Собственник отказывается оплачивать охранные услуги (Борисова К.О.)

Помните о компетенции общего собрания собственников

ГЖИ проверила работу товарищества собственников жилья и выявила, что оно взимало с жителей дома одинаковую для всех помещений плату за охрану общего имущества в МКД и придомовой территории. Такой порядок оплаты определило общее собрание собственников.

ГЖИ не согласилась с тем, что ОСС может установить одинаковый для всех размер платы, не учитывая площади квартир. Она выдала товариществу предписание сделать собственникам перерасчёт платы за охрану МКД пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество.

ТСЖ сделало попытку оспорить предписание. Оно ссылалось на то, что услуга по охране общего имущества МКД и придомовой территории – дополнительная.

Она не относится к услуге технического содержания общедомового имущества и за неё можно установить фиксированную плату. По мнению ТСЖ, пропорциональными должны быть платежи за содержание и ремонт общества имущества МКД.

Несмотря на это, суды всех инстанций, в том числе и Верховный суд РФ поддержали позицию жилищной инспекции. Рассказываем, как так получилось.
к содержанию ↑

Помните про специфику услуги по охране МКД

Общедомовое имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность жизни и здоровья людей, сохранность имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений (пп. пп. «а», «б» и «г» п. 10 Правил № 491).

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер их оплаты собственники помещений утверждают на ОСС. При этом они учитывают цели содержания общего имущества. Исчерпывающего списка работ, которые могут оказываться в рамках содержания и ремонта общего имущества, нет.

Спорные в рамках данного судебного разбирательства услуги по охране МКД и придомовой территории собственники решением ОСС включили в состав работ по содержанию общего имущества. Такие работы делаются, чтобы обеспечивать безопасность и сохранность имущества собственников и общедомового имущества.

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Уже из названия услуги понятно, что она не предоставляется индивидуально каждому собственнику. Раз так, то плата за неё входит в состав платы за содержание общего имущества в МКД.

Напомним, что плата за содержание общего имущества в МКД входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Она может исчисляться и подлежит оплате собственниками помещений только соразмерно их доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

На это указали суды, отказывая товариществу собственников жилья в рассмотрении жалобы.

к содержанию ↑

Определите размер платы за охрану МКД в зависимости от размера помещения

Нечестно, когда собственники большой четырёхкомнатной квартиры, владеющие большей долей в праве общей собственности на общедомовое имущество, платят за охрану дома столько же, сколько и собственник квартиры меньшей площади. Это незаконно, даже если такой порядок оплаты установило общее собрание собственников.

Если у вас ещё оставались сомнения, то окончательную точку в споре поставил ВС РФ. Плату за оказание услуг по охране МКД и придомовой территории необходимо рассчитывать для каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество МКД, то есть в зависимости от размера помещения.

1.1. Все зависит от того, на каком основании берутся деньги, кто вынес такое решение. Если данное решение было принято большинством жильцов МК, тогда платить обязаны.

2.1. Это общее собрание должно решать. Только если это не территория МКД, то ОСС явно выйдет из правового поля по решению этого вопроса.
С уважением.

Ваш вопрос очень актуален, но в тоже время требует некоторого уточнения.
Если подсобные помещения и паркинги оформлены в собственность и занесены в ЕГРН, то безусловно, их владельцы должны нести обязанности по дополнительными платежам на охрану.

Но зачастую эти помещения продаются, а фактически сдаются, собственникам решением общего собрания ТСЖ. Поэтому они продолжают оставаться МОП и предъявить их владельцам вышеуказанные требования проблематично.

Если Вас устроил мой ответ оставьте, пожалуйста, отзыв. Спасибо.

3.2. Зависит от решения ОСС, последующих действий Правления (исполнительного органа). Ознакомьтесь с Протоколом ОС.

Этот вопрос относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.
И если общим собранием будет принято решение об организации охраны придомовой территории, то Вы будете обязаны подчиниться большинству и участвовать в расходах на охрану.

Т.е. в Вашем случае необходимо не допустить принятия такого решения. Законными методами! :sm_bt:

5.1. У ТСЖ в МК НЕТ НИЧЕГО СВОЕГО.

ТСЖ — голодранец! Запомните это раз и навсегда.
ВСЁ, кроме квартир в МК, то есть, общее имущество, в том числе и СФОРМИРОВАННЫЙ земельный участок, принадлежат только собственникам помещений в этом МК.

