные с реализацией данного процесса, а также предлагаются пути их решения.

Delimitation of the state land ownership as the process of attributing land allotments to jurisdiction of the Russian Federation, its subjects or municipal units is a topical problem of land policy, because it is connected with reallocation of land fees between the subjects of the land management. The work studies the problems connected with implementation of this process and offers ways of their solution.

В СССР в условиях исключительной государственной собственности на землю существовал единый государственный земельный фонд, который не делился на собственность непосредственно СССР и собственность союзных республик. С образованием независимого государства — Российской Федерации входящие в его состав республики, края, области, автономные области, автономные округа и города Москва и Санкт-Петербург были признаны субъектами РФ, обладающими правом государственной собственности на землю.

В процессе перехода к многоукладно-сти и развитию различных форм собственности на землю возникла проблема разграничения государственной собственности на землю между РФ, ее субъектами и муниципальными объединениями (МО).

Порядок осуществления данной процедуры был определен федеральным законом «О разграничении государственной собст-

венности на землю», принятым Государственной Думой 04.07.2001 г., и другими нормативно-правовыми актами федерального и местного значения.

На рис.1 представлено, как практически осуществляется процедура разграничения государственной собственности на землю в МО «Город Гатчина».

Рис. 1. Процедура разграничения государственной собственности на землю МО «Город Гатчина»

РФ, то станет ясно, что данная процедура растянется еще на долгое время. Поэтому необходимо кардинально менять порядок разграничения государственной собственности, максимально его упрощать.

Процедура разграничения очень важна, ведь от того, за кем будут закреплены земельные участки, зависит, куда будут направляться деньги от управления и распоряжения ими — в местный или федеральный бюджет, а это во многом определяет развитие того или иного субъекта земельных отношений.

По нашему мнению, данную проблему можно решить путем внедрения так называемого «остаточного принципа». Согласно Земельному кодексу РФ в настоящий момент существуют три формы собственности: государственная (РФ и ее субъекты), муниципальная и частная.

Как показывает практика, регистрация частной собственности в учреждении юстиции — это налаженный и непрерывный процесс, при котором не возникает каких-либо существенных проблем. На уровне МО «Город Гатчина» количество земельных участков, на которые у РФ или ее субъектов возникает право собственности, небольшое.

Тогда, если зарегистрировать в учреждении юстиции земельные участки, подлежащие отнесению к собственности РФ и ее субъектов, и учесть при этом земельные участки, находящиеся в частной собственности, то оставшиеся земли в пределах чер-

ты поселений и будут являться муниципальной собственностью. Применение «остаточного принципа» значительно уменьшит материальные и трудовые затраты, сэкономит время и сократит саму процедуру разграничения государственной собственности на землю.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Но существуют и другие проблемы, связанные непосредственно с процедурой разграничения государственной собственности на землю. Рассмотрим их на примере МО «Город Гатчина»:

1. Согласно порядку проведения разграничения в перечни могут быть включены только земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, т.е.

те, которым присвоен кадастровый номер. Но Кадастровая палата не успевает провести инвентаризацию земель и присвоить всем земельных участкам кадастровые номера.

Данная процедура идет медленно из-за большого объема обрабатываемой информации, среднего уровня технического оснащения и небольшого штата сотрудников.

Эту проблему, по нашему мнению, можно решить путем увеличения штата сотрудников и их заработной платы, улучшения технического оснащения за счет местного бюджета и средств СЗРКЦ «Земля». Доли бюджета и СЗРКЦ должны зависеть от уровня развития муниципального образования, и если средства местного бюджета позволяют решить данную проблему, то 1/3

Рис.2. Классификация проблем, возникающих при разграничении государственной собственности МО «Город Гатчина»

2. Проблемы, связанные непосредственно с земельными участками, их местоположением и находящимся на них недвижимым имуществом (рис.2):

• Право на землю оформлено. При решении данной проблемы, по нашему мнению, целесообразно было бы определить законодательно закрепленную зону, в пределах которой право собственности муниципального образования может быть за ним закреплено на основе правоустанавливающих документов.

Наиболее обоснованной зоной может быть территория в пределах 2-3 км от города, во избежание вкрапливаний, изре-занности границ и целостности муниципальных земель.

Таким образом, если земля находится в пределах установленной зоны, права ее аренды оформлены за г.Гатчина и на земельных участках расположены объекты мельных участках расположены объекты

недвижимости, принадлежащие городу, то целесообразно было бы закрепить землю за г.Гатчина, а если земля находится за границами предлагаемой зоны — за другим муниципальным образованием.

