Участки земли, которые находятся в общей долевой собственности нескольких лиц

Понятие общей долевой собственности

Общая долевая собственность — это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.

Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:

    • доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
    • доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).
к содержанию ↑

Право преимущественной покупки

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.

Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д.

Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст.

86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
    • в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а
    • в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней

со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником , поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки.

Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст.

250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по договорам купли-продажи и мены . При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает.

Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст.

250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

к содержанию ↑

Что такое долевая собственность и кто является её участником

В соответствии с гражданским законодательством — главой 16 ГК РФ — долевой собственностью является общая собственность граждан, чьи доли строго определены. Другими словами, общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников.

Доля может выражаться либо в виде дроби, либо процентов. Согласно пункту 1 статьи 245 ГК РФ, доли предполагаются равными, если иное не предусматривает Закон, договор, Решение суда.
к содержанию ↑

Например:

  1. По суду, доли супругов в общей долевой собственности могут быть разными. Однако в некоторых ситуациях доля супруги и детей может быть больше, нежели доля супруга.
  2. По завещанию доли у граждан могут быть разными. Завещать квартиру могла троим внукам в равных частях, либо одному — 2/4, а другим внукам по 1/4.

Стать участником долевой собственности может абсолютно любой гражданин, причем неважно — достиг он совершеннолетия, или нет. Главное — иметь паспорт РФ. По сути, для перехода прав ничего больше у вас не потребуют.

Отметим важный нюанс, что права на общую долевую собственность происходит по взаимному согласию всех собственников (ст.247 ГК РФ). То есть, если хотя бы один владелец доли будет против того, что другой владеет и пользуется общим имуществом, то он может оспорить это права в суде.

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Если же спора нет, то обращаться в суд ни к чему. Собственники будут владеть имуществом наравне или соразмерно своим долям, договорившись при этом друг с другом.
к содержанию ↑

Приведем пример:

Бабушка завещала двум внукам поровну доли в квартире. После ее смерти, права на квартиру у них стали равными — по 1/2 доли от имущества. Они сами определили, кто будет проживать в квартире, в каких комнатах, в какой степени будет оплачивать коммунальные услуги и т.п.

Если бы внуки не договорились об этом, то можно было бы производить фактический раздел жилого помещения.

Говоря о долевой собственности, необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о фактическом делении самой жилплощади. Оба собственника в отношении данной квартиры будут иметь равные права и обязанности, но при этом никакого физического деления жилья в действительности не происходило.

То есть, не устанавливается, какая половина помещений квартиры принадлежит одному собственнику, а какая – другому. То же самое касается раздела коммуналки — оплачивать они должны ее вместе.

к содержанию ↑

Согласно статье 209 ГК РФ, собственники доли могут обладать следующими правами:

  1. Иметь во владении свое имущество.
  2. Эксплуатировать имущество по своему усмотрению.
  3. Распоряжаться своей долей. Например, продавать, сдавать в аренду, продавать, обменивать, завещать, дарить и т. п.

В отношении первых двух пунктов все более-менее понятно.

Но что касается прав распоряжения, то тут вступает в силу статья 250 ГК РФ. Она гласит о том, что собственник при любых манипуляциях с недвижимостью должен брать согласие у второго собственника на данные действия.

Например, при продаже доли постороннему лицу первичное право покупки остается у второго собственника. Он имеет полное право выкупить долю. В случае продажи доли с нарушением этого порядка, сделка будет недействительной.

Также собственники долей в общем имуществе имеют права на фактический раздел помещения (покомнатно) или выдел доли из общей собственности (если это возможно). При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля выделяется.

Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жилыми квадратными метрами, могут иметь разнообразный характер.

к содержанию ↑

Сделки с квартирой в долевой собственности – порядок сдачи в аренду, продажи, наследования и т.д.

Участники долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом – продать, дарить, завещать, отдать в залог свою долю (часть доли), обменивать, сдавать в аренду и т.п.

Но есть важный нюанс — для того, чтобы любая сделка была законна, собственники должны обговорить действия с недвижимостью.

Приведем несколько примеров сделок с долевой собственностью и расскажем, как правильно распорядиться таким имуществом.

к содержанию ↑

Два вида собственности

Законодательством чётко определяется два вида владения объектом недвижимости:

Эти виды собственности дают гражданам право на совместное использование жилья по назначению. Каждый из собственников обязан вносить коммунальные платежи и налоговые сборы на владение имуществом. При разделе квартиры или дома каждому из собственников выделяется его доля.