Никакое ТСЖ не вправе распоряжаться ОТ МК, а вот собственники ВПРАВЕ владеть и ПОЛЬЗОВАТЬСЯ данным общим имуществом БЕЗ каких-либо ограничений.
Единственное условие — НЕ НАРУШАТЬ права других граждан и юридических лиц.

Именно пользование общим имуществом МК для собственников помещений в этом МК — БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ.
Жалуйтесь на самоуправцев из ТСЖ в Прокуратуру и в Госжилинспекцию.

5.2. Законны если есть решение общего собрания собственников помещения. В противном случае нет.

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
6.1. Если с УК в договоре управления подобное прописано (представление интересов собственников при подобных сделках) — с УК.
Но если с каждым собственником сможете подписать договор — с УК тогда не надо.

6.2. Такой договор может быть заключен путем проведения общего собрания собственников МКД, через протокол. Можете поручить заключить этот договор УК.

7. Открываем мы хостел.

Помещение на первом этаже, не жилое, отдельный вход, всё как положено. Но ТСЖ установило забор по периметру дома и на калитки установила домофоны.

Ключи мы клиентам сделаем без проблем, но ТСЖ выпустило постановление, что придомовая территория закрытая, и как следствие проход 3-их лиц на неё запрещен, грузятся охраной. Могут ли они натравливать охрану на клиентов нашего хостела?

Так же может ли ТСЖ запретить организовать Хостел в нежилом помещении?

7.1. В данном случае решать проблему вам нужно в суде.

7.2. Может и запретить, если большинство собственников выскажутся против вашего хостела.

8.1. Нет, не имеет. За охрану парковки — имеет.

9. На придомовой территории во дворе (территория принадлежит городу) ТСЖ поставило будку охраны для охранника для охраны машино-мест. В протоколах собраний проголосовано только за покупку будки, но не согласована установка. Моя цель — удалить будку.
На основании какого закона это можно сделать и какой орган занимается этим?

С грамотным юристом готов побеседовать о платном написании письма в органы.

9.1. Место расположения должно быть согласовано с СОБСТВЕННИКОМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, на котором располагается будка.

10.1. Основанием для взимания платы может быть протокол общего собрания собственников жилья. Требуйте предоставить протокол.

11.1. Нет, это незаконно. Охрана не входит в обслуживание мест общего пользования и если вы не заключали договор, то платить не обязаны.

13.1. Если собственники на собрании приняли такое решение (50%+1 голос), то обязаны платить все.

14.1. Такой вопрос мы решали с привлечением администрации и ГИБДД, т.к. это все же дорога. Удачи!

15.1. Нужно более детально разбираться в вашем вопросе — у вас ТСЖ или МК, кто и каким кворумом принимал решение, так как по общим правилам, за консьержа платить не обязаны, а вот за охрану территории — скорее всего должны.

15.2. Охрана и консьерж — ЭТО необязательные услуги, от которых Вы вправе ПИСЬМЕННО отказаться, как от навязанных Вам!

16.1. Если у вас в ТСЖ предусмотрена плата за охрану, то она должна браться исходя из тарифа на кв.м жилой площади, а не количества автомобилей. Их требование незаконно.

18.1. Обращайтесь в прокуратуру на незаконные действия УК.

19.1. Сначала нужно ЧОП открыть. Потом лицензировать его на этот вид деятельности.

20.1. Данный вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен МК, п.2 ч.2 ст.

43 ЖК РФ отнесен к компетенции всех собственников помещений (а не членов ТСЖ и тем более жильцов). Решение по такому вопросу принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Кворум для принятия такого решения в вашем доме составляет 5472,36 голоса. Решение не правомочно.

Собственником земельного участка, на котором расположен МК в силу закона являются все собственники помещений. Поэтому, независимо от сведений в Росреестре у собственников помещений возникает право собственности на землю вместе с правом на помещение.

22.1. Могу ли я отказаться от дополнительных услуг Управляющей компании (охрана придомовой территории, системы видео наблюдения) в многоквартирном жилом доме?
—не можете. Если так решило общее собрание.

22.2. Да, можете отказаться, если на общем собрании решение об оплате не принималось.

23.1. Причина-мой отказ оплачивать услуги охраны придомовой территории.

В данном жилом комплексе не проживаю, в ТСЖ не состою, по крайней мере, никаких заявлений на членство в данном ТСЖ не писал. Гараж в собственности.

Законны ли действия ТСЖ? Куда лучше обратится для решения вопроса?
Игорь Дмитриевич, если это решение принято на общем собрании. То их действия законны.