Ярким примером служит пионерский лагерь «Лесная сказка», расположенный на землях Гатчинского района в Большекол-панской волости в д.Корписалово. Лагерь является собственностью г.Гатчины, точнее семь объектов на его территории принадлежат на праве собственности городу.

Земля под лагерем оформлена в аренду, срок которой истекает в 2005 г. Пионерский лагерь расположен примерно в 13 км от г.Гатчина, а следовательно, землю под ним необходимо закрепить за МО «Гатчинский район».

• Право на землю не оформлено. Эта ситуация очень актуальна, так как только в Гатчинском районе находятся 35 объектов недвижимости, которые принадлежат на праве собственности городу или предприятиям и фирмам, базирующимся в городе, а земля не оформлена, и соответственно налоги не платятся.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Это пос.Пригородный (3 объекта), д. Ваялово (1 объект), поселок городского типа Вырица (3 объекта), пос.Сиверский (2 объекта) и пос.Тайцы (1 объект) и др.

Здесь налицо нарушение земельного законодательства, халатность контролирующих органов местного самоуправления Гатчинского района.

Эту проблему, на наш взгляд, необходимо решать административно-командными методами с привлечением соответствующих контролирующих структур. Путем законного воздействия необходимо, чтобы земля была оформлена за тем или иным предприятием (фирмой), а к чьей собственности она будет отнесена, можно решить тем же методом, что и в предыдущем случае.

Автор: Алена Пшеничникова, руководитель Правового департамента Консалтинговой группы «Партнер»
Опубликовано: журнал «Стройэксперт», декабрь 2007 года

Разграничение государственной собственности на землю – это сложный и длительный процесс, который долгое время создавал препятствия к распоряжению теми участками, процесс разграничения которых не был завершен, а к ним относилась большая часть государственных земель.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов действующего земельного законодательства является разграничение государственной собственности на землю на:

  • собственность Российской Федерации,
  • собственность субъектов Российской Федерации,
  • собственность муниципальных образований.

Право собственности (государственной, муниципальной) на земельные участки при разграничении собственности на землю возникает по основаниям, установленным гражданским кодексом РФ и федеральными законами, подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации и возникает непосредственно с момента государственной регистрации права собственности на данные земельные участки (ст. 25 ЗК РФ, ст. 8 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
На практике вопрос разграничения государственной собственностью на землю встает особенно остро в свете определения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками.
Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка является самым важным среди всех действий по предоставлению земли: все остальные действия осуществляются на основании этого решения (например – заключение договора аренды), направлены на его реализацию или подготовку.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
По общему правилу распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и муниципальных округов. Кроме того, распоряжение земельными участками в поселениях, являющихся административными центрами или столицами субъектов Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из анализа норм земельного и гражданского законодательства, следует, что передача полномочий по распоряжению земельными участками, до разграничения государственной собственности на них, не есть передача функций собственника.
Во-первых, объектом земельных отношений выступают земельные участки единого государственного земельного фонда (не разграниченной собственности).

Во-вторых, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки не является препятствием для распоряжения ими, что недопустимо в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ (заключение договора купли-продажи, аренды и т.д.).
Поэтому есть все основания полагать, что полномочия по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, – это передача государством органу власти субъекта РФ или органу местного самоуправления одной управленческой функции, что не может повлечь за собой возникновение у данных органов иных прав собственника на такие земельные участки и связанных с ним прав.

С 2002 года процесс разграничения государственной собственности на землю осуществлялся в соответствии с Федеральным законом № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», определяющим критерии отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, и постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 № 140 «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности».
За пять лет своего существования указанный закон практически не работал, так как процедура разграничения предполагала множественные и длительные действия.

Так, для отнесения земельных участков к собственности субъекта Российской Федерации необходимо было подготовить перечень земельных участков и направить его для проверки и утверждения в Правительство Российской Федерации, которое проверяло их и принимало соответствующее распоряжение. Основанием для государственной регистрации права на землю являлись акты Правительства РФ.

На каждый земельный участок, включаемый в перечень, формировалось дело, содержащее один или несколько документов, подтверждающих обоснованность внесения земельного участка в этот перечень. В соответствии с действующей практикой процедура подготовки одного перечня составляла от 7 до 9 месяцев.

