Весенний осмотр дома: готовим дом к следующему отопительному сезону

Начните подготовку дома к зиме после отключения отопления

Ранее мы писали о том, что подготовка дома к эксплуатации в осенне-зимний период регулируется постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 и приказом Министерства энергетики РФ от 12.03.2013 № 103 (далее – Правила № 170, Правила № 103).

Подготовка состоит из следующих этапов:

  1. Весенний осмотр общего имущества дома после завершения отопительного сезона (п.п. 2.1.1, 2.1.4 Правил № 170).
  2. Составление плана ремонтных работ на основе акта весеннего осмотра дома (пп. «а» п. 2.1.5 Правил № 170).
  3. Проведение запланированных работ в весенне-летний период (п. 2.1.3 Правил № 170).
  4. Проведение проверки готовности дома к отопительному сезону и получение паспорта (п. 5.1.6 Правил № 170, п. 6 разд. II Правил № 103).
  5. Проведение осеннего осмотра общего имущества дома перед началом отопительного сезона (пп. «в» п. 2.1.5 Правил № 170).
Все эти этапы УО необходимо проводить ежегодно в отношении каждого многоквартирного дома, находящегося у неё в управлении. Сегодня мы подробно расскажем о предстоящей управляющим организациям и ТСЖ весенне-летней подготовке домов к отопительному сезону.
к содержанию ↑

Проведите весенний осмотр общего имущества дома

Подготовка дома к эксплуатации в предстоящий осенне-зимний период начинается с весеннего осмотра общего имущества собственников в МКД после отключения централизованного теплоснабжения или таяния снега (п.п 2.1.1, 5.1.6 Правил № 170).

Сроки проведения весеннего осмотра в разных регионах и даже в разных домах не одинаковы: они регламентируются нормативно-правовыми актами субъектов РФ, а также договором управления, решением собственников на общем собрании, Уставом товарищества собственников или жилищного кооператива.

Цель весеннего осмотра общего имущества дома – найти в системе теплоснабжения дома и иных конструктивных элементах дефекты или повреждения, которые могут повлиять на бесперебойную подачу тепла в дом в отопительный сезон.

При весеннем осмотре дома необходимо проверить, в каком состоянии находятся конструктивные элементы многоквартирного дома и внутридомовые инженерные системы. При необходимости – отремонтировать и наладить, а затем подвергнуть гидравлическим испытаниям (п.

2.6.5 Правил № 170). Это поможет УО убедиться, что дом готов к бесперебойной подаче тепла в помещения дома.

При этом проводятся два вида проверок: техническая и инженерная. Делать их можно одновременно. Лучше всего фиксировать результаты с помощью фото- или видеокамеры: в таком случае при анализе результатов будет проще установить степень повреждения, его месторасположение и объём необходимых ремонтных работ.

Перечень элементов, которые УО обязательно должна проверить при инженерном осмотре, приведён в п.п. 2.6.6, 2.6.13 Правил № 170.

Таким образом проверяются изоляция на всех водопроводных и канализационных трубах в доме, клапаны и регуляторы давления ВДГО, трубы и опоры, запирающая арматура и краны, контрольно-измерительные приборы. Необходимо установить, что все эти элементы находятся в работоспособном состоянии, на них нет дефектов и коррозии.

При технической проверке общего имущества дома УО следует уделить особое внимание состоянию:

  • гидроизоляции всех помещений, входящих в общее имущество дома;
  • утеплителей на дверях и окнах;
  • систем запирания дверей и других запирающих устройств;
  • перекрытий в подвальных и чердачных помещениях.
к содержанию ↑

Результаты осмотра зафиксируйте в акте сезонного осмотра

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Результаты весеннего осмотра дома должны быть зафиксированы в журнале регистрации результатов общих осмотров дома и составлен акт сезонного осмотра.

В журнале и акте фиксируются все обнаруженные в ходе осмотра дефекты элементов дома, неисправности, в том числе изношенность перекрытий, повышенная влажность в подвалах, трещины, повреждения, деформации. По каждому дефекту в акте фиксируется информация по объёму работ текущего или капитального ремонтов.