24.1. Имеют ли право жильцы дома через ТСЖ ограничить въезд и парковку для клиентов организаций во дворе дома?
—у вас НЕТ такого права.

25.1. Если данные платежи были приняты на общем собрании, даже если Вы не являетесь членом ТСЖ, то обязаны подчиниться такому решению.

Но если Вы все равно не желаете платить, то имеете право обжаловать данное решение в судебном порядке.

27.1. Нужно видеть протокол собрания. Если охрана нанята для ограниченного круга лиц, Вы вправе обжаловать решение общего собрания в суд.

29.1. Если у них нет решения общего собрания жильцов дома, действия незаконны.

30.1. Если нет решения общего собрания собственников МКД — действия незаконны
Обращайтесь с жалобой в прокуратуру.

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
По действующему законодательству у каждого многоквартирного здания имеется своя придомовая территория. Она предназначена для комфорта жителей дома, обустройства спортивных и детских площадок, зон для отдыха, парковок и других объектов инфраструктуры.

И если раньше вопросами обустройства занимались муниципальные власти и застройщики, сегодня инициатива переходит к владельцам квартир.

Одна из инициатив — установка ограждений на придомовой территории для защиты от посторонних людей и ограничения проезда транспорта. Ниже рассмотрим правовые сложности при решении такого вопроса, приведем полезные советы и инструкцию к действию.

к содержанию ↑

Позиция закона

По закону в состав придомовой территории входит дом, земельный участок вокруг многоквартирного здания, а также находящееся на нем имущество. В роли собственников объектов выступают хозяева квартир и коммерческой недвижимости в здании.

Обязательное условие для придомовой территории состоит в соответствии действующим нормам и правилам оформления. Полное определение термина можно найти в ЗК РФ (ст.

36).

Собственники квартир имеют право на выполнение следующих действий:

  • применение возможностей придомовой территории и сооружений, которые на ней находятся
  • монтаж ограждений
  • строительство спортивных и детских площадок
  • обустройство стоянок для машин и т. д.

Вопросы, касающиеся придомовой территории, рассмотрены в ЗК РФ, ЖК РФ, а также двух Постановлениях (Пленума РФ и Арбитражного суда РФ) под номерами 16 и 22 соответственно.

к содержанию ↑

Способы ограждения участка

По закону хозяева жилья в многоэтажном доме вправе принимать меры, направленные на защиту придомовой территории от животных, посторонних лиц и чужих машин, а также транспорта, использующего дорогу в качестве объездного участка.

Во избежание рассмотренных проблем можно использовать ограждения, которые могут иметь разное назначение:

Высокие ограждения монтируются редко и пользуются спросом среди жильцов элитных новостроек. На воротах таких конструкций ставится домофон, а вход в здание контролирует консьерж. Его задача в том, чтобы пропускать жильцов дома, а также другие обслуживающие службы.

  1. Частичное закрытие доступа. Распространенная ситуация — установка шлагбаума, который не дает посторонним авто въезжать на придомовую территорию. При этом доступ людей никак не ограничивается. Для монтажа такого ограничителя необходимо согласие жильцов дома, а также одобрение у экстренных служб.
  2. Ограничение доступа к части территории. Чтобы не ограждать весь участок, принимается решение о защите детской площадки, стоянки или другого элемента инфраструктуры. Распространенное решение — установка забора высотой до 2-3 метров. Для экономии денег могут использоваться автомобильные шины.
  3. Закрытие конкретных объектов. Такие ограждения ставят коммунальные службы для ограничения доступа людей к какому-либо сооружению или ремонтируемому участку. Подобные ограждения относятся к временным и чаще всего делаются из дерева.

Большая часть заборов на придомовой территории требует официального оформления и согласования. Нарушение этого правила влечет за собой демонтаж конструкции и административную ответственность.

к содержанию ↑

Кто вправе ставить ограждения

Придомовая территория включает в себя само здание, находящееся возле нее земельный участок и объекты инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения работы этого сооружения и комфорта его жильцов. Собственниками земельного участка и имущества считаются владельцы квартир дома, поэтому решение об установке ограждений в любом виде и форме принимается только на общем собрании.

Согласие собственников квартир оформляется в виде письменного протокола с указанием фамилий, росписей, даты проведения и других данных. Законность принятого решения зависит от числа участников.

Чем больше процент одобрения, тем выше легитимность протокола. Минимальный порог — 2/3 от общего количества жильцов.

Отсутствие согласования и самовольная установка ограждений считается незаконной.