Совместное владение объектом недвижимости оговаривается в статье 244 Гражданского Кодекса России. Под её действия попадают следующие объекты:

  • отдельная комната;
  • частный дом;
  • квартира или её часть.

Долевое владение жильём может возникнуть в следующих ситуациях:

  • присвоение права владения определённой частью строения по решению судебных инстанций;
  • совместное приобретение или обмен другого недвижимого объекта;
  • приватизация;
  • получение наследства. В этом случае, доли недвижимости могут быть распределены между всеми наследниками.

Важно: совместное имущество отличается от долевого тем, что супруги владеют им на равных правах. В случае распределения жилья между наследниками, они владеют им на равных частях.

к содержанию ↑

Совместная

Владение таким жилым объектом имеет определённую специфику.Чаще всего, такое право возникает у супругов, купивших жильё в браке. В этом случае, владение осуществляется людьми на равных правах.

Они выплачивают коммунальные платежи в полном объёме, согласовав между собой их части, указанные в платёжной квитанции. Ипотечные взносы также уплачиваются ими в полном объёме.

Для того, чтобы прописать другого человека или осуществить с жильём какую-либо сделку потребуется согласие второго собственника. Каждый из супругов имеет право на получение налогового вычета на условиях, определённых законодательством.

Супруги могут в любой момент оформить жильё в долевую собственность. Для этого им придётся осуществить выдел имущественной части на общих основаниях. Таким же методом могут воспользоваться и гражданские супруги. В случае их разрыва, жилой объект будет принадлежать тому человеку, на которого оформлено свидетельство о собственности.

Внимание! Размер доли в совместной собственности может определяться сторонами самостоятельно. Их размер может отличаться в большую или меньшую сторону, по соглашению между гражданами.

к содержанию ↑

Как разделить дом

Не только квартиру можно разделить на несколько собственников. В частном доме также может быть выделена доля.

Возможность раздела жилого строения должна быть технически обусловлена. Если в частном доме существует возможность перепланировки с фактическим разделением его на несколько частей с отдельным входом, то эта процедура осуществима.

В этом случае, каждая из частей дома становится полноценным жилым объектом.

Разделу подлежит и земельный участок, на котором расположено строение. Для этого необходимо произвести его межевание и произвести фактический выдел частей земельного участка.

Для того, чтобы процедура деления частного дома осуществилась, должны соблюдаться следующие технические аспекты:

  • Отдельный вход;
  • Обособленное помещение, подходящее для жилья;
  • Наличие необходимых коммуникаций.

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Если строение однокомнатное, то его разделение технически невозможно. Решением такого спора станет обращение в судебные инстанции для определения порядка использования жилого объекта.

За каждым из собственников может быть закреплена отдельная комната, если их число равняется количеством собственников. При этом, места общего пользования используются каждым из них.

к содержанию ↑

Как разделить недвижимость, находящуюся в совместном владении

Раздел дома, находящегося в совместной собственности, осуществляется пополам. При этом, может быть осуществлена перепланировка дома, позволяющая сделать из него два автономных строения.

Деление осуществляется и в иных частях, если это отражено в соглашении. В этом случае, раздел возможен только в том случае, если каждый из совладельцев получает отдельное помещение, пригодное для проживания.

Ещё одним вариантом является взыскание компенсации за свою часть имущества с остальных совладельцев. Если фактический раздел жилья невозможен, то суд может обязать второго собственника выплатить деньги, пропорциональные размеру имущественной части первого.

Эти положения регулируются статьёй 250 ГК РФ. Если право владения возникло в браке, то порядок раздела регламентируется статьями No34 СК и No 256 ГК РФ.

Справка: разделу подлежит и земельный участок. Без его межевания поделить дом невозможно.

к содержанию ↑

Как продать долю в квартире

Любой собственник части жилого помещения имеет право распорядиться ей по своему усмотрению.
Для того, чтобы реализовать часть квартиры, продавцу необходимо осуществить фактический выдел имеющейся у него части. Только имея на руках документ, определяющий размер имущественной части, можно приступать к поиску покупателей.

Приоритетное право на приобретение части квартиры имеется у остальных собственников. Продавец обязан оповестить их о своём намерении реализовать своё имущество. В случае их отказа приобрети недвижимость, он может искать других покупателей.

Если другие собственники не были оповещены о предстоящей сделки купли-продажи, то они могут обратиться в суд для восстановления своих прав. Сделать это необходимо не позднее трёх месяцев со дня получения информации.

