Ремонт и штрафы. Что еще грозит хозяевам, сдающим квартиру в аренду

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д.

Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

к содержанию ↑

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

к содержанию ↑

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения.

До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.
к содержанию ↑

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам.

И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

к содержанию ↑

Сдавать жильё в аренду — не всегда прибыльное дело. От квартирантов можно ждать таких сюрпризов, за которые потом придётся очень долго и много платить. Лайф расскажет, с какими проблемами может столкнуться хозяин, который сдаёт квартиру в аренду.

— Сдавала своё жильё после капитального ремонта. В объявлении строго указывала, что заселю без детей и только одного жильца.

Квартиру снял у меня молодой человек. Впервые за год приехала туда по его просьбе, и что я увидела? В полу прожжённая дыра от кальяна.

На белой стене — красные пятна. Дальше — больше.

У него появилась женщина (ничего не имею против). Потом на выходные к папе стал приезжать ребёнок (вот об этом я уже ничего не знала), который прекрасно использовал обои как мольберт.

На кухне также весь пол под замену. В какую сумму мне обойдётся ремонт с материалами и работой, не знаю.

Надежды на то, что залога хватит исправить всё, откровенно говоря, нет, — пожаловалась в «Фейсбуке» хозяйка квартиры Наталья.

Впрочем, почти каждый арендодатель испытывает опасения при сдаче своей квартиры. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», не менее 17% желающих сдавать жильё не решались на это именно под воздействием разнообразных фобий: если клиент окажется неплатёжеспособным, дебоширом или вообще не тем, за кого себя выдаёт.

И действительно, не раз съёмные квартиры становились местом преступлений, а хозяева с ужасом узнавали, что их жильцы — уголовники в прошлом.

Самая большая проблема рынка аренды жилья — отсутствие урегулированных отношений между собственником квартиры и арендатором, считает руководитель налоговой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Зайцев. Очень важно перед сдачей жилья заключить продуманный договор с квартиросъёмщиком.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
— В договоре прописываются все условия сдачи квартиры, также стоит приложить акт приёма-передачи. В нём указывается, что в квартире находится и в каком состоянии.

Если арендаторы съехали, не заплатив при этом, взыскать долг и компенсацию за испорченные вещи можно в судебном порядке, — говорит член Ассоциации юристов России Дмитрий Лесняк.

В договоре найма нужно чётко прописать сумму и дату внесения ежемесячных арендных платежей плюс правила и объём оплаты коммунальных услуг. Например, указать, что при несвоевременной оплате арендатор обязан выплатить пени — 0,1% от не внесённой вовремя суммы за каждый день просрочки.

Заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова рассказала, что в договоре необходимо указать особые условия проживания и правила поведения, важные для собственника, — например, запрет на проведение шумных вечеринок, курение, нарушение тишины после 23 часов.

По словам эксперта, многие владельцы квартир также опасаются прописывать в договоре найма свои паспортные данные и данные о собственности на жильё. Многие отказываются оформлять арендаторам временную регистрацию: они считают, что эти меры являются угрозой неприкосновенности их жилплощади.

Однако данные собственника и факт временной регистрации в квартире не могут быть использованы для её переоформления.

Кроме того, собственники жилья всегда беспокоятся о сохранности состояния квартиры и имущества в ней, но мало кто составляет подробную опись передаваемого в аренду.

— Как приложение к договору найма должен прилагаться список предметов — у каждого нужно указать дату производства (год), модель/серию и признаки изношенности. Также необходимо описание состояния сантехники, электрики, окон, дверей и т.д.

Собственник документально защищён от противоправных действий в отношении его имущества. В случае нарушения соглашения он может требовать возмещения ущерба через суд, договор найма станет подтверждающим документом его правоты, — поясняет Оксана Полякова.

Она также заявила, что собственники опасаются сдачи их квартиры в субаренду. Пересдача квартиры в субаренду законна только в том случае, если на это дано письменное разрешение собственника — оно должно быть прописано в договоре найма.