Рекомендуемая форма акта весеннего осмотра общего имущества дома приведена в приложении 3 Правил № 170. Акт состоит из нескольких блоков с информацией:

  1. О проверке: адрес дома, вид осмотра и дата его проведения.
  2. О проверяющих: перечень членов комиссии, которые участвовали в осмотре дома, с указанием их должностей.
  3. О результатах весеннего осмотра, которые фиксируются в трёх колонках (таблица).
  4. Подписи проверяющих с расшифровкой и датой их постановки в документе.

Результаты весеннего осмотра в акте размещаются в трёх колонках согласно рекомендациям Правил № 170. Слева направо по каждому осмотренного элементу общего имущества дома указываются его наименование, оценка состояния, отметка о необходимости в ремонте.

Заполнять столбцы следует с учётом следующих рекомендаций:

  • наименования элементов указаны в приложении 7 Правил № 170;
  • состояние оценивается отметками «отличное», «хорошее», «удовлетворительное», «неудовлетворительное»;
  • при отсутствии в доме какого-то элемента из перечня Правил № 170 в столбце оценки состояния ставится отметка «отсутствует» либо прочерк;
  • при выявлении дефектов, неисправностей, повреждений в колонке оценки состояния элемента ставится отметка «неудовлетворительное» и описываются характер дефекта, предполагаемые причины возникновения, место обнаружения, перечень работ, которые необходимы для устранения повреждения;
  • в последней колонке ставится отметка о том, какой требуется ремонт: текущий, капитальный или он вообще не требуется.
к содержанию ↑

Составьте план-график ремонтных работ на основе акта осмотра

На основании акта весеннего осмотра должен быть составлен план-график ремонтных работ для устранения выявленных в ходе проверки дефектов и повреждений общего имущества дома (п. 2.1.5 Правил № 170).

В соответствии с пп. «а» п.

2.1.5 Правил № 170, в план-график согласно акту весеннего осмотра подробно заносится информация как по перечню необходимых ремонтных работ, так и по их объёму. Также в документ обязательно нужно включить работы по подготовке дома к отопительному сезону и устранению нарушений, которые в ходе проверок выявил орган ГЖН, отразив в предписаниях.

Сроки, в которые УО должна устранить выявленные в ходе весеннего осмотра дома дефекты и повреждения, указаны в приложении № 2 к Правилам № 170. Утвердить составленный УО график ремонтных работ должен муниципалитет (п. 2.6.4 Правил № 170).

Управляющие организации, составив план-график на весенне-зимний период, могут сверить с перечнем рекомендуемых работ для подготовки дома к отопительному сезону – они указаны в разделе «В» приложения № 4 к Правилам № 170.

Но, конечно, для каждого дома план-график будет индивидуален в зависимости от износа дома, технического состояния его конструктивных элементов и качества содержания общего имущества.

После утверждения плана-графика УО организует работы для устранения выявленных при весеннем осмотре неисправностей. По завершении каждого этапа ремонта УО должна составить акты выполненных работ, которые подтвердят, что управляющая организация должным образом готовила дом к эксплуатации в осенне-зимний период.

Помните об ответственности за неготовность дома к отопительному сезону

Итак, после окончания отопительного сезона управляющая организация должна начать подготовку многоквартирных домов к эксплуатации в следующий осенне-зимний период.

Для этого УО следует:

  1. Провести весенний осмотр общего имущества многоквартирного дома.
  2. Зафиксировать результаты осмотра в журнале и составить акт сезонного осмотра.
  3. На основании акта осмотра составить план-график ремонтных работ на весенне-летний период для устранения обнаруженных в ходе ревизии дефектов и неисправностей.
  4. Провести запланированный ремонт и составить акты выполненных работ.

Все выполненные УО работы затем войдут в паспорт готовности дома к отопительному сезону (разд. III приложения № 9, п.

2.6.10 к Правилам № 170). При этом следует помнить, что с вступлением в силу постановления Правительства РФ от 13.09.2018 № 1090 непроведение УО гидравлических испытаний, промывки и регулировки систем отопления является грубым нарушением лицензионных требований.

За повторное нарушение этого требования в течение 12 месяцев УО может лишиться права управлять одним или всеми многоквартирными домами (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).

Готовность к отопительному сезону – важный показатель, который определяется надзорными государственными органами по результатам проверки. В том числе проверяются и потребители тепловой энергии, под которыми в целях применения законодательства о теплоснабжении понимаются компании, осуществляющие управление многоквартирными домами.