Алгоритм по продаже части квартиры выглядит следующим образом:

  • Собственник направляет уведомление о своём намерении совершить сделку купли-продажи остальным совладельцам. Сделать это необходимо в письменном виде, с уведомлением о вручении. В письме должна содержаться стоимость сделки.
  • С момента отправки уведомления необходимо подождать 30 дней. После этого продавец получает полное право распорядиться своим имуществом в том случае, если ответа ни одного из владельцев не последовало.

Человек обязан реализовать часть жилплощади по той цене, которая была указана в уведомлении.

Если цена на недвижимость была снижена, то её владелец снова обязан уведомить остальных собственников о внесённых изменениях. Для этого ему придётся направить заказные письма и подождать 30 дней с момента получения уведомления об их получении.

к содержанию ↑

Регистрация общих долей

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Для получения права владения частью недвижимости необходимо внести изменения в ЕГРН. Для этого придётся пройти процедуру регистрации. Для этого необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:
  • удостоверения личности и копии для всех участников сделки;
  • бумага, на основании которой возникает право владения имущественным объектом;
  • выписка из ЕГРП;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из БТИ;
  • иные документы, на усмотрение регистратора.

Срок рассмотрения бумаг и регистрации права собственности составляет 2 месяца с момента их подачи. После этого все изменения вносятся в свидетельство о праве собственности. В нём отражается часть жилого объекта, в процентном соотношении, принадлежащая гражданину. На его обороте указываются сведения об остальных совладельцах жилья.

к содержанию ↑

Общедолевая собственность на земельный участок

Порядок выделения долей земельного надела определяется ст. 252 ГК РФ. В соответствии с её содержанием, каждый владелец земельного участка имеет право потребовать выделения ему его части.

Происходит это путём межевания и определения границ участка. В правоустанавливающие документы вносятся изменения.

Если стороны не могут договориться между собой, то им следует обратиться в суд за разрешением спора.

Раздел земельного участка не может быть осуществлён, если после этой процедуры площадь каждой части будет меньше, чем утверждённый в регионе его минимальный размер.
к содержанию ↑

Выдел

Такая процедура необходима в том случае, если один из собственников желает реализовать свою часть недвижимого объекта или выселить из него родственника, проживание с которым на одной территории невозможно.

Если стороны смогли договориться между собой, то им необходимо обратиться в нотариальную контору и зафиксировать выделение имущественных частей. Перед этим нужно оформить перепланировку в БТИ. Завершающим этапом становится регистрация изменений в Росреестре.

Обращение в суд потребует проведения иных действий: заинтересованное лицо обращается в БТИ. Его сотрудники составляют план будущих изменений по выделению части жилого помещения.

  1. правоустанавливающие;
  2. удостоверения личности всех собственников;
  3. заключение экспертизы;
  4. квитанция об оплате госпошлины;
  5. расчёты компенсационной выплаты, если она полагается одному из совладельцев.

Составляется судебный иск. На основании представленных доказательств судья выносит решение.

к содержанию ↑

К каким участкам может применяться

Чаще всего общая долевая собственность возникает в следующих случаях:
  • Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях.
  • Если участки земли были приобретены членами различных объединений (например, фермерское, садоводческое, огородническое или дачное объединение граждан) за счет общих взносов.
  • При покупке участка земли двумя лицами, которые числятся в браке.
  • Участок земли был куплен членами некоммерческого объединения на общие деньги для ведения огородничества, фермерства, садоводства или сельского хозяйства.
  • Доля предоставляется на условиях оплаты.
к содержанию ↑

Как определяется величина долей

Если договор не предусматривает выделение долей для кого-то из участков, то конкретный участок земли находится в полной общей собственности между всеми участниками. Тогда каждый из участников обладает равной долей в общем имуществе.

Когда один из участников затребовал выделение своей доли, то она выделяется из общей на основании процентного или дробного соотношения. Также допустимо выкупать чужие доли у других участников. В таком случае доля в общем имуществе может быть увеличена или уменьшена.

Таким образом, общая собственность на земельные участки возникает в самых разных случаях, но чаще всего – при формировании земель для ведения сельского хозяйства, фермерского угодья, дачного или огороднического дела.

Распределение долей между участниками происходит равномерно, если иное не предусмотрено ранее договоренностью. Допустимо выделять свою долю из общей, а также дарить, продавать или сдавать в аренду.

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА к содержанию ↑

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

к содержанию ↑

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

к содержанию ↑

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

к содержанию ↑

Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

2. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

(в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.

Автор статьи
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
ЗаявленияДокумент, подтверждающий право собственности на квартиру: название, особенности получения и образец

Добавить комментарий

Adblock
detector