Чтобы на законных основаниях оформить пересдачу жилплощади, арендатор должен заключить договор поднайма — между нанимателем и поднанимателем, а в документе прописываются реквизиты основного договора найма.

Немаловажным является и то, в каком статусе человек сдаёт квартиру. По словам члена Ассоциации юристов России Дмитрия Лесняка, сейчас можно делать это в качестве самозанятого (налог составит 4%) и в статусе ИП (налог будет 6%).

Также можно сдавать просто по гражданскому договору, но налоговая ставка в этом случае будет больше. Придётся заплатить 13% от стоимости аренды.

Если хозяин не платит налоги, то его и его жильцов может ждать настоящая атака со стороны участкового. Он может потребовать у жильца договор.

Если он есть и квартирант признаётся участковому, что снимает квартиру, то информация об этом поступит в налоговую и хозяину будет грозить штраф. Если же договора нет в принципе, то хозяин рискует своим имуществом, ведь факт проживания квартиранта никак не зарегистрирован.

— Налоговая служба может представить весомые доказательства получения дохода. И тогда к сумме долга перед государством помимо налога добавится штраф 20–40% от суммы налога, а также пени.

В самом простом варианте достаточно платить 13% от дохода, делается это раз в год, до 30 апреля следующего года подаётся декларация, до 15 июля платится налог. Можно стать предпринимателем и платить не 13%, а 6%.

Правда, к этой сумме придётся добавить страховые взносы. Верно просчитав суммы от аренды, можно воспользоваться патентом.

И тогда сумма налогов будет ещё меньше. Декларация в таком случае не подаётся, — советует Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической компании BMS Law Firm.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
А чтобы избежать проблем в будущем, он рекомендует всегда заключать договор. Этот вопрос можно доверить как опытным риелторам, так и юристам, специализирующимся на подобных вопросах.

В условиях современной жизни не обязательно быть привязанным к постоянному месту работы или жизни — можно путешествовать, подолгу жить за границей и ни в чем себя не ограничивать. Как правило, пользуясь своим долгим отсутствием, собственники жилья стремятся сдать на это время квартиру в аренду, но не всегда удается найти жильцов на весь срок своего отъезда.

Найти новых квартирантов можно и удаленно — особенно если сдавать жилье по доверенности.

Особенности вопроса

Подобная практика существовала и до начала массового переезда на ПМЖ за границу. Поэтому оформить такую доверенность довольно просто, а образцы примеров можно легко найти в интернете.

Впрочем, лучше обратиться за помощью к профессиональному нотариусу, чтобы не упустить важные юридические моменты, а также получить готовые бланки вместо поиска онлайн и составления их от руки.

Отметим, что оформление доверенности в нотариальной конторе гарантирует законодательную силу документа в случае каких-либо проблем при сдаче или повышенного внимания со стороны налоговой службы. Оформить этот документу может и юридическое, и физическое лицо, разницы в требованиях почти нет.

Основным документом для собственника, желающее оформить доверенность на сдачу своего жилья в аренду, является ст. 182 Гражданского кодекса РФ.

В доверенности потребуется перечислить ряд важных моментов:

  • имя арендодателя;
  • имя доверенного лица;
  • даты рождения и паспортные данные с адресом регистрации обоих;
  • все данные и характеристики о квартире;
  • передаваемые полномочия;
  • срок действия доверенности;
  • нотариальные отметки;
  • подписи;
  • печати.
Доверенность составляется в присутствии собственника жилья и его доверенного лица и перед подписанием еще раз зачитывается нотариусом вслух во избежание каких-либо неточностей.

Виды доверенностей

1. Разовая — для единовременного сбора документов, их подачи и т.п., остальное остается на совести собственника.

2. Специальная — где прописан конкретный список действий и прав.

3. Генеральная — полная свобода действий доверенного лица от имени владельца, наиболее небезопасный вариант.