Таким образом, процесс разграничения государственной собственности на землю зашел в тупик. Радикально изменить эту ситуацию были призваны принятые изменения законодательства.

17 апреля 2006 года был принят новый Федеральный закон № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Закон вступил в действие с 1 июля 2006 года.
Он отменил Федеральный закон № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» и установил упрощенные правила разграничения государственной собственности на землю, а также государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю.

Законом уточнено общее правило ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», порядка подачи заявления на государственную регистрацию права собственности на земельный участок, в том числе и при разграничении государственной собственности на землю:
Государственная регистрация права собственности РФ, субъектов РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.

В заявлении указывается основание возникновения права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок.
Таким образом, согласно положениям нового Закона для регистрации права собственности на земельный участок достаточно подготовить пакет документов и обратиться с заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию права собственности.

Так например:

  • если основанием возникновения права является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего соответствующему субъекту, необходимо представить в регистрирующий орган правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке;
  • если основанием является предоставление земельных участков соответствующим органам (организациям) – правоустанавливающие документы на землю и кадастровый план земельного участка.

Необходимость предоставления каких-либо иных документов для государственной регистрации права собственности соответствующего субъекта на земельный участок при разграничении собственности на землю по указанным выше критериям Правительством РФ не установлена.

Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлены критерии отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Соответствующими условиями отнесения являются:

  • нахождение на земельном участке зданий, строений, сооружений, являющихся собственностью соответственно Российской Федерации, субъекта Федерации, муниципального образования;
  • предоставление земельных участков органам государственной власти Российской Федерации, субъекта Федерации, их территориальным органам, органам местного самоуправления, а также казенным предприятиям, государственным (муниципальным) унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным соответственно федеральными органами государственной власти, органами власти субъекта Федерации, органами местного самоуправления;
  • иные предусмотренные законодательством случаи.

В соответствии с п. 4 ст. 87 Земельного кодекса РФ являются государственной собственностью земли промышленности и иного специального назначения, занятые:

  • федеральными энергетическими системами,
  • объектами использования атомной энергии,
  • федеральным транспортом, путями сообщения,
  • объектами федеральной информатики и связи,
  • объектами, обеспечивающими космическую деятельность,
  • объектами обороны и безопасности,
  • объектами оборонного производства,
  • объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы РФ,
  • другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

Так, право собственности РФ на земельный участок может быть зарегистрировано на основании:

  • ФЗ «Об органах федеральной службы безопасности в РФ» № 40–ФЗ от 03.04.1995 года (ст.22);
  • ФЗ «Об обороне» № 61–ФЗ от 31.05.1996 года (с изменениями и дополнениями от 30.12.1999, 30.06.2003, 11.11.2003, 22.06.2004, 22.08.2004, 29.12.2004, 07.03.2005, 04.04.2005, 26.12.2005, 03.07.2006, 06.07.2006);
  • ФЗ «О газоснабжении в РФ» № 69–ФЗ от 31.03.1999 года (с изменениями и дополнениями от 22.08.2004, 23.12.2005, 02.02.2006, 18.12.2006).

В целом изменения, направленные на упрощение процедуры разграничения государственной собственности на землю, следует оценить положительно. Вместе с тем следует учитывать, что если ранее действовавший порядок предусматривал формы дополнительного контроля правильности составления перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, путем формирования их специальными уполномоченными органами исполнительной власти, то теперь основная нагрузка по проверке основания регистрации права собственности ложится на Федеральную регистрационную службу, что порождает дополнительные споры, связанные с разграничением государственной собственности на землю, в том числе связанные с распоряжением соответствующими земельными участками при отсутствии необходимых полномочий органами государственной власти или органами местного самоуправления.

ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» №101-ФЗ от 17 июля 2001г. что право собственности на земельные участки у федерации, ее субъектов и МО возникает с момента государственной регистрации права собственности.

1. акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков;

2. вступившие в силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

1. земли лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земли обороны и безопасности;

2. земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, земель водного фонда, если на них имущество РФ, участков предоставленных ГУПам, учреждениям,органам, участков под поверхностью которых находятся недра федерального значения, земельные участки, находящиеся в собственности РФ, на которых располагается недвижимое приватизированное имущество.

Перечень второго уровня (Субъекты Федерации):

1. земли особо охраняемых природных территорий регионального значения, водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов.