к содержанию ↑

Законодательство

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Правила оценки изданы на основании ФЗ-190 «О теплоснабжении», а конкретно, ст. 20, устанавливающей основные положения проверки готовности к отопительному сезону.

Образец заполнения паспорта готовности к отопительному сезону в законодательных актах не приведен, однако сам бланк составить и оформить не сложно, он не большой по объему и содержанию. Специалисты муниципального образования гораздо большие трудности испытывают при проверке готовности объектов к сезону.

к содержанию ↑

Когда нужно получить паспорт – сроки

Оформление паспорта – это обязанность, у которой есть сроки. Согласно п.

10 Правил оценки итоговые сроки определяются руководством (руководителем или его заместителем) органом, уполномоченным на выдачу таких паспортов. Решение руководство принимает исходя из особенностей климатических условий конкретного региона.

При этом Правилам установлен последний срок выдачи: не позднее 15 сентября.

В случае, если выявленные в ходе проверки нарушения потребитель смог устранить в срок до 15 сентября, производится повторная проверка, по результатам которой выдается второй акт и может быть выдан паспорт готовности (только в указанный выше срок). Если же паспорт не выдан в срок до 15 сентября, на данный отопительный сезон он уже не выдается, что не освобождает организацию от обязанности выполнения требований и мероприятий по подготовке к сезону. В этом случае по результатам проверки составляется только акт, но с указанием о готовности объекта.

к содержанию ↑

Вопросы пользователей, ответы юристов

Кто выдает паспорт готовности к отопительному сезону?

В соответствии с действующим законодательством есть две категории проверяющих органов (которые и выдают паспорта по результатам проверки): Ростехнадзор для МО и местные власти для всех остальных субъектов.

Согласно ч. 2. ст. 20 ФЗ-190 проверка готовности муниципальных образований осуществляется специально уполномоченным органом, осуществляющим энергетический надзор (каковым является Ростехнадзор в соответствии с Постановлением Правительства РФ №41 от 3.07.2004г.).

Паспорт готовности МКД к отопительному сезону кто выдает?

В ст. 20 ФЗ-190, а также в Приказе Минэнергетики РФ №103 от 12.03.2013г. установлено, что такой паспорт управляющим организациям на многоквартирные дома выдают органы местного самоуправления.

Можно ли найти паспорт готовности к отопительному сезону на сайте ГИС ЖКХ?

Законом и Правилами оценки не установлена обязанность УК по раскрытию такой информации. Ежегодно проверки готовности к сезону, в том числе, своевременное получение паспортов, проверяет Государственная жилищная инспекция, которая наделена соответствующими полномочиями.

Как выглядит паспорт готовности многоквартирного дома?

Образец в Правилах оценки приведен один, хотя и рекомендованный. По нему же, например, составляется и паспорт для школы или детского сада, иных организаций и учреждений.

Является ли паспорт готовности к отопительному сезону обязательным документом для подачи тепла?

Правилами оценки не установлены негативные последствия отсутствия документа, получения отказа в его предоставлении, как и возможность отзыва или аннулирования уже выданного паспорта. Однако это не означает, что отсутствие паспорта не влечет вообще никаких последствий для управляющих компаний и товариществ собственников жилья.

Каждый год Госжилинспекцией проводятся проверки выполнения правил по подготовке к отопительному сезону, в том числе, проверяется наличие паспортов. В случае их отсутствия УК грозит штраф за неисполнение лицензионных требований, а ТСЖ — за неисполнение обязательных требований закона.

Таким образом, выдача паспорта необходима не для подачи тепла, а для исполнения требований, установленных действующим, актуальным законодательством. Отключение домов, не прошедших проверку, от теплоснабжения не будет производиться, в то же время, УК и ТСЖ должны продолжать мероприятия по подготовке к сезону и устранению выявленных нарушений.

Многоквартирные дома (МКД) должны быть готовы к периоду отопления. За это отвечают лица, которые назначены управляющими таких построек.

Подготовку проводят до объявления о начале отопительного сезона – начало-конец сентября, в зависимости от региона. Является обязательным наличие паспорта готовности к новому отопительному сезону.

Он выдается только после проведения ряда мероприятий.

к содержанию ↑

Перечень работ по подготовке дома к зиме – законодательное регулирование

Подготавливать МКД к периоду отопления необходимо в обязательном порядке. Единого закона о подготовке к отопительному сезону нет, однако о необходимости этого свидетельствует ряд нормативных актов, принятых правительством РФ. Например, приказ №103 «О правилах оценки готовности к отопительному периоду» и Федеральный закон «О теплоснабжении».