Доверять кому-то свое недвижимое имущество — опасная практика. Даже если собственник полностью уверен в выбранном человеке, нужно тщательно подойти к составлению документа.

Тут на помощь и приходят юристы — неоднозначные формулировки в тексте документа могут стать причиной продажи квартиры или осуществления каких-либо махинаций с ее участием, а владелец узнает обо всем постфактум.

Доверенное лицо не только получает право сдавать квартиру жильцам — оно же будет вести с ними переговоры, проводить демонстрацию квартиры до подписания договора, ставить свою подпись при заключении договора, а также принимать средства за аренду, если это не делается непосредственно на счет собственника.

Перечень его обязанностей велик, так что на просьбу помогать сдавать жилье по доверенности также стоит отвечать согласием после тщательного взвешивания вопроса. Полный список для доверенного лица может включать:

  • сдавать квартиру внаем;
  • делать ремонт, исправлять проблемы;
  • заключать договор найма;
  • проверять жилье на сохранность;
  • платить госпошлины, налоги за владельца;
  • подавать запросы;
  • участвовать в судебном разбирательстве;
  • прочее.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Действие доверенности может быть любым — срок прописывается при ее составлении, но если срок не указан, то она будет иметь юридическую силу только 1 год с момента подписания документа.

Подписывайтесь на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)

Встройте «Правду.Ру» в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках.

Если вы собираетесь сдать квартиру, имейте в виду, что некоторые права на нее перейдут к новым жильцам. В частности, за вами останется право распоряжаться собственным жильем, а вот права владения и пользования вы передадите арендаторам.

Это значит, что вы уже не сможете заходить туда, когда пожелаете, и не только. Итак, рассказываем, чего нельзя делать владельцу квартиры, которая сдается в аренду.
к содержанию ↑

Трогать вещи жильцов

Некоторые собственники думают, что они могут прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как они считают нужным. На самом деле делать этого категорически нельзя, даже во время заранее согласованного визита.

А вот жильцы, напротив, могут устраивать перестановку мебели или, скажем, вытащить хозяйские книги из книжного шкафа — главное, ничего не повредить и вернуть все на свои места перед выездом.
к содержанию ↑

Выселять квартирантов

Собственник не может выселить из квартиры жильцов, которые не нарушили ни одного из пунктов договора, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок его действия, — это чревато судебными разбирательствами. Однако в договорах часто прописывают, что владелец или наниматель может прекратить действие договора просто так, но с условием, что он предупредит вторую сторону о своем намерении — например, за месяц или за пару недель.

Кроме того, собственник имеет право выселить квартирантов, если они портят жилье, не платят за него более 2 месяцев или используют его не по назначению — к примеру, сдают третьим лицам или мешают соседям. Вот только любое из этих нарушений придется доказывать в суде.

к содержанию ↑

Хранить в квартире вещи

Нет, в принципе, собственник может оставить или даже принести в квартиру на хранение личные вещи, но исключительно с согласия арендаторов. По закону же до конца действия договора жилье должно оставаться в том же виде, в каком собственник передал ее нанимателю и который был описан в акте приема передачи.

Все остальные вещи и технику, которые владелец купил с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.

к содержанию ↑

Пользоваться закрытой комнатой

В съемной квартире может быть комната, закрытая на ключ, куда воспрещен вход нанимателям. Вот только и сам собственник воспользоваться ей не сможет.

По закону, если владелец сдает в аренду квартиру, а не комнату, то всю целиком, вместе с балконом, кладовкой и закрытыми комнатами. Поэтому войти в такую комнату, не нарушив права нанимателя на неприкосновенность жилища, не получится, и каждый визит придется обговаривать заранее.

к содержанию ↑

Запрещать проживание детей

Формально, если договор найма уже заключен, наниматель имеет право заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей — даже если хозяин не согласен. Но только в одном случае — если в договоре не прописано иное. То есть если в документах написано, что жить в квартире будут только гражданин N и его супруга, значит, так и должно быть.