2. то же что во 2-ом пункте перечня 1 но только регионального значения;

4. земель запаса в границах МО, если на них располагается недвижимость субъекта федерации, а также за границами МО(за исключением п.3 перечня1)

1. земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности

2. как п.2, а так же участков, находящихся в государственной собственности и предоставленных гражданину, коммерческой организации и муниципальным организациям и предприятиям..

3. земель запаса в границах МО, если на них нет имущества государства.

Минимущества подготавливает перечни земельных участков по трем уровням. Согласованные перечни утверждаются правительством.

Вопросы разграничения государственной собственности на землю включены также в Земельный кодекс.

В ст.17 ЗК установлены основания возникновения федеральной собственности на землю:

1. которые признаны таковыми ФЗ (ФЗ «О внутренних войсках МВД РФ», «Об обороне», и др)

2. право собственности возникло при разграничении (Перечень 1 Закона)

3. которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным ГК (купля-продажа, мена, и т.п.)

В ст.18 ЗК РФ право собственности на землю субъектов РФ возникает в случаях:

1.которые признаны ФЗ (ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»);

2. разграничения на основании закона «О разграничении..»(Перечень 2)

3. приобретения земельных участков субъектами, предусмотренным законодательством ГК.

В ст.19 муниципальная собственность на землю

1. в результате разграничения в соотв. С законом «О разграничении…»

2. в случае приобретения земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, по основаниям, установленным ГК.

Специальные правила установлены для Москвы и Санкт-Петербурга. В них при разграничении государственной собственности на землю земельные участки в муниципальную собственность не передаются.

Право муниципальной собственности возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов.

Основные принципы разграничения государственной собственности:

1. территориальный – на территории какого субъекта Федерации расположен тот или иной имущественный объект.

2. экономическая целесообразность (сфера деятельности предприятия, финансовое положение)

3. сочетание федеральных и региональных интересов

4. адекватность финансовых вложений в объект (соразмерности)

5. делегирование управленческих полномочий в отношении объектов государственной собственности между федеральными и региональными органами

Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» 17.07.2001 (вступил в действие через шесть месяцев после его опубликования).

Основанием гос. регистрации права собственности на земельные участки РФ, субъектов РФ и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые у РФ и ее субъектов возникает право собственности при разграничении гос.

на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением гос. собственности на землю.

Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности, — включение их в состав:

земель лесного фонда, особо охраняемых территорий, водного фонда (занятых объектами, находящимися в федеральной собственности), обороны и безопасности;

земель с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, природоохранного назначения, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности;

земель запаса, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности.

Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов РФ возникает право собственности, — включение их в состав:

земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, водного фонда (занятых объектами, находящимися в собственности субъектов РФ);

земель с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, природоохранного назначения, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта РФ;

земель запаса в границах муниципальных образований, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ

Основание внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности, — их включение в состав:

земель особо охраняемых территорий, водного фонда (занятых объектами, находящимися в муниц. собственности);

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
земель с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, природоохранного значения, если на них есть недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности;

земель запаса в границах муниц. образований, если на них есть недвижимое имущество, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в гос. собственности.

Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в следующем порядке:

специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые у РФ, субъектов РФ, муниципальных образований возникает право собственности;

подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов РФ, органами МСУ перечни земельных участков утверждаются Правительством РФ;

сведения о земельных участках, внесенных в данные перечни, вносятся в документы государственного земельного кадастра.

Государственная регистрация права собственности публичных образований на земельные участки будет осуществляться в следующем порядке:

формирование земельного участка как объекта права собственности;

возникновение оснований для государственной регистрации прав (вступление в силу правоустанавливающих документов на земельные участки);

представление документов на гос. регистрацию прав;

государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (ст. 16 Земельного кодекса РФ).

Федеральным законом от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» закрепляется разграничение государственной собственности на землю на:

собственность РФ (федеральную собственность);

собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).

Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в России является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам (собственность субъекта Федерации).

От имени РФ и ее субъектов права собственника реализуют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ).

Государство (в лице РФ и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей:

в качестве суверена, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. 9, 10 Земельного кодекса;

в качестве собственника земельных участков. В последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков.

Процедура проведения разграничения государственной собственности на землю установлена Федеральным законом от 17 июля 2001 г. 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

Момент возникновения права собственности на земельные участки у РФ, субъектов Федерации и муниципальных образований связан с моментом государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Основанием государственной регистрации права собственности являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые, соответственно, у РФ, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. В ст.

