Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Комментарии к ст. 558 ГК РФ

1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст. ст. 554 и 555 и коммент. к ним).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е.

предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Согласно ст.

9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.

Комментируемая статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях.

Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. Согласно ст.

ст. 246 и 250 ГК, п.

10 Постановления Пленума ВС РФ N 8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР» (Бюллетень ВС РФ.

1993. N 11.

С. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст.

250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК).

2. Статья охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г.

«О приватизации жилищного фонда в РСФСР»; переход права собственности на кооперативные квартиры осуществлялся ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст.

7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» (Ведомости СССР.

1990. N 11.

Ст. 164), п.

2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г.

«О собственности в РСФСР» (Ведомости РСФСР. 1990.

N 30. Ст.

416), Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О собственности в СССР на территории РСФСР» (Ведомости РСФСР.

N 44. Ст.

1434), а в настоящее время — согласно п. 4 ст.

218 ГК.

3. В порядке, предусмотренном комментируемой статьей, могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов.

Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (СЗ.

1994. N 7.

Ст. 694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, утвержденной Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г.

N 2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п.

4 Указа от 10 июня 1994 г).

С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру.

При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям комментируемой статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.

Положения п. п.

5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. противоречат п.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
8 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости.

Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.

Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г.

N 982 «Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // СЗ. 1995.

N 42. Ст.

3983; Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г.).

4. Помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

а) наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст. 53 ЖК:

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. ст. 672 и 685 ГК).

5. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (см. ст.

551 и коммент. к ней).

Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст.

551 и коммент. к ней).

В г. Москве, например, договор продажи жилого помещения после его нотариального оформления подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья (Постановление Правительства г.

Москвы от 16 февраля 1993 г. N 142 «Об упорядочении организации управления жилищным фондом г.

Москвы» в ред. Постановления Правительства г.

Москвы от 28 ноября 1995 г. N 964).

6. При продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 224-ФЗ) Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 настоящего Кодекса, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ) — см.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ.- Примечание изготовителя базы данных.____________________________________________________________________
Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
ЗаконыСтатья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

Добавить комментарий

Adblock
detector