То же самое касается и животных: если в договоре значится, что они не должны проживать в квартире, значит, не должны, а если нет — то их можно брать с собой. Только имейте в виду: ответственность за ущерб, который животное нанесло жилищу, в любом случае несет его (животного) владелец.

к содержанию ↑

Может ли собственник продать квартиру, которую сдал?

Вы удивитесь, но собственник квартиры имеет право продать или заложить ее, даже если он сам сдал ее нанимателям. Но, конечно, он должен будет предупредить покупателя о том, что она сдается, так как это считается обременением. И в таком случае все обязанности по договору найма перейдут к новому владельцу.

Ранее ИА «В городе N» рассказывало о пяти способах увеличить стоимость квартиры перед продажей или поиском арендаторов.

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий.

В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

к содержанию ↑

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст.

185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.
Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

к содержанию ↑

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

к содержанию ↑

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог. Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п.

17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н.

реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус.

Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п.

17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

к содержанию ↑

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:
  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.
к содержанию ↑

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл.

9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

к содержанию ↑

Как доверенность на продажу квартиры может быть получена мошенниками?

Фантазия мошенников безгранична, и способов заполучить доверенность на продажу квартиры может быть множество. В практике встречались как откровенно криминальные, так и почти безобидные варианты получения доверенностей. Например, такие:

Доверенность могут выманить обманом. Например, ушлые ребята (чаще для этого используют миловидных девушек) втираются в доверие к одиноким пенсионерам, и под видом какого-нибудь малозначащего документа подсовывают пенсионеру на подпись генеральную доверенность на распоряжение квартирой. Пенсионер, при этом, и не подозревает, что передал свою квартиру в полное распоряжение посторонних людей.

Самого пенсионера могут при этом вывезти на время куда-нибудь «на отдых», чтобы не мешал продаже.

Доверенность могут выбить силой. Например, в результате какого-либо события (не выплатил вовремя долг, помял чужую дорогую машину, и т.п.), к владельцу квартиры приходят убедительные с виду ребята, и заставляют его подписать доверенность на отчуждение своей квартиры, мотивируя это тем, что долг платежом красен.

Доверенность могут взять у душевнобольного. Например, собственник квартиры страдает психическим заболеванием. Один из его родственников оформляет на себя доверенность на распоряжение квартирой, и благополучно ее продает.

А другой родственник затем оспаривает эту сделку на основании того, что сам собственник не понимал значения своих действий, когда подписывал доверенность.

Доверенность могут оформить в состоянии аффекта. Например, любителей выпить или уколоться, снабжают лошадиными дозами того и другого, и дождавшись невменяемого состояния «потерпевшего», ведут его к нотариусу, где он подписывает не глядя все, что ему дают. Дальше уже – дело техники.

Угроза, насилие, шантаж, подстава, обман – все это явно криминальные мотивы, поэтому нотариус для таких случаев выбирается «свой». То есть тот, кто готов закрыть глаза на некоторые «странные условия» выдачи доверенности.

Ведь формально претензий нет – настоящий владелец дает настоящую доверенность. А то, что доверитель «немного не в себе» можно и не заметить.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
К таким же криминальным эпизодам относятся и случаи, когда доверенность оформляют от имени умершего человека. По суду затем квартира возвращается наследникам, а Покупатель остается ни с чем.

В практике встречались и совсем прозаические случаи, когда владельцы квартир выдавали генеральную доверенность на распоряжение своей квартирой вполне осознанно и добровольно.

Например, владелец действительно решил продать свою квартиру, и тут же нашлись «доброжелатели», которые взялись ему в этом помочь. Среди таких благодетелей могут быть как родственники владельца, так и посторонние люди, в том числе нечистые на руку риэлторы.

Здесь уже даже честный нотариус ничего не сможет поделать – выдача доверенности абсолютно законна и сомнений не вызывает. А как будут складываться события дальше, нотариус не в состоянии контролировать.