17З КРФ установлены основания возникновения федеральной собственности на землю. Помимо разграничения в соответствии с вышеуказанным законом, к таковым относятся:

приобретение Российской Федерацией земельных участков по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

признание федеральными законами нахождения отдельных земельных участков в федеральной собственности.

к содержанию ↑

12.Право муниципальной собственности на землю

Муниципальная собственность на землю возникает:

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
в результате разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю»;

в случае приобретения земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, по основаниям, установленным гражданским законодательством (ст. 19 Земельного кодекса РФ).

Территорию муниципального образования составляют (ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»):

прилегающие к ним земли общего пользования;

земли, необходимые для развития поселений;

другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления). В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ.

Что касается гражданско-правовых оснований приобретения муниципальной собственности на земельные участки, то в отличие от государственной собственности она может возникать в порядке ст. 225 Гражданского кодекса РФ и на бесхозные земельные участки, от которых отказались собственники.

При разграничении государственной собственности на землю в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность не передаются.

Гражданско-правовыми основаниями возникновения муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах РФ являются:

признание федеральным законом земельного участка находящимся в муниципальной собственности;

приобретение земельного участка муниципальным образованием по основаниям, установленным гражданским законодательством.

При разграничении государственной собственности на землю в собственность того или иного муниципального образования переходят земли, находящиеся в границах этого требования. Однако муниципальное образование может приобрести, например купить, земельный участок, находящийся за пределами территории муниципального образования.

Точно так же субъект РФ или непосредственно Российская Федерация могут передать безвозмездно в собственность муниципального образования любой участок, в том числе и находящийся за пределами его границ. Передача земельных участков в муниципальную собственность в городах Москве и Санкт-Петербурге регулируется их собственными законами, ими может быть предусмотрена и возмездная передача земельных участков.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (п. 1 ст.

15З КРФ).

Разграничение государственной собственности на землю стало не только насущной необходимостью, но и может дать дополнительные возможности к вовлечению таких земель в хозяйственный оборот и к увеличению эффективности использования этого ценного ресурса в развитии государства. В связи с постепенным характером формирования земельного законодательства, на ранних этапах его развития возникли определённые проблемы с распределением государственных земельных ресурсов.

Поэтому недостаточное проведение разграничения практически не даёт возможности вовлечь такие участки в хозяйственный оборот.

к содержанию ↑

Учёт земельных ресурсов

Известно, что земля является одним из наиболее ценных видов ресурсов, которые имеются у государства. Конечно, он не единственный, но при этом его можно рассматривать, как основу.

В связи с этим понятно, что такой ресурс должен быть не только полностью учтённым государством, но и использоваться в общественной и экономической жизни наиболее эффективным образом.

В настоящее время существует общегосударственный реестр, где регистрируются права собственности на различные виды недвижимости, в том числе и на земельные участки.

Если регистрация конкретной земли не была проведена, она не может быть:

  • продана;
  • куплена;
  • подарена;
  • передана в наследство и т. п.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Казалось бы, с учётом земельных ресурсов, на первый взгляд, всё в порядке. Но при более внимательном взгляде на статистику распределения земли в Российской Федерации можно обнаружить неожиданную вещь.

Значительная часть земель, формально находясь в собственности государства, на самом деле непонятно кому принадлежит. Как это может быть? Из-за определённых особенностей земельного законодательства существенная часть государственной собственности не распределена между самими этими владельцами: государством, субъектами РФ и муниципальными властями.

То есть фактически хозяин таких земель не определён. Соответственно, такие земли не состоят на кадастровом учёте.

Они относятся к неразграниченной государственной собственности.

к содержанию ↑

Кто владеет землёй

Прежде чем подробно рассматривать этот вопрос, нужно выяснить, а кто имеет право владеть землёй в стране?

  1. Конечно, немалая часть этого ценнейшего ресурса принадлежит всему государству.
  2. Говоря об этой форме собственности, нужно упомянуть собственность субъектов федерации. В большинстве — это отдельные регионы, которые имеют право владеть землёй.
  3. Местные, а именно муниципальные органы осуществляют свою власть на местном уровне. Часть земель находится в их собственности.
  4. Кроме указанных собственников, владеть участками имеют право как юридические лица, так и отдельные граждане.
В обычной жизни экономические отношения, связанные с собственностью на землю, достаточно просты и понятны. Есть правообразующие документы, которые относятся к купле-продаже, наследованию или другим правоустанавливающим юридическим процедурам.