Важно! Подготовка проводится для достижения главной задачи – подача тепловой энергии к теплоносителям, процесс должен проходить без перебоев.

В каждом МКД должны быть проведены следующие мероприятия до наступления отопительного периода:

  1. Осмотр вентиляционных и теплоснабжающих систем на предмет дефектов. В случае их обнаружения проводится ремонт.
  2. Выполнение испытаний гидравлики тепловых сетей. При выявлении проблем они должны быть устранены.
  3. Проверка, нормально ли функционируют клапаны и регуляторы давления в системе.
О проведенной подготовке системы отопления к отопительному сезону необходимо отчитываться до конца сентября. В некоторых регионах России требуется сделать это раньше, ввиду быстрого начала сезона отопления.

Данные об окончании подготовительных работ предоставить в органы местного управления. А за проведение подобных мероприятий ответственны владельцы или управляющие МКД. Они должны обратиться в специальные структуры, чтобы жилище посетил человек для проверки тепловых сетей. Все финансирование предоставляется собственником жилья.

A post shared by senkevich_helena (@senkevich_helena) on Dec 6, 2018 at 10:00am PST

Распоряжение властей о начале отопительного сезона выходит заранее. Указывается точная дата. А акт готовности должен быть составлен не позднее одного дня до наступления сезона отопления. Это важное требование, и если сроки не соблюсти, в отоплении дома может быть отказано.

к содержанию ↑

План подготовки к отопительному сезону

Для подготовки к периоду отопления недостаточно провести только технические работы. Она подразумевает проведение еще ряда мероприятий:

  1. Регулярное проведение курсов для повышения квалификации работников, обслуживающих тепловые сети. Они должны иметь достаточные знания и уровень квалификации, чтобы уметь экстренно провести ремонтные работы котельных и тепловых пунктов.
  2. Проведение инструктажей для сотрудников аварийных служб.
  3. Подготовка к работе инженерных систем, имеющихся внутри дома. В случае обнаружения неисправностей, проводится их восстановление, а при необходимости – замена конструктивных элементов.
  4. Осмотр оборудования и инвентаря, имеющегося внутри дома.
  5. Проверка работы средств связи.
  6. Ревизия тепловых узлов. Подразумевает проведение ряда мероприятий, направленных на определение степени износа узлов, их надежности и возможности дальнейшей эксплуатации.
  7. Осмотр приборов учета для определения работоспособности. При необходимости они могут быть заменены.
  8. Определение целостности пломб. Если она нарушена, узел тепловой сети считается вышедшим из строя.
  9. Проверка теплопотребляющих установок.

Также проверяется, подготовлены ли к работе теплопотребляющие установки. Они должны иметь потребительный режим, который указан в договоре ресурсоснабжения. Выполняется проверка задолженностей по уплате расходов за поставляемую тепловую энергию.

к содержанию ↑

Проверка теплоизоляции дома

Чем лучше будет теплоизоляция МКД, тем ниже будут теплопотери. Для проверки теплоизоляции используется тепловизор.

С его помощью можно выявить дефекты, из-за которых наблюдаются сквозняки. Такой метод довольно дорогостоящий, но он окупит себя после начала отопительного сезона за счет экономии на отоплении.

Также можно совмещать проверку тепловизором с проверкой аэродверью. Это позволит оценить степень ветрозащиты здания.

Обследование проводится в такой последовательности:

  1. Аэродверь устанавливается в дверной проем.
  2. В исследуемом помещении создаются условия с пониженным или повышенным давлением. Для этого воздух откачивается или нагнетается вентилятором.
  3. Дождаться, пока через вентилятор начнет проходить одинаковое количество воздуха каждую минуту.
  4. Микроманометром измерить расход воздуха через вентилятор. Полученные значения будут обозначать воздухообмен здания.
  5. Осмотреть объект с использованием тепловизора.
  6. Зафиксировать места с дефектами, через которые наблюдаются теплопотери.
Благодаря нахождению проблемных мест их можно заделать. За счет этого теплоизоляция здания повысится. Сочетание сразу двух методов позволяет обнаружить до 95 % проблемных зон.
к содержанию ↑

Ревизия стен

Если во время прошлого отопительного сезона наблюдалась высокая сырость, и стены намокали, до наступления нового периода отопления важно провести ревизию стен.