А дальше мошенники продают квартиру уже без участия собственника, оставляя деньги себе. Когда до собственника дойдет, что его обвели вокруг пальца, мошенники с деньгами будут уже далеко.

Немало было и примеров, когда доверенность попросту подделывают. В этих случаях настоящий хозяин квартиры вообще не в курсе, что его квартиру продают. Сам он, при этом, может находиться в отъезде, на отдыхе, на лечении, и т.п.

Вернувшись потом домой, и с удивлением обнаружив у себя в квартире новых хозяев, он, конечно же, обратится в полицию и в суд. А суд в подобных случаях признает совершенную сделку недействительной.

Бывает, что доверенность на продажу квартиры оформляют у обычного нотариуса, но по поддельному паспорту собственника. Бывает, что и паспорт собственника настоящий, но украденный у своего хозяина, а за него действует внешне похожий на него человек.

В этих случаях нотариус оформит доверенность без сомнений, сам не подозревая о том, что участвует в афере.

Вскрываются все аферы такого рода только по предъявлении иска о недействительности сделки от настоящего владельца квартиры, или от заинтересованных Откроется в новой вкладке.»>третьих лиц.
к содержанию ↑

Что тут можно посоветовать Покупателю?

Совет тут один, и очень простой. Не покупать квартиру у доверенного лица, если нет прямого контакта с собственником квартиры.

Грамотные риэлторы допускают, чтобы сбором документов на квартиру и подготовкой сделки занималось доверенное лицо собственника, но на саму сделку (на подписание Договора купли-продажи квартиры, и на получение денег) должен прийти сам владелец квартиры.

В крайнем случае, если Продавец никак не может приехать лично на заключение сделки, а Покупатель влюбился в его квартиру до полусмерти, и другую никак не хочет, есть еще один выход. Можно съездить к нему самому, и при свидетелях (а лучше даже устроить видеозапись) провести с ним беседу на предмет покупки его квартиры по действующей доверенности.

В особенности заострить разговор на стоимости квартиры, и на условиях передачи денег за нее доверенному лицу. Продавец внятно и четко должен все это подтвердить.

Если есть сомнения в Откроется в новой вкладке.»>дееспособности собственника квартиры, (например, человек преклонного возраста, или ведет себя не совсем адекватно), то на встречу приглашают врача для официального медицинского освидетельствования.

В таком случае у Продавца не будет возможности оспорить эту сделку в суде по причине обмана, незнания, принуждения и тому подобного основания.

О том, как действовать Покупателю в случае, когда ему предлагают квартиру по доверенности, подробно рассказано на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка >> Откроется в новой вкладке.»>Квартиру продают по доверенности.

А что делать владельцу недвижимости, чтобы его квартиру не продали без его ведома (например, по поддельной доверенности)? Для этого можно Откроется в новой вкладке.»>запретить регистрацию сделки с квартирой без личного участия собственника (подробнее – по ссылке).

Чтобы «не влипнуть в историю», всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Перед тем, как сдавать свои квартиры в аренду, собственники должны усвоить несколько нехитрых правил «арендной безопасности» и вооружиться советами экспертов, чтобы не стать жертвами недобросовестных нанимателей или даже мошенников.

Изучите правовые аспекты

Говоря о рынке жилого найма, все эксперты без исключения отмечают тот факт, что большая часть всех сделок по аренде заключаются, как говорится, на словах, то есть без подписания каких-либо договоров. Кто-то боится бумажной волокиты и походов в инстанции, кто-то не хочет «светить» дополнительные доходы перед налоговой, а кто-то просто не хочет «заморачиваться».

Каждый владелец может объяснять это по-разному, но совершенно ясно одно, что без официального заключения договора найма собственник сдаваемого жилья ставит себя в очень уязвимое положение. Но если уж наймодатель предпочитает действовать на свой страх и риск, то ему все же неплохо будет знать некоторые правовые аспекты найма жилья.