Участки должны пройти положенную по закону регистрацию, получение кадастрового паспорта, межевание. После осуществления регистрации вопрос о праве собственности обычно неясностей не вызывает.

В вопросах государственной собственности ситуация иная. Прежде всего, есть категории земель, которые в принципе не могут перейти к другим собственникам.

Существуют несколько их разновидностей. Одним из примеров могут служить земли природных заповедников.

Кроме этого, существует практика предоставления участков в бессрочное пользование, а также в пожизненное и наследуемое владение. В последних двух случаях, хотя собственником и является государство, в реальной жизни с этим возникает некоторая неопределённость.

Одним из отличий здесь является то, что пользователи участков не проходят кадастровой регистрации, ведь они не являются собственниками земли.

к содержанию ↑

Формирование участков

Однако так ли уж невозможно для частного лица или организации получить в собственность участок нераспределённой государственной земли? На самом деле это вполне реально.

Для этого есть два пути:

  • выполнить прирезку участка;
  • провести формирование участка.

В первом случае речь идёт о том случае, когда в собственности имеется территория, которая соприкасается с границей государственных земель. Распространённой является ситуация, когда собственник самовольно дополняет имеющуюся у него территорию дополнительным куском, нарезанным самостоятельно, без оформления, расположенным рядом с его участком.

Несмотря на кажущуюся незаконность такого образа действий, российское законодательство в последние годы разрешило легализовать подобный захват земли. Эта процедура получила название прирезки.

Для того чтобы это сделать, хозяин участка должен сначала убедиться, что этот дополнительный кусок территории доступен, получить соответствующее разрешение муниципальных властей и провести кадастровую регистрацию этой земли. Последняя процедура стоит немало и проводится за его счёт.

Характерной особенностью таких земель является относительно более дешёвая земля, чем в случае её прямой покупки. Хотя может показаться, что такое разрешение более выгодно владельцам прилегающих участков, на самом деле обе стороны от этого выигрывают.

Когда говорится о формировании участка, речь идёт о другой ситуации. В неразграниченной собственности на землю нет возможности оформить право собственности.

Это связано с тем, что для такого права нужен правоустанавливающий документ. А получить его возможно только от законного собственника земли.

В рассматриваемом случае такого найти не получится. Хотя понятно, что речь идёт о государственной земле, но нельзя определить, кто именно в государственной структуре обладает соответствующими правами собственника.

Ведь только последний может продать землю новому хозяину. Как же поступают в подобных ситуациях?

Для этого могут передать соответствующий участок:

  • в бессрочное пользование;
  • в пожизненное владение с правом наследования.

При этом не происходит кадастрового оформления и регистрации прав собственности, потому, что таких прав у получателя участка нет. Но передать в собственность землю при этом можно.

Это делается посредством процедуры формирования участка. Сначала ведутся переговоры с представителями муниципальной власти.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
После того как согласие получено, производится межевание и полное кадастровое оформление. После того как все необходимые документы подготовлены, выполняется регистрация права собственности по вновь образованному участку.

С момента проведения государственной регистрации право собственности является полностью подтверждённым.

Важно отметить, что в данном случае цена земли относительно невелика. Обычно она составляет три процента от кадастровой стоимости этого участка. Однако кадастровые процедуры — вещь довольно дорогая, а оплачивать их должен новый собственник.

к содержанию ↑

Цифры и факты

Рассмотрим цифры, которыми можно охарактеризовать ситуацию в масштабе всей страны. Для этого необходимо принять во внимание следующее.

Земельные ресурсы всего государства составляют огромную величину. Это 1709,8 миллиона гектаров.

Если проанализировать эту цифру в разрезе прав собственности на землю, то на 2011 год принадлежало:

  • частным лицам 121,4 миллиона гектаров земель;
  • юридическим лицам ровно 12 миллионов гектаров;
  • государству — 1576,4 гектара.

Неразграниченная государственная собственность на землю охватывает 1145,5 миллиона гектаров. Остальная её часть преимущественно находится в собственности государства (420,0 млн га). Субъектам федерации принадлежат 7,7, а местной (муниципальной власти) — 3,2 миллиона гектаров земли.