к содержанию ↑

Как установить ограждение по закону

Во избежание негативных последствий, сноса и административного наказания необходимо следовать инструкции по монтажу забора на придомовой территории.

  1. Сбор собственников квартир для обсуждения вопроса. После собрания оформляется протокол с указанием всех участников. Люди, которые одобряют нововведение, ставят подписи в документе. Во время сборов также определяется человек, который будет обращаться в уполномоченные структуры и согласовывать проект.
  2. Передача заявки на межевание участка, протокола и необходимых бумаг в уполномоченный орган.
  3. Ожидание результатов расчета площади и указание границ ЗУ.
  4. Оформление участка в Росреестре.

Это первый этап, позволяющий определить границы участка и оформить его в собственность. В случае с новостройками, которые сданы в эксплуатацию после 2005 года, необходимые документы должны быть в наличии. После обработки запроса представители Росреестра выдают следующие бумаги:

  • кадастровый паспорт и выписку с информацией о поворотных точках
  • акт с указанием мест поворота придомовой территории.

Эта документация используются для определения места установки забора и во избежание выхода за установленный законом участок.

к содержанию ↑

Вопрос согласования

Обсуждение вопроса по установке ограждений между собственниками квартир — только первый этап. Ограничение свободного доступа требует согласование с другими органами, а именно правоохранительными структурами МЧС, ГИБДД, скорой помощью и управлением, занимающимся вопросами градостроительства и архитектуры.

Получение одобрения со стороны упомянутых структур неизбежно, а особенно, если речь идет о монтаже шлагбаума или стационарного забора. Если какая-либо из экстренных служб отказывает в согласовании, сделанная конструкция может быть снесена по постановлению судебного органа.

Для получения положительного решения по установке шлагбаума, необходимо выполнение таких требований:

  1. Установка рядом с ограждением охранной будки и наем персонала для круглосуточного дежурства.
  2. Крепление таблички с телефонными номерами граждан, которые могут быстро открыть шлагбаум с пульта или с помощью ключа.

Что касается ограждения небольших территорий, к примеру, стоянки, детской площадки или других объектов инфраструктуры, необходимо одобрение 67% владельцев квартиры или более. Если кто-либо из собственников проигнорировал сборы, ему придется выполнять общее решение (если было получено необходимое число голосов).

к содержанию ↑

Как быть в случае отказа

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Глупо предполагать, что экстренные службы обрадуются нововведению и сразу дадут разрешение на обустройство ограждений для придомовой территории. Уполномоченные органы часто воспринимают в «штыки» нововведение и отказываются согласовывать проект.

В таком случае необходимо подкрепить заявление официальными документами с Росреестра и обосновать необходимость установки того или иного ограждения. Если экстренные службы получат гарантию беспрепятственного доступа на территорию, проблем с согласованием не возникнет.

к содержанию ↑

Как оспорить «лишнее» ограждение

Установка несогласованных заборов или других видов ограждений н придомовой территории запрещена по закону. При нарушении этого правила собственники квартир могут защищать собственные интересы.

  1. Определение законности объекта. Для этого запрашиваются бумаги, подтверждающие возможность включения придомового участка в кадастровый план. Необходимо изучить протокол собрания, в котором должно быть дольше 2/3 голосов «за». Если это условие не соблюдено, конструкция противозаконна.
  2. Решение вопроса на собрании. При выявлении незаконной постройки снова собираются собственники квартир для принятия решения по дальнейшим действиям — легализации или ликвидации.
  3. Если принято решение удалить объект, оформляется заявление в Управу, где указывается адрес и номер кадастра и фото с заграждением. В документе указывается требование убрать незаконный объект.

В случае принятия позитивного решения сооружение демонтируется течение месяца.

к содержанию ↑

Что ждет нарушителей

Самовольная установка ограждений противозаконна. Если на собрании не было 2/3 голосов за монтаж ограждения, или конструкция не согласована в упомянутых выше службах, нарушителей ждут последствия.

Причина очевидна. Отклонение от требований закона может привести к трагедии.

К примеру, скорая помощь не сможет попасть на вызов, и человек умрет. Или в одной из квартир начнется пожар, а бригада пожарных не попадет к дому для тушения пожара.

В большинстве случаев проблема решается сносом незаконного сооружения, но возможно административное наказание в виде наложения штрафа. При этом ответственность несут все жильцы, принявшие неправомерное решение.
Автор статьи
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
ЗаконыВерховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку

Добавить комментарий

Adblock
detector