В частности, старший юрист практики «Земля. Недвижимость.

Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев напоминает, что граждане (физические лица) могут заключить именно договор найма, а вот договор аренды предусмотрен только для юридических лиц. Разница в том, что найм жилья предназначен для проживания граждан, тогда как аренда недвижимости необходима организациям преимущественно для осуществления предпринимательской деятельности, указывает юрист.

Поэтому правовой режим, а также условия договоров аренды и найма различаются. «Например, нельзя просто так расторгнуть договор найма.

Если нет согласия между сторонами, он может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке. Другими словами, просто так нанимателя не выгнать на улицу», — объясняет Черданцев.

Он также замечает, что если в договоре найма не установлен срок действия, то он считается заключенным на пять лет. Кроме того, договор аренды недвижимости, заключенный на срок один год и более, требует государственной регистрации в Росреестре, а договор найма – нет, добавляет эксперт.

Организуйте контроль за нанимателями

Итак, каким образом собственники сдаваемых квартир могут пострадать от действий недобросовестных «постояльцев»? Как отмечают эксперты, наниматель может, не предупредив хозяина, пересдавать квартиру третьим лицам. Причем арендная ставка в данном случае больше той, что установлена хозяином квартиры.

Такая схема работает, если владелец квартиры живет в другом городе или даже стране и не может длительное время лично наведываться к нанимателям. Получается, что мошенник получает деньги с новых «постояльцев», а затем передает настоящему владельцу ту сумму, на которую они договорились, кладя разницу себе в карман.

На первый взгляд, кажется, что собственник квартиры в данном случае и не страдает вовсе, ведь свои деньги он получает. Но в любом случае мошенник действует незаконно, практически воруя деньги из-под носа хозяина жилья.

Плюс ко всему, мошенник вряд ли будет сильно следить за состоянием квартиры и ограничивать число нанимателей. Например, кто мешает ему сдать квартиру десятерым мигрантам за бешеные деньги? Так что, приехав однажды с визитом, владелец может вместо уютной квартирки увидеть грязную дыру.

Чтобы этого избежать, собственнику жилья необходимо лично отобрать нанимателя из кандидатов, переговорить с ним и подписать все необходимые документы. Если же потом хозяину квартиры придется уехать в другой город или даже страну, то неплохо бы оставить вместо себя доверенное лицо, например, друга, родственника, который мог бы постоянно быть на связи с нанимателем и наведываться к нему «с проверками».

В некоторых агентствах недвижимости таким собственникам предлагают заключить договор доверительного управления недвижимостью, отмечает руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Мария Баскова. В этом случае риелтор несет ответственность за выполнение всех пунктов подписанного договора, прежде всего, за своевременные платежи и сохранность имущества, поясняет она.

Более того, агентство в данном случае может заниматься и решением всех житейских вопросов. Стоимость подобных услуг, по данным эксперта, составляет примерно 10-15% от арендной ставки.

Оформляйте акт приема-передачи помещения

Бывает и такое, рассказывает Баскова, что собственник квартиры может прийти «в голые стены». Наниматель просто вывозит из квартиры всю мебель и бытовую технику и исчезает в неизвестном направлении.

Чтобы избежать подобных неприятностей, Баскова советует собственникам проверить и получить копию паспорта всех лиц, кто собирается проживать в его квартире, подписать с нанимателем договор найма, в котором будут прописаны основные пункты, а также оформить акт приема-передачи жилого помещения, зафиксировав в нем переданное нанимателю имущество. Собеседница агентства также советует выбирать в качестве нанимателей одиноких мужчин или женщин, или семейные пары, у которых стаж знакомства не менее 3 лет и брак официально зарегистрирован.

К акту приема-передачи не помешает приложить фотографии квартиры, сделанные собственником на момент подписания договора, советует руководитель агентства аренды «Аделия» Аделия Веролосимова. Они послужат неоспоримым доказательством в случае кражи или порчи имущества.