к содержанию ↑

Право распоряжения

Конечно, отсутствие юридического хозяина такого важного ресурса, как земельная собственность отчасти тормозит экономическое развитие территорий. Поэтому на законодательном уровне было принято решение, что до прояснения этих вопросов право текущего распоряжения такими участками имеют территориальные органы муниципальной власти.

Относительно столиц или административных центров субъектов РФ принят немного другой порядок. Считается, что обычно правами распоряжения в данном случае должны обладать органы местного самоуправления.

Однако в особых случаях законодательством может быть предусмотрена передача права распоряжения соответствующим исполнительным государственным органам. Речь идёт об исполнительных органах субъектов федерации.

Уполномоченные органы власти могут принимать решения по делегированию отдельных функций, относящихся к управлению такими землями, но не передавать при этом право собственности или право распоряжения.

Важно заметить, что предоставление права распоряжения не является передачей права собственности. В качестве причин этого можно указать следующее.

  1. Если говорить об объекте соответствующих правоотношений, то земля, о которой идёт речь, относится к нераспределённой государственной собственности. Поэтому передать право собственности, которое до настоящего момента попросту не существует, невозможно. Чтобы такое право было, право собственности на такие участки должно разграничиваться.
  2. В юридическом и хозяйственном обороте не может участвовать такой участок, который не состоит на кадастровом учёте, не прошёл определённую законом регистрацию, которые необходимы для предоставления права собственности.

Передача участков, не имеющих собственника, противоречит Гражданскому Кодексу РФ.

к содержанию ↑

Как происходит распределение

Известно, что существует довольно большая территория, где земля до сих пор остаётся нераспределённой. Когда был принят действующий в настоящее время Земельный Кодекс, был одновременно принят нормативный акт, который содержал переходные положения при введении его в действие.

К рассматриваемому здесь вопросу имеет отношение тот факт, что для распределения земель был установлен предельный срок. После 2008 года вообще не должно было остаться нераспределённых участков.

Однако приведённая выше статистика говорит совсем о другом.

Что же представляет собой процесс распределения? В рассматриваемой ситуации речь идёт о любом нормативном акте, в котором такая земля разграничивается и прямо передаётся в собственность соответствующему владельцу. Как только такое решение принято, его берут в основу для соответствующих правоустанавливающих документов.

Предположим, существует интерес к приобретению определённого участка, который относится к рассматриваемому здесь типу. Первым шагом в данной ситуации может быть попытка получить информацию, из которой возможно однозначно заключить о том, относится ли рассматриваемый участок к нераспределённой государственной собственности.

Как это сделать проще всего? Для этой цели прекрасно подойдёт публичная кадастровая карта России. В ней можно получить не всю имеющуюся информацию о собственниках земли, но всегда можно заключить, имеется ли данный участок земли в чьей-либо собственности.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Сама карта является интерактивной. С использованием имеющейся информации можно осуществить поиск, при этом постепенно делая карту всё более подробной.

В результате можно будет сделать уверенный вывод по данному вопросу.

Публичная кадастровая карта отражает актуальные данные общегосударственного реестра:

  • расположение земельного участка;
  • его площадь;
  • принадлежность и т. д.

Использование этого сайта позволит получить нужную информацию относительно быстро и с небольшими усилиями.

Любопытно, что критерии, по которым можно было проводить классификацию земельных участков и их отнесение к тем, которые относятся к муниципальным органам власти или к собственности субъектов федерации, были законодательно сформулированы ещё в 2002 году. Кроме этого были определены правила различных процедур, которые к этому имели прямое отношение.

Был определён порядок составления и согласования списков земельных участков, которые должны были быть переданы в ту или иную форму государственной или муниципальной собственности.

Одним из этапов рассмотрения была передача всего подготовленного пакета документов в Правительство РФ, ожидание результатов проводимой здесь процедуры и того, какое решение по данному вопросу будет принято. Сам процесс обоснования такого запроса требовал большого количества подтверждающих документов, а рассмотрение каждого отдельного вопроса обычно происходило в период от семи до девяти месяцев.

Такая сложность и громоздкость резко снижали эффективность процедуры. После принятия нового Земельного Кодекса в 2006 году порядок разграничения государственной собственности на землю был значительно упрощён, что несколько увеличило эффективность применения закона.

Как осуществляется разграничение государственной собственности на землю? Этой непростой теме посвящена настоящая статья.
к содержанию ↑

Основные понятия

Порядок, в котором осуществляется разграничение, достаточно сложный и оказывает непосредственное влияние на многие процессы (и в том числе социально-экономического характера), происходящие в стране.