Сырость по всей площади стен может говорить о применении некачественного материала для теплоизоляции или его недостаточном слое. В таком случае рекомендуется утеплить стены снаружи здания.

Если сырость появляется в нижней части стен, это может быть связано с деформацией гидроизоляции фундамента или с отсутствием облицовки цоколя, которая не допускает проникновения влаги.

Внимание! Сырость в верхней части стен говорит о проблемах с кровлей. Атмосферные осадки проникают в область чердака, а оттуда влага переходит на стены. Для решения проблемы – найти протечки кровли и отремонтировать проблемные места.

к содержанию ↑

Проверка системы вентиляции и дымоходов

Мнение эксперта
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Если дымоходы работают неисправно, вся система отопления будет плохо функционировать, что может нести опасность для проживающих в доме людей. Если дымоход изготовлен из кирпича – проверять его раз в 3 месяца на наличие сколов и трещин.

Если он выполнен из более прочного материала, достаточно осуществлять проверку раз в год, до наступления отопительного сезона.

Для проверки дымохода берут бумажную полоску и подносят ее к смотровому отверстию топки. При нормальной тяге полоска должна смещаться в направлении отверстия. Если она отклоняется в противоположном направлении, тяга отсутствует, и дымоход прочищают.

Для проверки вентиляционной системы полоску бумаги подносят к отверстию вентиляции при открытой форточке в доме. Если тяга есть, бумага будет отклоняться в сторону отверстия. Если же она направляется в сторону помещения, наблюдается обратная тяга, поэтому вентиляционное отверстие необходимо прочистить.

к содержанию ↑

Испытание отопительного котла

Перед отопительным сезоном проверяют работоспособность котла. Для этого проводят такие испытания:

  1. Проверка выходной тепловой мощности. Для этого измеряется масса потока холодной воды, которая поступает в котел, и фиксируется повышение температуры на выходе из него.
  2. Определение КПД. Выявляется по значению низшей теплоты сгорания.
Для сохранения целостности системы в качестве теплоносителя используют антифриз. Эта жидкость не замерзает при пониженных температурах и позволяет избежать аварийных ситуаций в котле.
к содержанию ↑

Подготовка к зиме водосточной системы дома

Водосточную систему также необходимо обследовать и подготовить:

  1. Проверить целостность желобов и воронок, прочность кронштейнов. Все дефекты устранить.
  2. По желобам и водосточным трубам проложить греющий кабель во избежание промерзания системы.
  3. Для защиты системы от схода снега весной использовать снегозадержатели, устанавливаемые на крышу дома.

Проводить вышеперечисленные манипуляции рекомендуется как для МКД, так и для частных домов.

к содержанию ↑

Ревизия системы электроснабжения дома

Во избежание пожаров в зимний период проверить систему электроснабжения. Осмотреть розетки и выключатели, проводку. Если есть места со скрытой проводкой, их также проверить. Осмотреть нулевые контакты в щитке, так как если они неисправны, может случиться «перекос фаз». От этого бытовые приборы могут сгореть.

Если используется отопительный котел, необходимо иметь в доме дополнительный источник электропитания. При отключении электроэнергии оборудование необходимо подключить к котлу, и он продолжит нормально функционировать.

к содержанию ↑

Необходимые документы

Для регистрации внутридомовой отопительной системы и признания ее работы удовлетворительной, необходимо получить печать от предприятия, которое ответственно за отпуск тепловой энергии. Для этого можно прийти в предприятие лично или написать письмо о готовности к отопительному сезону, обычно на официальном сайте имеется образец.

  1. Акт о готовности здания к отопительному сезону. Составляется владельцем МКД, утверждается главой районного управления. Его оформляют в 3 экземплярах.
  2. Накопительная ведомость. Также составляется владельцем здания в 3 экземплярах.
  3. Паспорт и справка о готовности к отопительному сезону.
После этого владелец теплового пункта составляет акт готовности к периоду отопления. Его должны подписать глава районной администрации, владелец здания и организация теплоснабжения.

Автор статьи
Тарасов Дмитрий Тимофеевич
Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
СправкиМожно ли прописать человека без согласия других собственников в 2020 году?

Добавить комментарий

Adblock
detector