Расспрашивайте кандидатов «с пристрастием»

Впрочем, обман со стороны арендатора может быть и условно безобидным. «Например, среди нанимателей, встречаются те, которые при заселении скрывают наличие домашнего животного, так как собственник категорически против.

Или наниматель-одиночка приводит подставного гражданского супруга или супругу, так как собственник строго хочет видеть в качестве своих будущих нанимателей семейную пару», — поясняет Баскова.

Жильцы могут также без ведома собственника устроить в квартире настоящий питомник по разведению собак на продажу, делится опытом риэлтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу. После такого «испытания» привести в порядок квартиру очень проблематично, а, соответственно, сдавать ее следующим нанимателям будет тяжелее.

Плюс ко всему «постояльцы» часто скрывают количество проживающих человек, отмечает риелтор. Иногда это делается для того, чтобы не испугать заранее наймодателя.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Например, по словам Гуцу, не каждый собственник согласится на проживание престарелой бабушки с сиделкой, так как просто побоится, что она может умереть в этой квартире. Нанимателям приходится идти на обман и говорить, что с бабушкой будет жить сын или внук.

В данном случае универсальных советов эксперты не дают, это уже чисто человеческий аспект, который преодолевается только путем честного и адекватного общения.

Гуцу советует собственнику быть смелее и как следует расспросить кандидатов в наниматели об их роде занятий, месте работы, образе жизни, не боясь показаться нетактичным. «Дело даже не в полученной информации, а в том, как человек будет ее доносить, насколько искренне и отрыто.

Сдающим квартиру сам разговор может многое открыть о человеке, прочувствовать его», — подчеркивает риелтор.

С момента оформления собственнического права в Росреестре и получения на руки кадастровой выписки человек вправе совершать любые действия юридического характера со своим жильем. Он сможет его продать, подарить, заложить, сдать в аренду.

Причем как напрямую, так и через доверенное лицо. Чтобы это осуществить, необходимо посетить нотариальную контору и оформить доверенность.

к содержанию ↑

Что это такое?

Нередко можно услышать мнение, что производить опосредованно юридические операции с квадратными метрами опасно: протеже может каким-то образом заявить на них свои права. Бояться тут совершенно нечего, достаточно внимательно изучить положения гражданского законодательства, посвященные представительству (ст. 182 ГК).

Никаких прав у поверенного на сдаваемую квартиру не появится. Отношения «наймодатель — съемщик» возникают исключительно у хозяина территории с клиентом (ст. 185 ГК). Соответственно, именно собственник и получает прибыль, а также все права и обязанности по соглашению.

Те, кто действует, пусть и в интересах владельца квартиры, но от своего имени, представителями не считаются.

к содержанию ↑

Как отражается на сделке?

В целом сдача территории внаем выглядит точно так же, как если бы на процедуре присутствовал сам хозяин, документы требуются те же самые, что и при его личном участии:

  • общегражданские паспорта доверителя и представителя;
  • правоподтверждающие бумаги на квартиру;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии долгов ЖКХ.
Важно помнить, что все эти бумаги должны быть в оригинале. Особенно это касается документации о праве собственности. Даже если ваш протеже представит нотариально заверенную копию, это, скорее всего, вызовет недоверие у клиента.

Доверенным лицом может быть как гражданин РФ, так и человек без российского гражданства. Даже месторасположение нотариальной конторы не так важно, лишь бы хозяин и его доверенное лицо пришли на оформление вместе. В случае выдачи доверенности вне пределов РФ, она заверяется апостилем, либо ее визирует российский консул.

к содержанию ↑

Правила оформления

Для доверенности нужно предоставить юристу следующие бумаги:

  • общегражданские паспорта владельца жилища и его будущего представителя;
  • правоподтверждающие документы на квартиру.