В ходе проведения земельной реформы в России ее инициаторы первостепенное значение придавали именно проблеме формирования прав на собственность. С этой целью принимались нормативные акты и постановления правительства.

В основном действие их направлялось именно на регламентацию порядка разграничения земли не приватизированной. Таким образом, удалось добиться четкого распределения участков.

Сегодня они пребывают либо в федеральном ведении или же в региональном или муниципальном.

На сегодняшний день регулируется процесс разграничения прежде всего 137-м ФЗ (статьей 3.1) введенным в действие в октябре 2001-го. Именно этот нормативный акт обеспечил введение нового Земельного кодекса в 2006-м.

В названной статье перечисляются принципы, на основе которых и проводится разграничение. Там указывается, что все акты, изданные правительством страны до июля 2006-го и касающиеся земельных участков, следует считать основанием для последующей регистрации права собственности на них со стороны:

  • собственно, государства;
  • субъектов федерации;
  • муниципалитетов.

Кроме того, в статье упоминаются три признака, дающие возможность отнести тот или иной надел к сфере компетенции одного из вышеназванных публичных образований. Перечень их таков:

  • пребывание на земле постройки или сооружения находящегося во владении конкретной структуры;
  • передача участка в пользование муниципальной власти или другим органам, предприятиям как казенным, так и унитарным, либо НКО;
  • прямое указание, которое содержит тот или иной закон, принятый на основании 137-го ФЗ.

В ходе распределения следует обращать внимание на:

  • фактическую принадлежность надела;
  • характеристики тех или иных территорий;
  • экономическую целесообразность.

Завершается передача процессом образования права собственности в момент регистрации конкретной земли в установленном порядке.

При этом фактически все без исключения участки, вне зависимости от принадлежности, остаются государственными. Отличие между ними – нахождение в управлении того или иного органа власти.

Организованное подобным способом разграничение позволяет распределить участки так, чтобы правительство каждого уровня максимально эффективно:

  • выполняло делегированные ему полномочия;
  • распоряжалось территориями;
  • устанавливало оптимальную арендную плату;
  • совершало другие необходимые юридически значимые действия.

В то же время закон прямо запрещает передавать в частное владение те земли, на которых располагаются:

  • памятники и прочие объекты исторического и культурного наследия;
  • заповедники;
  • национальные парки;
  • ботанические сады;
  • приграничные зоны;
  • другие объекты, приравненные к ним.
к содержанию ↑

Какая земля является федеральной собственностью

Во владении государства находятся участки, которые:

  • отошли в соответствии с целевыми нормативными актами;
  • полученные в процессе разграничения;
  • приобретенные на законных основаниях.

В целях сохранения природных ресурсов и для обеспечения безопасности, безоговорочно к собственности федеральной причисляются:

  • лесные и водные фонды (если там расположены объекты центрального подчинения);
  • сельскохозяйственные угодья;
  • территории необходимые для оборонных нужд и пр.

Также по умолчанию государству принадлежат те наделы, что так и не были переданы в собственность гражданам и организациям до начала, рассматриваемого в настоящей статье процесса. До того момента пока разграничение не завершится, муниципальные власти имеют возможность распоряжается названными землями, если другое законами не предусмотрено.

Правительство оставляет за собой право изымать при нужде любые другие участки.

Вопросы управления землями передаются уполномоченным органам федеральной власти.

к содержанию ↑

Участки в региональной собственности

  • на которых находятся сооружения или постройки, принадлежащие регионам;
  • переданные органам власти субъектов, некоммерческим структурам, казенным предприятиям и пр.;
  • где располагается имущество приватизированное, ранее являвшееся собственностью регионов;
  • другие переданные на основании законодательства.

Помимо этого, субъектам разрешается еще владеть:

  • особыми охраняемыми зонами регионального значения;
  • лесными угодьями;
  • фондами распределения;
  • водными наделами (если на них располагаются объекты, пребывающие в собственности регионов).

Всеми этими землями управляют местные госорганы в пределах, имеющихся у них полномочий.

Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
ЗаконыРавнозначность жилого помещения, предоставляемого при переселении граждан в связи со сносом дома, определяется в т. ч. с учетом количества комнат (Определение СК по ГД ВС от 25.02.2014 г. N 8-КГПР13-18)

Добавить комментарий

Adblock
detector