Доверенность оформляется на установленном конкретной нотариальной фирмой бланке, но может быть напечатана от руки или на компьютере на стандартном листе А4. Текст содержит:

  • дату и место написания;
  • полные данные собственника и потенциального представителя — паспортная информация: когда, кем выдан паспорт, адрес регистрации;
  • на что уполномочивается этот человек. К этому пункту следует подойти с особенным вниманием. Если владелец что-то забудет упомянуть, это может иметь серьезные последствия, вплоть до того, что выгодная сделка вообще сорвется. Поверенный вправе делать только то, что прописано в тексте доверенности (ст. 187 ГК);
  • адрес квартиры;
  • где, в каких инстанциях поверенный вправе отстаивать ваши интересы;
  • на какой срок выдается;
  • есть ли право передоверия;
  • подпись с расшифровкой.

Важно: хозяин вправе изменить решение и отозвать доверенность до срока, завизировав отзыв у нотариуса.

Юрист проверяет правильность заполнения формуляра и если все верно, визирует его.

к содержанию ↑

Нюансы по удостоверению

Отдельного вопроса заслуживает необходимость посещения нотариуса. Формально здесь все зависит от того, на какое время вы собираетесь пускать жильцов. Если до года, не обязательно проводить сделку через Росреестр. В этом случае доверенность также не нуждается в заверении.

Но на практике не все так просто. Отсутствие визы нотариуса на доверенности настораживает, о сколь бы маленьких сроках речь ни шла.

К тому же хозяин на переговорах лично не присутствует — что для многих клиентов уже повод для недоверия. Не пожалейте времени и денег на услуги юриста, чтобы мимо вас не прошла выгодная сделка.

Заверенный документ сможет выступить и в качестве доказательства в суде.

Сдать жилище сейчас легко, даже не присутствуя непосредственно на сделке. Важно только заранее обдумать, что вы сможете доверить вашему представителю и в какие инстанции он будет допущен для представления ваших интересов.

к содержанию ↑

Чем опасно договариваться о найме с человеком, который хозяином не является и даже доверенности не имеет (юридически квартира принадлежит его матери)?

Снимать жилище у лица, которое не является законным владельцем, чревато тем же, чем и любой случай нелегального поднайма. И не важно, родственник это хозяина недвижимости или нет. Хозяйка жилплощади, если обо всем узнает, не факт, что обрадуется жильцам, и будет вправе выгнать вас.

Вернуть потраченные деньги вы не сможете, сразу найти подходящий вариант другого съема тоже вряд ли получится. Теоретически имеет смысл попробовать обвинить семейку в преступном сговоре и неправомерном обогащении.

Но практически это не осуществимо, потому что вы общались с человеком и знали, что квартира не его — и вторая сторона наверняка сможет доказать такой факт.

к содержанию ↑

Как сдать квартиру в другом городе в аренду, чтобы процедурой занимался родственник, который там живет?

Если вы собираетесь сдать жилье без личного присутствия, самый простой шаг — оформить на родственника нотариальную доверенность. Опишите в ней, на что конкретно вы его уполномочиваете, в том числе оговорите право получения денег.

Официально этот доход все равно принадлежит вам, а не ему. В договоре о найме зафиксируйте, как именно съемщик будет вносить плату: в руки вашему представителю или на его карту.

к содержанию ↑

Вправе ли долевой собственник единолично принимать решения о сдаче в аренду и оформлять доверенность на посторонних людей?

Любые юридические действия с территорией, в том числе и предоставление ее внаем, возможно только с согласия всех собственников. Неважно, по доверенности человек собирается сдавать или напрямую. Если он все-таки впустил жильцов без вашего согласия, обращайтесь в суд, приложив к заявлению правоподтверждающие бумаги на долю.

Автор статьи
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ЗаконыПо делу № 2-623/2010 об утверждении мирового соглашения по делу о признании недействительным решения общего собрания собственников жилья. Определение от 09 ноября 2010 года № 2-623/2010. Владимирская область.

Добавить комментарий

Adblock
detector